中古マンションの寿命と購入のポイント

中古マンションの購入を考えています。
現在特急停車駅から徒歩５分ほどの中古マンションを不動産屋さんから紹介され検討していますが築４２年とかなり古いのです。
管理は全委託で管理費、修繕積立金で２万７～８千円と高めですが、管理や修繕計画等はきちんとしているようです。

現在夫は４０代前半で子どもが３人います。
住宅購入費用に充てられる費用もほとんどないのですが、ローンが通るようならローンや管理費等も含めても同じようなレベルの賃貸に住むより確実に支払う金額は減ります。

賃貸に住み続け、子どもが独立したら小さいマンションでも買おうかなんて話していましたが、
この物件なら無理ない金額で購入できます。

しかし、築年数もかなり経っているので私たちも高齢になってから建て替えとなっても困ります。
建て替えなどの計画は普通は築何年くらいから出てくるものでしょうか？
また購入する場合はどのようなポイントに注意すればよいか教えてください。

No.4 ベストアンサー 回答者： congrats 回答日時： 2012/01/07 14:48

＞築４２年とかなり古いのです。

旧耐震設計ですね。大地震が来たら壊れることを覚悟すべきです。
1970年頃の新築ですか。鉄骨鉄筋もしくは鉄筋コンクリート造でもそろそろ耐用年限（法定は48年）ですね。


＞建て替えなどの計画は普通は築何年くらいから出てくるものでしょうか？
40年経過していたら建替え時期ですが、資金がないと建替えはできません。現在の入居者の
年齢、経済状況を調べてみる必要があります。公団分譲のように居住者の大半が年金生活者なら建替えは困難です。

＞購入する場合はどのようなポイントに注意すればよいか教えてください。
(1)給排水設備の更新状況。赤水は出ないか。
(2)エレベータ設備の更改状況。普通は30年でエレベータ更改
(3)耐震診断の有無。耐震補強計画の有無
(4)賃貸比率
(5)修繕積立金の累積額
(4)管理組合理事会での建替え等の話題、今後の修繕計画（議事録）
(5)最上階なら　雨漏り
(6)現状の都市計画で容積・建蔽率などで不適格はないか。
(7)外壁のタイル剥落などの状況
(8)コンクリートの中性化の進行状況
(9)鉄筋の爆裂の有無
(10)今後の大規模修繕の時期と積立金の臨時徴収の有無

この回答へのお礼

具体的なアドバイスとても参考になります、ありがとうございます。
こちらのコメント、印刷します！

阪神大震災で震度5の地区でした。
（当時もごく近所に住んでました）

よそはヒビが入ったりしてその後細々と改修してるマンションが多数ある中、ここは大丈夫だったようです。
でも改修の履歴や今後の計画は調べてもらいます。

賃貸比率もきになりますね。

屋上なら雨漏り、心配ですね。

逆に1階なんですが湿気が上がりやすいと聞いたことがあります。
そうなんですか？

お礼日時：2012/01/07 15:02

No.8 回答者： koubenikaeritai 回答日時： 2012/01/13 18:40

はじめまして。

築４２年のマンションとはかなり年季が入ったマンションですね。

マンションの管理状況によって建物の寿命（特に給排水設備等）が異なってくると思います。
また、その築年数ですと早い場合は建替えの話がそろそろ上がっているかもしれません。
但し、建替えとなるとかなりの年数をかけて組合内で話合っていくことになるとは思いますが、
その点が心配ですね。

マンション管理について色々と情報収集と勉強をされては如何でしょうか。
下記サイトは、、マンション管理の問題点について真面目に取組んでいると思います。

ｅ－マンション管理　　http://www.e-manshonkanri.net/

上記サイトは、マンション管理に特化しているサイトで、恐らくサイト利用者の殆んどは
実際にマンションに住んでいる方が多いと思うので、掲示板に投稿されて情報収集をされてはどうですか。

