住宅ローン控除について（名義の割合）

お分かりになる方、教えてください。

現在自宅を建築中です。
家族構成は父・姉・私の３人になります。
今までも持ち家でした。
今までの自宅を売却し、貯めていた貯金と自宅の売却代金を頭金として入れ、最終的に3000万の借入をすることとなりました。（自宅の建て替えではなく、新たな土地を購入）

父は仕事をしていますが、66歳の短時間勤務者で収入も低いため、住宅ローンは私と姉で返済するつもりでした。
ところが、姉妹での借入では前例がなく審査が通らない（フラット35）からと、最終的に父と姉の親子リレーという形で借入をすることになりました。
新居の土地部分の持分は、父20％・姉60％・私20％で登記されており、建物については完成していないので、まだ登記はされていない状態です。
（参考までに、いままでの自宅の名義は3人の共有名義でした）

そこで、住宅ローン控除がフル活用出来るようにするには、持分をどのようにしたらいいかをお教えいただけないでしょうか？
私としては、土地も建物も住宅ローン控除がフルに活用出来るのであれば、全て姉名義、もしくは姉90％、父10％等の持分でよかったのではないかと思っています。
（私の20％の持分が無駄になるのではないか？　または父の20％も収入金額からすると無駄が生じるのではないか？と私が勝手に想像しているからです）

説明下手なので、分かり辛かったらすみません。

土地の持分については、私がいないときに不動産屋で6：2：2とかでいいのでは？と言われ、何も考えず二つ返事をしていたようです。
登記をしてしまった今となっては遅いかもしれませんが、建物についてはこれからということもあり、いい方法があればご教示いただけると助かります。
よろしくお願いします。

ちなみにですが、家族は円満で、誰がどのくらいの持分になるかで争いが起こるようなことはありません。

No.1 ベストアンサー 回答者： mukaiyama 回答日時： 2012/11/07 07:36

＞私としては、土地も建物も住宅ローン控除がフルに活用出来るのであれば、全て姉名義、もしくは…

実際の出資割合と登記割合が異なれば、ローン控除の前に、莫大な贈与税が課せられます。
ローン控除とはそもそも本来払うべき所得税が少しだけ負けてもらえる制度、少しの所得税節約のためにその何倍もの贈与税を払っていたのでは、本末転倒です。

頭金の負担割合と今後のローン支払い割合とを総合して、それに見合った登記割合にします。
ローン控除のフル活用にこだわっていては、かえって損をすることがあります。

＞新居の土地部分の持分は、父20％・姉60％・私20％で登記されており…

それで、実際の出資割合はどうなのですか。

＞ちなみにですが、家族は円満で、誰がどのくらいの持分になるかで争いが起こるようなことは…

何歳ぐらいの方か存じませんが、社会通念として、大人になった兄弟姉妹が一つ屋根の下に暮らすことは通常ありません。
いずれ姉妹の内どちらかが家を出ることになり、家に残るほうに持ち分を買い取ってほしいと言い出すことでしょう。

親子での共有はごくふつうにありますが、兄弟姉妹での共有は考え物です。

この回答への補足

質問者です。早々のご回答、有難う御座います。
確かに贈与税のことも考えましたが、全くの素人の私にはそこまではハードルが高すぎて無理でした・・・

mukaiyamaさんからいただいた兄弟姉妹での共有が考え物となると、どのようにするのがベストでしょうか？
いずれ家を出ることになる可能性があるとしたら、私（36歳・女）の方が確率は高くなると思います。
その場合でも、登記上、私の持分がなくても気にしないくらいなので、私の持分の買取を要求するつもりもありません。

＞それで、実際の出資割合はどうなのですか。
　売却する土地が3人の共有でしたので、それ以外で考えると現時点では父がほとんどを出しています。
　今後の返済3,000万については、姉と私とで払っていきます。
　そのため出資割合は、現時点（まだローンが始まっていないので）では父が100％。
　これからのローンも考慮にいれると父4：姉3：私3になります。

補足日時：2012/11/08 03:03

この回答へのお礼

税務署で話しを聞いてきました。
回答いただいていた内容を読んでいたおかげで、税務署の方の説明もすぐに理解することが出来ました。
有難う御座いました！

お礼日時：2012/11/10 04:57