売家の価格の決め方

Question

を教えてください。

現在一軒家を賃貸で貸しているのですが、住んでいる方が賃貸をやめ売って欲しいとの申し出がありました。

その一軒家は築40年以上経っていて、老朽化しており、現在の住んでる方が自分で直し住んでいます。

売っても良いのですが、相場などが全くわからず、極端に言えば1円なのか1000万なのか分からないぐらい知識がございません。

家や土地は相続で得たものですので、全く関知しておりません。

地価などの計算、建築物の価値、家賃、など判断基準を教えてください。

あと、売った後、税金が発生するのであれば、それも合わせて教えて頂けると助かります。

zipang_style · Accepted Answer

物件があるエリアの不動産屋に「売却相場／実売実績はいくら位ですか」と訊けば、
上物（家）の価値はゼロ、土地は坪●●万円で合計いくらになるか教えてくれますから
その価格を提示されれば良いかと思います。
相場での売買が基本です。
手数料はかかりますが、キチンと司法書士なり不動産屋なりに
売買契約書を作成してもらい手続きをされることを強くオススメします。
中には、事情が変わったとか言って「安く買って直ぐに転売する」輩もいますし、
後で「高く売りつけられてしまった」などと愚痴られないためにも
相場で取引されるのが一番良いかと思います。

kenanami3150 · Answer

団塊世代の不動産問題解決コンサルタントです。s.

あなたが、「相続」で引き継いだ不動産であれば、初めからなかったもの、として考えて、相場
価格から２０～３０％程度下げて売却したらどうでしょう。これで功徳にもなるでしょう。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
ただここで、現賃借人も一般人であれば、恐らく資金計画なども知識がないことが考えられます。

すると、両者の気持ちが合意しても、金融機関での住宅ローンが不可となれば、絵に描いたモチになります。

或いはまた、現賃借している物件を購入ということで、金融機関が融資を渋るなどの可能性も
否定できないところではあります。

そこで、あなたは先ず、相場価格算出のため、最寄りの不動産業者（不動産屋）さんを訪ねて、
現地近隣で現在売りに出ている物件の資料をもらうことをおすすめします。

そして、算出式は、売却中の不動産の、
●（価格）÷（坪数）×（あなたの土地の坪数）＝あなたの物件の相場価格になります。

この価格から前記の比率を差し引けばそれなりの価格が出るでしょう。

そして算出された資料を持って現賃借人に提示すれば根拠も証明できると思います。
ただこの段階は、相手が完全に買う「決定」をした以後のことです。

そして、相手に渡した資料は、金融機関に持参して相談するように促すのです。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
そして肝心なのは、この取引を不動産業者さんに取引依頼することです。

法定手数料はかかりますが、消費税に満たない程度で、あなたも現賃借人も、完全に安心な取引で守られます。

最後に税金ですが、これは近くの税務署に直接聞くことをおすすめします。
電話ででも匿名でも丁寧に教えてくれますが、いずれ知れた金額でしょう。

以上、参考になれば幸です。

makori · Answer

一つの目安として、役所が固定資産税を課税する際の、評価額、というものがあります。

地方自治体によっては、固定資産税納付書（税金を納める際に役所から届くもの）に評価額という欄があるものもあります。
なければ、役所の資産税課という所で、評価証明を取ることができます。
その額が、現在その物件に対する評価、というものになります。
土地と、家屋とが別々に評価されているはずです。
評価証明は、ご自身で役所で取得することができます。

ただ、実際に売れる額と評価の額は違う、ということを念頭に置いてください。

路線価は自分で調べることができます。
自治体によっては、HPなどで路線価を公表しているところもあります。
なければこちらも、資産税課で調べることができます。
評価証明を取る際に、合わせて聞かれるとよいと思います。

評価額と路線価を照らし合わせて、大体の額が出るかと思います。
その額を持って、業者に「これくらいかと思うが、実際どうなのか」と問い合わせれば、話が早いと思いますよ。

売った後は、譲渡所得として一般的には売買額に対し20％の税金がかかります。
物件によりますので、一概には言えませんが。

ご参考までに。

exhibitionist#2 · Answer

私も親が建てた貸家を相続し、賃借人に土地建物を売った経験があります。
その際は、私が東京にいて貸家の管理ができないことと、地方なので家賃が
安く建物の老朽化が進んでたこと、地価の下落が今後も進みそうだという
判断からこちらから店子さんに売却をもちかけました。
本当は、持ちかけたほうが価格を提示しなくちゃいけないので不利なのですが
東京で別の賃貸物件を買う頭金にしたくてやむをえずこちらから持ちかけました。

さて、物件価格は、地元の不動産会社の査定によります。下限は賃貸不動産としての
利回り。つまり家賃が月額８万なら９６万の年額を７％で割れば１３７１万

土地が70坪で近隣の坪単価が2５万なら１６８０万
この間１３７１～１６８０万が価格ラインとなりますが、実は店子さんが出ていったら
実際売るには更地でしか売れないかもしれません。そうなると住宅の撤去費200万を
加味して１６８０万－２００万で１４８０万円が売値になる。

そんなことを考えながら１５００万の売値を出しました。一方で地元の信金と話を
つけてローンの提案をさせて１５年金利１％頭金２００万なら月々８万円で家賃とかわらずに
１５年後には土地が手に入るというシナリオを提案しました。
実際はリフォーム費用を１００万値引きさせられ１４００万で決着がつきました。

もちろんこういう話は仲介が入ったほうがスムーズにいくので仲介に話をまとめて
もらい、私は最後の契約だけ地元に行っただけ。
おかげでこちらも東京で希望の賃貸物件が買えてよかったです。

さて税金ですが、家屋はほとんど価値がなく、土地も購入時よりやや下がっている感じで
いわゆる譲渡益はでなかったので課税なしでした。
相続でも親が取得した土地価格を引き継ぐので土地を相当安く買っている場合は、譲渡益に
２０％の税金がかかります。

lv4u · Answer

>>売っても良いのですが、相場などが全くわからず、極端に言えば1円なのか1000万なのか分からないぐらい知識がございません。

築４０年以上の一軒家であれば、建物の評価は、数十万から高くとも１００万程度と低いものになるケースもあると思います。
なので、実質的には、土地の値段がメインになると思います。

もし土地まで貸しているなら、借地権が発生しますけど、そうではないと思いますので、土地の路線価や実際の売買相場を参考にすればいいと思います。
なお、一般的には、路線価は実際の売買価格よりも安いことが多いです。
近くの不動産屋さんなどに相談してみるのもいいと思います。

>>あと、売った後、税金が発生するのであれば、それも合わせて教えて頂けると助かります。

土地売却での利益があると、確定申告をすることになると思います。それに伴って、所得税や住民税を払うことになります。
税務署に相談すれば、およその税額がどうなるか教えてもらえると思いますよ。

売家の価格の決め方

物件があるエリアの不動産屋に「売却相場／実売実績はいくら位ですか」と訊けば、

団塊世代の不動産問題解決コンサルタントです。

この回答への補足

一つの目安として、役所が固定資産税を課税する際の、評価額、というものがあります。

私も親が建てた貸家を相続し、賃借人に土地建物を売った経験があります。

>>売っても良いのですが、相場などが全くわからず、極端に言えば1円なのか1000万なのか分からないぐらい知識がございません。

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