この回答へのお礼

コメントありがとうございます。
参考になるサイトのご紹介ありがとうございます。

今回の物件はまだどちらとも決めかねず・・ですが、
サイトはしっかり読んで勉強しておきます。

お礼日時：2012/01/31 15:57

No.7 回答者： congrats 回答日時： 2012/01/08 16:09

＞逆に1階なんですが湿気が上がりやすいと聞いたことがあります。

そうなんですか？

一階の床が、コンクリートスラブ（床盤）になっているか、土間コン（土の上に栗石を敷きコンクリートを打設したもの）になっているかで違います。
コンクリートスラブで地面との間に空隙があって床下通気口が付いている（公団住宅のような構造）なら湿気は上がりにくいですが、土間コンなら防湿シートなどがないと湿気はそのままコンクリートに伝わってきます。
日当たりや通風の具合にもよります。収納の隅や水回りのカビ汚れであるていどわかります。
私の知っている一階物件（築35年）では、埃かと思った床の汚れが一面の黒カビだったというのがあります。内装を改修してもコンクリートの湿気は改善できません。要注意です。

この回答へのお礼

不動産屋さんはそこまで詳しい構造まで分かってないようですね。
以前見たマンションが北側の２階ですごい湿気とカビだったんです。
見た感じはカビはなかったんですが構造でそんなに違うんdすね。
参考になりました。ありがとうございます。

お礼日時：2012/01/31 15:59

No.6 回答者： littledough 回答日時： 2012/01/08 15:09

はじめまして。

神戸市内のマンション住人です。
まことに勝手ながら

＞現在特急停車駅から徒歩５分ほどの中古マンション…
＞近隣は新築だと4千万を超える物件ばかりの地区
＞阪神大震災で震度5の地区でした。

との条件から、武庫川より東の物件かと推察させて頂きました。
たしかに便利で住み易い地域ですから、（たぶん私鉄の）特急停車駅から５分程で魅力的な物件が見つかれば食指が動くのは当然かと思います。
そこで、私なりの考えになりますが、

＞しかし、築年数もかなり経っているので私たちも高齢になってから建て替えとなっても困ります。

日本人女性の平均寿命は86歳ですが、これは癌で無くなる方も含めての数値です。
癌にかかった方々でも結構長生きしておられるうえ、約７割の方は一生癌にかからないか癌が治る方となりますから、この際人生は90年以上と見積もっても良いかと思います。
あなたご自身もまだまだ相当長い人生がある事をお忘れなく。

＞建て替えなどの計画は普通は築何年くらいから出てくるものでしょうか？

これは物理的要因のほか社会的要因・経済的要因もからんでくるので「わからない」としか答えようがありません。現に日本では（マンションの建て替え事例は幾つもありますが）老朽化を理由として建替えられた分譲マンションは「まだ無い」そうです。
分譲マンションではありませんが、ＲＣ高層集合住宅の元祖、同潤会アパートが築後80年で解体されたのが一応の参考例でしょうかねぇ。

件のマンションですが、立地条件は非常に良い、だけど築年数が古いわけですよね。
しかし便利な立地であるので新築時からの住人も結構いらっしゃるかもしれません。それでもマンションは経年に従い賃貸比率が高くなってゆくものです。
さらにあと２０年もすれば、新築時取得者などの子の世代が相続する住居が増えてくると思います。
となれば、現オーナーは住宅ローンをとっくに返し終わっている現住人もしくは賃貸オーナー、今後入居する方の一部（多く？）は住宅ローンを負うことなく親の遺産を相続した方々…
つまりお金に余裕がある世帯の比率が高そうですから、次回大規模修繕時などには建替え決議が通っても不思議ではありません。
当該マンションが「旧耐震」である事も、建て替えをプッシュする要因かと思います。
つまり相談者様が高齢者となられる頃、あるいはそれよりも早い時期に「建替え決議」が通る可能性がある事を視野に入れるべきです。
そして建替えとなれば当然修繕積立金だけでは足りません。

＞また購入する場合はどのようなポイントに注意すればよいか教えてください。

No.4様ご回答とほぼ同意見ですので記述を省略します。

なお、住宅の購入価格：売却価格ですが
新築や立地の悪い物件だと

購入価格＞＞＞売却価格

（立地が悪いほど＞の数が増える）
とななりがちですが、好立地の（あくまで好立地の、を強調）中古マンションですと

購入価格＞売却価格

といった例も多いですから、お子さんが成長するまでの10～20年間だけ、広めの住宅を確保するため将来売却前提での中古マンション購入もありかとは思います。（お子様の独立後は狭い家やシニアマンションなどに移る）
但し建替え間近物件などは値も大きく下がりますから、慎重にお選び下さい。

