知らないで使用していた公衆用道路の対応について

自宅を２３年前にたてましたが、個人名義の公衆用道路（７年前に後から来た人が個人名義で購入）とは知らず、現在も使用しています。最近になって権利を主張するようになり
困っています。構図を調べたところまさに名義になっていること再確認しました。それまで考えたこともなかったのでこまっています。その道路を通らないと車が入れられない状況になっています。
頑固な持ち主と穏便に解決するにはどのような対応がよろしいでしょうか？よろしくお願いします。

No.9 回答者： kei1966 回答日時： 2011/09/09 18:06

建築指導課も固定資産税課もどんな道路かはわかりますが、今回お役に立つかどうかはあまり自信がありません。

公衆用道路の地目でも免税申請しなければ自動的に免税されるわけではありません。所有者が税金を払ってるかどうか等はわかったところでどうなんでしょう。何も変わらないと思いますが。
でも、その道路の部分の購入金額が発生しなかったわけではないということは確かです。

土地の所有者は7年前に購入した際、全道路分の購入費をやや不満に思いながらも敷地建物が欲しくて購入したのでしょう。でも、情報化の時代、どこかで通行権に費用発生という案件も耳にされたのかもしれません。また、この道がなければ建築条件が整わないことも段々知るようになったのかもしれません。世の中、多くの方が不況で大変なので少しでもお金に変わるような条件があれば生かしたいと思うのが人の常でしょう。

おそらくですが、相手は今からでも通行権でわずかでもお金をとろうか。そうでなければこの道を全部使う権利がある！と思っているのかもしれません。現実には公衆用道路であれば公に開放されるべきだし、通行はお金を払わなくても民法上権利があるので誤った考え方だと思いますが、自分がお金を払って買った土地をみんな無料で使うのが面白くないのはわかります。

私道は管理は所有者が行うので何か修繕するときは所有者が行います。みなさんがぼろぼろにしても所有者負担です。面白くない気持ちもわかりますでしょう？

先にのべたように今の質問者の土地には今後の不動産価値が問題になります。融資がつかなければ売れないので移転は非常に難しくなります。相続しても喜ばれません。なので、道路の分筆を行い一部所有して使用者＝所有者＝管理者となり皆さんで道路管理をするのが道路維持管理上も、質問者様の不動産価値上も、今の所有者さんの金銭的納得も得られ一番良いと思うのです。

相談は不動産屋や司法書士です。ご一考下さい。

No.8 回答者： kanrishi 回答日時： 2011/09/09 11:34

Ｍ１６Ａ３さんの補足への補足

どうも「公衆用道路」と「私道」の区別ができていないようです。
「公衆用道路」が課税面で意味を持つのは分かりますが、前回の私の回答はそのような役所の判定は本件のような民事案件ではほとんど意味がありません、ということを言いたかったのですが。
このケースで「公衆用道路」が意味を持つのは、地目変更したときの根拠が何だったのか（登記権利者は何に基づいてそのような登記をしたのか）ではないかと思います。
市町村役場はそれを課税面から追認するにすぎません（第三者の通行権を保証するものではありません）。
行くとすれば建築申請部署ではないでしょうか。

前回の回答を頭から否定されたＭ１６Ａ３さんのお気持ちは分かりますが、脈略や文脈を考慮しないで一面の無関係な事実だけで話を導こうとする過去官僚的、行政書士的な回答に大いに不満を感じたことが私の前回の回答の動機の一つだったのは事実です。

反論はこれっきりにしていただきたいと思います。

No.7 回答者： M16A3 回答日時： 2011/09/09 05:15

>市町村役場は公道しか管轄していませんから、私道を尋ねても無力です。

そのようなことはありませんよ。町の納税資産を管理する部署で確認してください。
私道とするか公衆用道路なのか役所が現地確認をした上で課税しているのです。

No.6 回答者： kanrishi 回答日時： 2011/09/08 19:28

「公衆用道路」（登記簿の地目）ということは私道の問題だと思われます。

公図と登記簿では個人所有となっているようですが、外観は隣接家屋の進入路となっているのでしょうか。
私道は当然個人所有地ですが、その所有形態は共有（持分）やモザイク状の所有（持ち合い道路）など様々です。このケースはモザイク状とも考えられます。
このあたりを確かめるためには２３年前の建築時の確認申請での接道条件を調べればいいと思います。しかしこの場合でも、当時当該地が都市計画区域外だと無意味です（建築確認申請や接道義務はありませんから）。
市町村役場は公道しか管轄していませんから、私道を尋ねても無力です。

