重要事項説明後、建ぺい率がオーバーしていることが判明！

9月に中古戸建の仮契約をし、重要事項説明を受けました。
ところが、なかなか銀行ローンが決まらず、
最終的にこの物件が建ぺい率オーバーしていることがわかりました。

重要事項説明書には、建築確認はとってあるが「検査済証はとってない」と書いてありましたが、建ぺい率がオーバーしている（約１．５坪）ことは記載されておりませんでした。
不動産会社側は、こちらの見落としでした「すみません」とミスは認めております。

しかし、建ぺい率がオーバーしているとわかった以上、
その値段で購入するのは？と思い、
不動産会社を通して売主さんに値段交渉してもらいましたが、
一切の値引きはできないとの返事。

(1)できたら仲介業者の過失を認めているのだから、
仲介手数料の値引き交渉をしたいのですが、可能でしょうか？
(2)重要事項説明のあと、建ぺい率オーバーが発覚したのですが、
書類をそろった時点（検査済証がない時点）で何故済証がないのか
理由を確認するのが普通ではないですか？
一級建築士はそのために一緒に説明を受けるのではないですか？

No.1 回答者： NNori 回答日時： 2008/11/05 15:42

建蔽率がオーバーしている物件なら購入をやめるべきであって、値切ろうというのが間違ってませんか？

この回答への補足

私達も最初は購入をやめようと思いました。
しかし立地がいい物件で、築年数も15年なのであと数年住めば建物は建て替えることができるし（小さくなってしまいますが）、土地値だけならお買い得かな～と、やめるのを踏み切りました。
私達がそう思うのだから、他の人でも欲しい物件なんでしょうね。

補足日時：2008/11/05 16:37

この回答へのお礼

勘違いされる文章ですみません。
「土地値くらいになるならお買い得かな～」と思い、少しでも値段交渉したい気持ちです。

お礼日時：2008/11/05 17:25

No.2 回答者： tomo3210 回答日時： 2008/11/05 15:53

建ぺい率オーバーの物件って

住宅ローンおりないんじゃないですか？
値引きして住宅ローンなしで購入できるんですか？

この回答への補足

先日やっと建ぺい率オーバーであるが、借りられる銀行が見つかりました。（不動産会社があったってくれた銀行です）
金利も返済年数も一般と同じものです。

補足日時：2008/11/05 16:44

No.3 回答者： ma_h 回答日時： 2008/11/05 15:56

元業者営業です

そもそも建蔽率オーバーは「違法建築」です。
そのような物件に都市銀は融資しません。つまり住宅ローンが借りれないという事です。

後は融資してくれる金融機関を探すことになりますが、総じて金利は高くなります。

購入は見送るほかないのでは。

この回答への補足

ＡNo.２の方の補足にもありますが、
重要事項説明に「建ぺい率がオーバーしていることを記載」し書類を出せば貸してくれる地銀が見つかりました。
でも、頭金が必要になるので、今お金を集めています。

補足日時：2008/11/05 16:45

No.4 回答者： toteccorp 回答日時： 2008/11/05 16:05

建蔽率がオーバーしていて貴方に何かデメリットでもあるのですか。

値引きしてもらうほどの理由があるのですか。
中古住宅ですので知っていて黙っていたのかもしれませんね。
嫌なら止める。
良いなら買うです。
売主はそれも考慮した金額をつけたのかもしれません。
売れそうなものを値引きする可能性は少ないです。
値引きは最初に交渉するべきです。
仲介手数料の値引き交渉はする価値はあると思います。だめもとで。

この回答への補足

建ぺい率がオーバーしていることは、売買契約・重要事項説明のあとで発覚することは問題ないことなのですか？
始めからわかっていることなら建ぺい率がオーバーしているからこの値段ですといわれていた方が、どれほど良かったか・・・。
しかも値引き交渉してみましょうと最初口を開いたのは不動産会社です。値引きに応じないところをみると売主は最初からわかっていたのかもしれませんね。
でも、数多くの図面やら書類を渡されて、最初におかしくないですか？と気づいたのもこちらです。
たまたま気づきましたが、気づかれなかったらそのまま売ろうとしていたのでしょうか？？？

補足日時：2008/11/05 16:49

No.5 回答者： joynyanchu 回答日時： 2008/11/05 16:14

家もわずかですが建蔽率違反でした。

大手の不動産屋の仲介でしたが、契約のときは何も説明ありませんでしたし、ローンも普通におりました。(大手の都市銀行です）

しかし、６年後借り換えのため、他の銀行の審査を受けて発覚。

重要事項説明書には、建築確認のことも検査済証のことも書いてありませんでした。建物が古くて資産価値がないからでしょうか?

住むのに不都合があるわけではないので、特に不満には思ってないです。

この回答への補足

実は私達もそれを心配しています。
返済額が減ったら、銀行ローンの借り換えをしようと今から考えております。
最初からその銀行のローンを使わないのは、借り換えの方がいい条件なので、銀行担当者からそういったアドバイスを受けたからです。
でも、その時点では建ぺい率オーバーとは知りませんでした。
joynyanchuさんは借り換えできましたか？

