年収350万円で中古マンションをリノベーション

中古マンションを購入してリノベーションを検討しています。
以下の条件で、どの程度までの金額の住宅ローンを組めるのかをご教示いただけたらと思います。
また、どの程度の物件やリフォームが現実的かを教えていただけるとうれしく思います。

・年収　350万円（税引き前）
・頭金 100万円
・希望エリア　東京都港区
・希望面積　40m2～

備考・・・
現在、賃貸で9万円支払っているので、ローンや修繕積立金等々を
合わせて同程度であれば、問題ないと考えています。

No.2 回答者： 86tarou 回答日時： 2012/07/29 17:31

年齢が不明なので、借入可能金額が試算出来ません。

これは、これからの生涯収入が決まっており、その一部しか返済に充てられないからです。なので、当然闇雲に35年ローンというのはお勧めできません。具体的には、収入の20～25％までを返済に充て（その年収なら20％程度がお勧め）、定年までのローンを組んだ時に借りられる金額です。この時、変動金利を選ぶとしても試算だけは全期間固定金利で行います。変動金利の場合は、その差額を貯蓄して将来の金利上昇に備えないと安心出来ないと思います（一部は繰上返済）。
http://www.eloan.co.jp/sim/

頭金は物件価格の20～30％以上は用意し、ローン残高＞マンションの価値にならないようにしておきます。こうすることによって、いざという時に売却して清算することが可能です。これが逆だと売ることすら出来ず困ったことになります。また、その他に諸費用（物件価格の５～10％程度）が必要で、これについては基本的に現金が必要となります。
この他に生活の半年から１年分以上は常に現金で置いておきましょう。減給や失職等の不測事態にも対応出来ないようは、すぐに破綻して家を失い場合によっては借金だけが残る可能性もあるでしょう。
人生を左右する借金をするのですから、この程度のリスクヘッジは必要だと思います。

現在、賃貸で9万円支払っているので、ローンや修繕積立金等々を合わせて同程度であれば、問題ないと考えています。＞
固定資産税も月割りで計上しておきましょう。これで十分な貯蓄が出来ていれば良いのですが、そうでないならもっと低い返済額でないと将来困ることになるでしょう。
定年までのローンでも繰上返済は必須で、10年程度は短縮し完済後は老後資金の貯蓄に充てたいところです（年金だけでは生活出来ない可能性高し）。

なお、住宅借入金等特別控除は50m2以上の床面積が必要ですので、これ未満であれば控除出来ないので注意してください。築25年以内でない場合も同じです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1214.htm

あと、一生に一度しか買えない経済状況なら終の棲家にする必要がありますので、少なくとも平均寿命程度まで持つ必要があります。マンション自体が大丈夫でも、建て替えの決議がなされれば従うしかありませんのでこの辺りも注意してください。予算から築年数があまりにも古くなるようでは無理があると思います。買ってしまえば一生ものというわけではなく、あくまで消耗品と考えましょう。家賃が勿体無いからという理由だけで家を買う人も居ますが、本当に必要かどうかで判断することをお勧めします。賃貸より購入の方が遥かに費用が掛かりますし、買ってしまえば古くなる一方です。片や、賃貸の場合は比較的簡単に新築や築浅に引っ越すことも可能ですので。

いいマンションに住めると良いですね♪

No.1 回答者： 7964 回答日時： 2012/07/29 16:30

一つ注意します。

銀行があなたに融資したからといって油断してはいけません。銀行はあなたが死のうが破綻しようが極論を言うと関係ありません。責任もありません。頭金も１００万しかないではありませんか。融資の金額を聞くのではなく、あなたが毎月返済可能な額から借入金額をあなたが決めなければいけません。それから物件を決めましょう。くどいですが、銀行が融資してくれるのは、あなたがそれだけの返済する能力があると評価している訳ではないです。特に住宅ローンは！もう一度いいます。あなたが死のうが破綻しようが関係ありません。銀行はあなたが利息を払い続けてくれればいい、それだけです。