この回答へのお礼

場所はお見事、どんぴしゃです。
そうなんです、高いんです。まわり。

購入となると自己資金が少ないわけで将来売却してもローンが残るだけになるだろうし、
売るに売れずに済み続けるしかないっていう状況になると思います。

建て替え、やはり厳しい問題ですね。

慎重に考えます。

だいぶ時間が経ってしまったんですが相変わらず不動産屋さんからは電話がかかってきます・・・

お礼日時：2012/01/31 15:56

No.5 回答者： m_inoue222 回答日時： 2012/01/07 15:00

大家してます

中古分譲物件も買いました

「中古マンションは管理を買え」．．．しっかり管理された物件と管理されていない物件では雲泥の差が出ます

管理費は安いほど良い．．．修繕積立金は多いほど良い

＞２万７～８千円

貴方の書かれなかったその内訳が大切です、管理費が多く積立金が少ないと悲劇です

＞また購入する場合はどのようなポイントに注意すればよいか教えてください。

・「修繕積立金の残高」と「前回の大規模修繕がいつ行われたか」．．．
物件により異なりますので今後の出費に影響します

・容積率に余裕があるかどうか．．．

古いマンションは容積率に余裕があったりします、建て替えの時は新たな余剰分譲部分が発生しますので有利になります

http://www.haseko.co.jp/tatekae/column/column_02 …

・住人の質

良好な住人関係と管理組合が機能していればリフォームや建て替えもトラブル無く話し合えるでしょう
年寄りばかりのマンションだと建て替えも不可能なこともあります

・基本的には築４０年以上のマンションの場合は「使い切り住宅」と考えて計算してから購入すれば将来ガックリする事もないでしょう

＞建て替えなどの計画は普通は築何年くらいから出てくるものでしょうか？

物件事に大きく変わりますので何とも言えません

ただ．．．あなたの環境が問題でしょう

・築４２年の中古マンションを購入しようとしている
・夫は４０代前半で子どもが３人います。
・住宅購入費用に充てられる費用もほとんどないのですが、ローンが通るようなら

貴方が購入する物件とは思われませんが．．．？
絶対価格が安いので勘違いしてその気になったのでは？
築４２年の物件は現金で買う物です、ローンは一般的には「６０年－築年数」が最長期間
１６－１７年ローンしか出来ないでしょう、
老朽物件はローンの成立も困難なので現金買いの出来る安い金額で売りに出されます
なのでお金持ちにはお買い得物件です

家賃＞ローン＋管理積立金＋税金＋内部設備の維持管理費用．．．果たして採算に合うかどうか？
初期費用も必要です

＞この物件なら無理ない金額で購入できます。

ではなく、１７年間払い続けられる金額で別途追加費用が出せる物件にすべきでしょう
本当に無理のない金額設定かどうかはあらゆる費用を集計してから検討しましょう

・築４０年以上の物件は「定年後の老夫婦」が買うか「１０年保てばいいや」と言う方の物件でしょう

ローンの場合は１７年間同じ金額を負担しなければなりません
築５０・６０年の物件の家賃は？．．．格段に低下するはずです
内部の設備（給湯器など）が壊れれば自分の負担での修理になります
固定資産税も自分で支払います

お薦めは．．．今から貯蓄して新築か築浅の物件を購入することでしょう
少なくとも今後３０年間以上不安無く住める物件にされることです

「安物買いの銭失い」になる可能性があります

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
ローンは20年で計算してました。
繰り上げ返済して夫が定年になる前に終わる試算でした。20年では通らないってことですね。不動産屋さんは30年を勧めてきたんでいけると思ってました。
支払いは少ないので今の家賃と同額程度を考えたら繰り上げ返済の費用も十分貯められるかと思ってました。

甘いですね

子どもたちの教育費がかさむようになるのでできるだけ現金には手をつけたくなくて・・・

教育ローンより住宅ローンのほうが金利低いしって程度に思ってました。

管理費は１５千円
積立金　１３千円ほどです。

住民は子どもの通う小学校と同じ学校の子も多くいます。
どうやら最近は30代くらいの家族が増えてるようです。
賃貸かもしれないので聞いてみます。



近隣は新築だと4千万を超える物件ばかりの地区なので今からではまったく無理です。
考えてもいません。
同程度のマンションでも今でもじゃんじゃん売りに出て買う人も多い場所なので自分たちもと軽く考えていました。
もう少し考えてみます。