補足日時：2008/11/05 16:40

No.6 回答者： m_inoue222 回答日時： 2008/11/05 16:40

私なら見送りですね

キズ物を買うならそれなりの価格が当たり前です

ローンも決まらない可能性が有ります

No.7 回答者： joynyanchu 回答日時： 2008/11/05 18:40

Ｎｏ．５です。

新生銀行で借り換えようと思ったのですが、仮審査はＯＫだったのですが、本審査で落ちました。借り入れの申し込み額は、担保の土地の価格の１/３程度にもかかわらず。

新生銀行に問い合わせて建蔽率違反を指摘され、びっくり仰天。
借り換えはあきらめました。

しかし、今の銀行も多少金利を多少優遇してくれたのか、金利差は０．４５％なので、借り換え費用など考えると、結局損はしていません。

今は、値引き交渉が当たり前のように言われていますが、その当時値引きなんて思いもよりませんでした。結局引越し費用程度引いてくれましたが。
まあ、建蔽率違反のせいで、今後の資金計画も大変だからと、すこし、値引き交渉するのもいいんじゃないですか。

即金で満額支払うと言うライバルが現れるとまずいでしょうが、そういう人少ないと思います。

この回答へのお礼

ここ数年は銀行も厳しくなったと聞いています。
今回、私達の銀行が見つかったのも不思議なくらいです。

元の銀行にも借り換えの意思があることあることを伝え優遇してもらったということでしょうか？

私達もハウスクリーニングくらい負けてくれても・・・と言う気でおります。

仮契約で手付金を払ってますから、このごたごたで途中からまた売りの広告を出すことはないですよね。

お礼日時：2008/11/05 21:33

No.8 ベストアンサー 回答者： Heartblue 回答日時： 2008/11/05 19:55

（1）ミスを認めているのですから手数料の値引き交渉はしてみても良いでしょう。

売主も故意に隠していた恐れはありますが、一般人であればとぼけられてしまったらどうにもなりませんね。売買価格については値引きに応じる義務はありません。
ただし、あなたにその気があれば、違法物件という理由で白紙解除に持っていける可能性はあると思います。
又、瑕疵担保責任を負う契約であれば、違法部分を売主に是正させるような方法も考えられます。

つまり、業者が重説でミスをしたことは事実でも、その結果としてあなたにどの様な損害が出るのか、又は契約を解除するのか、売主に違法部分の撤去を求めるのか、もしくはそのまま買うのか、など、その対処方法により責任追及先も追求内容も変わってくる話であり、No4様が書かれていることもそういう意味合いでのアドバイスだと思いますよ。

違法という事実が後から明らかになった。それでも普通に購入して普通に使うのであればどこにデメリットや損害や損害賠償や値引き要素があるのか？という話ですね。気分的な問題だけだとすれば金額換算は難しいです。気分を害して嫌ならば、錯誤無効だとかローン不成立だとか理由は何とでも付けて白紙解除すれば良いと思います。

（2）検査済証がない中古物件というのは特別に珍しいことではありませんし、紛失なのか検査を受けていないのか、特にその理由を説明する義務まではありません。しかし慎重な業者であれば役所で確認台帳を調べたり、証明書を取得したりするでしょうね。
一級建築士が一緒に説明を受ける？という点は意味がよくわかりませんでした。

この回答への補足

詳しく説明ありがとうございます。
納得できました。

私達に購入の意志はあります。なんといっても立地がいいことは、不動産会社もわかっていることでしょう。

値引きの理由は、No.８さんが言うとおり気分的な問題です。
いい物件だと思っていたのが、違法建築だとわかって「そうですか」で済む人はいるのでしょうか？気分を害することは普通（？）ですよね？
正直に申しますと不動産会社の担当者に対する不満が一番、私達の気分を害する原因になっているかもしれません。
もっと早くに担当者を代えてもらえばよかったと後悔しています。

補足日時：2008/11/05 21:23

No.9 回答者： toteccorp 回答日時： 2008/11/07 18:39

違法建築だと分かっていても買う人は沢山います。

検査後違法に増改築する人もたくさんいます。
違法建築はいけないことですが、大した罪の意識はないと思います。
人に迷惑をかけているわけではないので、スピード違反よりも意識は薄いかもしれません。
あまり気にする必要はないと思います。
許せなければ隣の土地を少し分けてもらうか、借りるか、オーバー分を壊すしかありません。
車庫なども壁があるものは違法建築の可能性が高いですし、いくらでもあるのです。
違法建築がある場合、直さなければ今後確認申請が通らないと思いますが、建ペイ率オーバーではもともと増築はできないのであまり関係ありません。
建て替えには何も問題ありません。
気に入ったのでしたら、家が広くてよかったと思い買いましょう。
貴方にデメリットはほとんどありません。広いのがメリットです。

この回答への補足

そうですね。私の実家も実は検査済証をとっていないのです。
だから正直言えば、違法建築に文句を言っている訳ではありません。立地がいいので買う気であるのですから。

しかしながら、不動産会社の説明不足＆こちらから指摘してから「建ぺい率オーバー」を私達に話ししたところが気に入りません。
前にも書いたとおり始めからこの物件は「建ぺいオーバー」ですといってくれた方がよかったです。
すべては担当者の説明不足と態度が私達の怒りの原因だったのかもしれません。

敷地いっぱいいっぱいに建っている建物なので、幸い増築の可能性はありません。
でも、銀行ローンが選べないのが唯一痛いです。
スター銀行に借り換えしようと考えていたのですが、もしかしたら無理かもしれません。
頭金も今より多く用意しなくてはならないし・・・
それで、少しでもと言う気持ちで「仲介手数料」をと思ったのです。

でも、皆さんの反応からいうと仲介手数料を値切るのは、あまり得策ではないようですね。
あとは不動産会社の誠意をみることにします。
ありがとうございました。

補足日時：2008/11/07 19:38