中古マンションの利点と欠点を教えてください

私は築10年前後の中古マンションの購入を考えているものです。
ですが、このまましばらく賃貸住宅に住み、お金をもっと貯めて
新築マンションを購入した方が良いのではないか、とも思っております。
妻とも話し合っているのですが、お互いマンション住まいをした事が無い為
感覚での話合いになってしまいます。
そこで、具体的な知識を身につけたいと考えておりますので、
中古マンションの利点と欠点をご存知の方は、どんな些少な事でも
構いませんのでお教え頂けないでしょうか？
宜しくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： amk 回答日時： 2001/03/30 06:29

一応専門家に点を打ちましたが、不動産やじゃなくて設備関係の者です。

(1)一番気をつけなければいけないと思うのは、設備の老朽化です。マンションは基本的に共用部と専有部（区分所有＝持ち主の責任範囲）とに分かれます。簡単に言うと、中古の場合現状渡しとなることが多いので（内装は綺麗になってますが）、購入後給水枝管や排水枝管に問題が生じた場合（漏水事故）、持ち主が実費で改修（復旧）工事をする必要があります。加えて、集合住宅のため下階の補修費も必要です（個人でマンション保険に加入している場合は、下階の分だけは保障されますが、自分の家の床・壁および配管代金は保険が効きません）。

(2)また、共用部についても外装の塗装工事や補修工事が必要となるのが、約１０年目くらいからです。こちらについては、基本的には個人で負担するものではないのですが、修繕積立費が足りない場合実費割り当てという事もあり得ます。わたしの知っている建物では、実費が戸あたり７０万円以上かかったなんて所もあります。また、一戸建てと違いますので、管理組合運営の総会で決定された場合、自分の所の壁だけ塗らないなんてことは、出来かねます。

(1)については、法律で建物には竣工図を備え付ける事になってますので、仲介業者に配管材質を確認される事をお勧め致します。ＳＧＰ（亜鉛メッキ鋼管）を使用している場合だと、配管の寿命は早くて７年、平均で１５年から２０年と言われています。
※配管材質によっては、約３０年とか建物が到壊するまでもつようなものもあります（ちょっと言い過ぎですが、これに近いものが現在は使われてます）。

(2)については、長期修繕積立費の貯蓄が現在いくらなのかを確かめられるべきだと思います。これも、総会資料（決算報告）に記載されていますので、簡単に調べられます。また、今までの大規模工事の履歴も見た方がいいです。
建物の規模にもよりますが築後１０年という事ですので、現在の管理費＋修繕積立金の金額が月１万５千円～２万円ほどになっているかどうかも、知識として必要かと思います。築１０年ほどで１万円以下だったら、これはちょっと考えものです。大規模修繕の時は実費の覚悟が要ります。

追加(3)　加えて、おかしな話しなんですが、前の所有者が管理費等をきちんと支払済みかどうかも大事です。管理費は住んでいる人にかかるのではなく、部屋にかかるので滞納の場合、新たに買い取った人に請求が行く事がままあります（区分所有法）。不動産屋はこれを自分からは言いません。

大きなお世話でしょうが、現金で買われた場合でも、月々の管理費と修繕積立費および雑費がかかります。おまけに、水漏れでもしたら、大体内装込みで約１０万円～上は７０万位は必要です。そこのところを良く考えられた方通いかと思います。

ざっと考え付いたものを並べました。わたしら関係者は、中古ではまず買いません。買う場合でも、次をどうするかを考えてから買いますね。
これは個人的意見ですが、もし待てるのなら新築マンションか中古の一戸建てをお勧め致します。その方が転売も効きますんで。

この回答へのお礼

微に入り細に入る御回答、真にありがとうございます。
初めてお聞きするお話ばかりで、非常に参考になりました。
流石プロは目の付け所が違う、と思わずうなってしまいました。
細やかなアドバイスもとても嬉しいです。
本当にありがとうございました。

お礼日時：2001/03/30 09:31

No.4 回答者： noname#20895 回答日時： 2001/03/30 20:10

この１，２年の間で、新築マンションの設備はかなり良くなったと思います。

専有面積が広いのが多いし、食洗機や床暖房が標準だったり、インターネトの接続についても、専用回線で電話代なしで、しかも安い定額で２４時間使い放題とか。
私の地域で言えば、価格もまだ下がっているし、当分は上がりそうにもありません。
だから私なら新築を選びます。ただし、数年で転売しようとか、値上がりするだろうなどと考えてはいけません。一生住むぐらいの覚悟で買ったほうが良いでしょう。ローンの支払いも、家賃と大差ない程度でいけるか、考えたうえでですけど。
中古マンションは、私の地域で言えば、すごく安くなっていて、物件も多いのでかなり値切れるようです。ただ他の方も書いておられたように、どんな問題があるかわかりません。また私の地域では震災の影響がどうなっているか、という恐れもあります。
ですから中古を買う場合は、メリットは安いというぐらいしかないかなと思います。家賃を払うより安いローンで、貯金もできて、将来他を買ったら賃貸にでもできるかな、というぐらいの考えであれば買ってもいいかなと思います。
感覚的な話になってしまいました。すいません。

この回答へのお礼

貴重なご意見、ありがとうございました。
御礼が著しく遅れ、大変申し訳ございません。
おっしゃる通り、中古マンションは転売が効かないもの、と考えた方が
よさそうですね。。。
妻とも良く相談し、二人が納得の出来る結論を出そうと思います。
御協力、ありがとうございました。

お礼日時：2001/04/02 19:54

No.2 回答者： moon00 回答日時： 2001/03/29 16:03

下の方が「中古購入の際は住宅公庫が使えない」とおっしゃっていますが、

中古マンションでも、条件をクリアすれば公庫での借入が可能です。
条件の一例を示すと
　1.専有面積が50m2以上280m2以下の住宅
　2.中古住宅調査判定書の総合判定欄が各タイプの要件に適合「する」と判定され　　ている住宅
等です。
詳しいことは住宅公庫のＨＰ（下記URL）へどうぞ。

参考URL：http://www.jyukou.go.jp/

この回答へのお礼

住宅金融公庫のホームページまで貼付して頂きまして、ありがとうございます。
実際の借入の時は住宅公庫を利用しようと思っていた為、
正直いってかなり安心しました。。。。
ありがとうございました。

お礼日時：2001/03/30 09:38

No.1 回答者： hakatayakenn 回答日時： 2001/03/29 15:48

前者の方の意見に欠点を一つ追加します。

中古を購入の際でローンをお考えの場合、だぶん住宅金融公庫が使えなかったと思います？多分そうだったと思うんですが！間違っていたらすみません。
銀行が借り入れを渋ったりすることがありました。