中古マンションにかかる仲介手数料について…

当方、2000万円ほどの中古マンションを購入しようとしています。
現在は仮契約中で本契約が近くなってきたので見積を確認しましたところ、仲介手数料が少し高いことに気付きました。

販売価格×3％+6万円×1.08（消費税）

上記で計算したところ、見積書に書いてある額の方が５万円くらい高いです。基本、法律で上限が決められていると聞いたので引いてもらいたいと考えております。
これは仮契約してしまっては難しいのでしょうか？もし、可能であればどのように交渉すれば成功しやすいでしょうか？物件自体は好条件なので、あまり強く出ると白紙に戻るのが怖く、皆様のお知恵を借りたくて投稿しました。
また、仲介手数料を水増しする際によく使われる費目などがあれば合わせて教えて欲しいです。

質問者からの補足コメント

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  返信ありがとうございます。
  仮契約後でも交渉の余地ありということでしょうか？また、交渉しても別の費目を一括で乗せていた、分割すれば◯◯という項目で別に5万円が発生すると言われれば泣き寝入りするしかないのかな〜考えております。

  No.1の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2018/10/24 17:07

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  返信ありがとうございます。
  法律で上限が決められ、それ以上は違法と言うのは自分も調べました。
  それをプロの販売マン相手にどう交渉していくか迷っております。別の費目を使われて総額が変わらないように調整されたり、無いとは思いますがじゃあ売らないと言われても良物件なので困るんです…やはり、泣き寝入りも検討に入れておくべきなのでしょうか？

  No.2の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2018/10/24 17:11

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  業者に確認したところ、
  
  物件価格＋諸経費×3％＋6万円×1.08だそうです。
  
  自分は諸経費を入れずに計算していました、お騒がせしましたm(_ _)m

    補足日時：2018/10/25 09:37

No.6 ベストアンサー 回答者： suzuki0013 回答日時： 2018/10/25 07:10

請求されている仲介手数料が法定上限を超えているかどうかの疑問は解けたかな？？？

今年から400万円以下の物件について仲介手数料の一部が改正されたため、誤った理解で過剰な手数料を請求した業者もわずかながらいたらしい。
本件はそれかなー？と思ったけれど、内容的には違う様子。

計算式は前の回答者のおっしゃるとおり。
売買価格が2000万なら71.28万（税込）が法定上限。
ネットで「仲介手数料」「計算機」などのキーワードで検索すると無料で計算できるサイトがいくつか見つかるよ。
試してみて。


今回質問者が請求されている仲介手数料を、値下げ交渉できるかどうかについてだけど。
もしも法定上限である71.28万円よりも安ければ、そもそも値引きされているので、これをさらに値引き交渉するのは難しいと考えた方がいい。
仲介業務は売っておしまいではなく売買後も重い責任が科せられる。
意外かもしれないが諸経費も結構かかっている、成功報酬だしね。
2000万くらいの仲介ではあまり儲けがないのが実情。

法定上限ちょうどの場合。
そもそも仲介手数料というのは仲介会社や担当者の仕事に対する成功報酬のため、そこを値下げしようとすると担当者が冷たくなることが多い。
良心的にやっていた担当者でも（良心的にやってきたからこそ？）サッと引くこともある。
余計なことまで言うなら、良心的にやって欲しいという期待や、頑張ってくれたお礼などの理由から、仲介手数料とは別に担当者個人へ少し謝礼や心付けを払うこともあるくらいだから。
仲介手数料の値下げをさせるなら、法的な義務のある最低限のアフターケアくらいになることは間違いない。
例えば、入居後に何かわからないことがあって電話すれば普通は教えてくれたり問い合わせ先を案内してくれたりなど相談に載ってくれるが、値切った場合には「書面に書いてあるし１度説明したことなので書面を確認してください」とか「売主へ問い合わせてください」「それは仲介業務とは関係ありません」といって電話を切られるとかね。

もちろん、仲介業務で大きなミスや不手際があれば仲介手数料の減額は当然だけどね。
そういうのがあれば値下げ交渉は可能。
それ以外で、単に法定上限だと金額が高いというだけの理由であれば、値下げされたとしても、自分の首を絞める結果にもなりかねない。