お礼日時：2012/01/07 15:29

No.3 回答者： momo1190 回答日時： 2012/01/07 14:43

築42年ということは1970年ごろの建物。

耐震基準が昭和56年以前のものなので耐震補強工事がきちんと行われていないのならば買ってはいけない。
そのような物件は安くてもトランプのババと言っても過言ではない。
ローンで買うのはリスク多過ぎ。あと15年程度使えればおんの字という
「使い捨て」の物件として買うべき。
古い物件　高齢者ばかりのコミュニティになっていないか？

その物件のプラス要素
・特急停車駅から徒歩5分
・・・とはいえ・・・これから少子化　人口の中心部移動は加速する。

駅からバス物件は絶対に避けよう。

賃貸のつらさ
高齢になると貸してもらいにくくなる。
　家主としては・・・滞納やそこで死なれて事故物件になるのが嫌だから。

耐震基準の変遷
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E8%80%90%E9%9C%87% …

http://smcb.jp/ques/27160

古い物件の問題点チェック

・40年前の生活様式で設計されているので、防音耐熱がとても貧相。
　階上の生活騒音がやかましく感じるはず。階下にも騒音をばらまいている。
・部屋の全体的な作り込みが良くないのでは？
・バリアフリーは対策は？　車いすだけで家まで行けるか？
・家の中はバリアフリーに改修できるか
・水周りを含めた間取りの変更ができるか

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。とても参考になりました。

・40年前の生活様式で設計されているので、防音耐熱がとても貧相。
　階上の生活騒音がやかましく感じるはず。階下にも騒音をばらまいている。

＞一階なんです。子どもがいるので階下に気兼ねがなくていいと思ってましたが、上からの騒音もあるんですね。

・部屋の全体的な作り込みが良くないのでは？
＞たしかにちょっと気になるところはあります・・・・

・バリアフリーは対策は？　車いすだけで家まで行けるか？
＞スロープもあり廊下も広く家まで行くのは難なくです。


・家の中はバリアフリーに改修できるか
＞水回りはすでに改修済みなので大丈夫です。
玄関はすこし段差があったはず。できるかどうか聞いてみます。


・水周りを含めた間取りの変更ができるか
＞リフォームしたいので確認するつもりでした。
水回りも含めて、ですね。聞いてみます。

1階なんですが、一階は湿気が上がってきやすいと聞いた気がします。
本当でしょうか？

お礼日時：2012/01/07 14:57

No.2 回答者： atelier21 回答日時： 2012/01/07 14:26

修繕工事履歴を「きちんとしてる」と確認されましたか？

私はマンション改修コンサルしてみて、躊躇します
旧耐震構造です、建替えの時機です、次に売る事は難しい
管理委託会社も信用していません、責任が全く無いからです
購入される場合のポイント項目は沢山あります

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。
工事履歴ですね、聞いてみます。
耐震構造についても聞いてみます。
建て替えの計画があるかどうか、それは確認してみると前回言われてるので今日会うので答えが聞けるかと思っています。
管理委託会社信用しちゃいけないんですか・・・
かなり大手のところなので思いっきり信用してました。
甘いですね(^_^;)
ポイント、教えていただけるとありがたいです。

お礼日時：2012/01/07 14:39

No.1 回答者： yana1945 回答日時： 2012/01/07 14:13

私は、戸建２９年でマンションに転居しました。

２０年目に水回りのリフォームで１，２６０万円＋雨漏り修理４６０万円
２９年目にバリアフリーのリフォーム（外付けエレベータ）が１，５５０万円で
資金が続かず、バリアフリーマンションに転居しました。

３４才で家を建てたときには判らない、高齢化、病気で家のリフォームは
必要となります。

現在のマンションは、２００４年４月以降建築確認申請（最新の建築基準）。
設計、建築性能評価マンションで、妻は９３才迄生きると言うので、
６０才以降の病気、車いす利用に対応できるマンションを選びました。

後、考慮したのは、私が死んだあと、妻が私の遺族年金で、固定資産税、
管理費、修繕積立金を払っても、２年に１回位海外旅行が出来る余裕が
有ることです。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
老後を考えるとマンションのほうがやはり便利ですよね。
せっかく新築を建てられても転居されたんですね。
参考になります。

中古の戸建ても以前検討したんですが維持費のシミュレーションが思った以上にかかるなぁと思いました。
管理費や修繕積立金は戸建でも必要な費用ですもんね。

うちも子どもがまだ小さいので夫になにかあっても賃貸なら転居を考えないといけないけど、住宅ローンなら団信もあるし、夫の思い出の残る家に住み続けられるのが魅力です。

お礼日時：2012/01/07 14:45