新しい隣人が私有地にこだわりすぎているような気がしますが。

No.5 回答者： M16A3 回答日時： 2011/09/05 21:14

管轄の市区町村役場に行って、対象の道路が公衆用道路か私道なのか確認することです。

（法務局の登記簿地目とは異なることがある）公衆用道路であれば課税されていませんし、地権者の主張も強いものとはならないでしょう。

付近住民の通行を制限するからには、何らかの理由があるはずです。その当たりを確認されているのでしょうか？

No.4 回答者： kei1966 回答日時： 2011/09/05 19:04

当時どんな接道条件でお家が建ったのか調べておく必要がありますね。

昔はよかったんですけれど、接道している私道に持ち分がないと今では融資もつかない時代になりました。つまり売りたくても売れない可能性がある土地になってしまっているのです。

公衆用道路であれば固定資産税を免除されている可能性があります。それができるのも「公衆」に提供するからの措置です。そこを通らなければ公道に出れないならば「通行権（いにょう通行権）」は質問者には確実にあります。ただし、最低限あればよいだけなので自動車の利用は制限されることもあります。現在の質問者の権利はそれしかないので仕方ありません。

さて、再建築可能であったり販売可能であったりと将来的な価値を考えるとその私道の買い取りをすることが一番解決にふさわしいと思います。たとえばその道を利用しなければいけない人がほかにも二人いれば持ち主と合わせて４人がその私道を必要とするので１/４ずつ共有してみんなで道路を管理する様にすることです。その際車の通行を認める方向で管理すればよいです。
「頑固」であるなら、部分買い取り以外に良い方法はないと思います。
買い取り前提ならば宅建業者に入ってもらい第３者をはさみながらお話ししたほうが良いでしょう。

No.3 回答者： chie65535 回答日時： 2011/09/05 17:11

ご参考。

http://okwave.jp/qa/q4407946.html

公道に出る為の、個人名義の土地が「指定道路」なのか、ご確認を。

「指定道路」であれば、袋地に住んでいる者に通行権があり、土地所有者は通行を妨害してはいけません。

ただ、問題なのは「通行」が、どの範囲まで認められるか、と言う点。

「通行の範囲」が「徒歩での通行」なのか「乗用車の通行」なのかで、話が違って来てしまいます。

場合によっては「法律に従い、徒歩で通行するのは認める。でも自動車で通行するなら通行料を払え」って主張して来るかも。

どの範囲までの通行が法的に保証されるのかは、法律には書いてないですから、揉め事の元になります。

＞頑固な持ち主と穏便に解決するにはどのような対応がよろしいでしょうか？

・契約書を取り交わし通行料を払う（場合によっては土地を買い取った方が安いかも…）

・貴方が道路部分を購入する（相手の言い値になると思われる）

・自宅から少し離れた場所に駐車場を借りて車はそこに置き、法律に従って徒歩での通行権のみ主張する

No.2 回答者： jonnydeppa 回答日時： 2011/09/05 16:56

個人名義の公衆用道路？初めて聞きました。

個人名義なら公衆用ではないような・・・。


自宅を建てた後に来た人が購入ということは、その人が自宅の土地を含む道路を購入したということですか？

No.1 回答者： yasuto07 回答日時： 2011/09/05 16:45

お菓子持参したり、挨拶したり、愛想良くしてから、道路を共有したいので、協力してくれと、相応の金額を話し合いましょうということになるのでは？。

登記屋さんも、町にはいますので、図面をおもちになり、相談してみてください。いずれは、登記をすることになるので、営業というか、商売になるので、教えてくれると思いますよ。