それよりも。
まず考えてほしいのは仲介業者というのは自分のエージェントなんだよね。
自分の利益を代弁する者。
従って、自分のエージェントをうまく使うことを考えるのが合理的であり、自分（の代理人）への報酬を値切るのは下手のやることだよ。
エージェントを使って売買価格の値下げを交渉するのが当然。
仲介手数料を値切り交渉して渋々と数万円程度引かせるよりも、売買価格を10万でも値引きさせた方がお得だしね。
それを担当者（＝プロ）を使って売主へ交渉させるということ。
売主側の担当者（＝プロ）もプロ同士の交渉では10万円程度の攻防で時間と手間をかけて商談をおかしくするよりも、売主に値引きを承諾させるほうが結果的に売主の利益になる。
オマケでいえば、売値を10万程度引いても仲介手数料の減額は3千円程度なので、業者側はあまり抵抗しない。（←この辺をうまく使うのが買手側のコツ）


ところで。
本件は「仮契約」をしているみたいだけど、その仮契約の内容次第では、仲介手数料の交渉は難しいと思うよ。
手付金の預り証に毛が生えた程度の紙っぺらならともかく。
一定の内容の仮契約まで到達しているなら、売主と売買について基本合意はできおりあとは条件の調整次第というところ。
仲介手数料は成功報酬なので、本契約まで済ませなければ発生しない。
しかし、仮契約まで到達しているということは、仲介業務を一定の成果を出しているということであり、成果を出しつつある仕事の報酬を途中から値切るというのはいわば『後出しジャンケン』となる。
仮契約の前、あるいは最初の段階で仲介手数料の金額交渉をしていなければフェアとは言えない。
仮契約後に値切ろうとしたら担当者の顔が引きつるだろうし、この段階でそんなことを言い出す買主では決済までの間に二転三転するという不信感が出る。
取引中止という結果もナシではない。
この辺は注意した方がいいね。

どうしても値切り交渉をしたいなら。
見積書の各項目の費用について１つ１つ事細かに説明を求めて、それぞれ減額できないか確認をしていく。
仲介手数料もその中の１つということになるので、単体で値切るよりも仲介会社や担当者の心証を悪くしない。
木を隠すなら森の中、というわけでもないけどね。
この作業の中で他の経費を削減できたなら、仲介手数料の値引きの代わりにはなるんじゃないかな。

ぐっどらっくｂ

この回答へのお礼

返信ありがとうございます。

仲介手数料は担当者様に入るのですね。
てっきり、会社の方に入ると思ってました。

また、担当者様に確認したところ式の間違いを指摘され納得しました。ありがとうございます。

お礼日時：2018/10/25 09:40

No.5 回答者： xs200 回答日時： 2018/10/24 22:57

私の友人の不動産屋は買い手からは手数料を取っていません。

法で決まっているのは上限であり固定金額ではありませんからそれ以下ならいくらにしてもかまいません。それこそ交渉次第です。

No.4 回答者： xs200 回答日時： 2018/10/24 18:11

2000万円なら71万円くらい、3000万円なら104万円くらい。

計算は正しいですか?
あなたの式、販売価格×3％+6万円×1.08
だと、2000万円だと66万円で5万円くらい少なくなります。それで式の誤りを直したのですが…
なんなら国交省の告示通りに
販売価格×3.24％+64800円で計算してください。

>プロの販売マン相手にどう交渉していくか迷っております。
もし多く取られているなら迷う必要なんかありません。交渉する話ではありません。違法だから払わない、宅地建物取引に関する苦情窓口に相談するで終わりです。

この回答へのお礼

計算してみました。
業者が出して来た価格より約10万高くなりました。
上限まで取られていない可能性が出てきましたが…実際のところ、どうなのでしょうか。

苦情窓口なんてところがあるのですね。
一度、業者に確認してまだ疑問が拭えないようであれば相談してみようと思います。

回答ありがとうございました。

お礼日時：2018/10/24 18:18

No.3 回答者： kuma-gorou 回答日時： 2018/10/24 17:26

No1

勘違いに付撤回します。

この回答へのお礼

いえいえ、ありがとうございました。

お礼日時：2018/10/24 17:57

No.2 回答者： xs200 回答日時： 2018/10/24 16:51

(販売価格×3％+6万円)×1.08

だけど。これが上限、それを越えると違法。

No.1 回答者： kuma-gorou 回答日時： 2018/10/24 16:41

法定上限の仲介手数料。

200万円以下の部分 ＝5％ ＋6万円
200万円を超え400万円以下の部分 ＝4％
400万円を超える部分 ＝3％です。
まぁ、世間一般、販売価格×3％+6万円ですから交渉の余地ありです。