マンション共有持分の変更

マンションの共有持分の変更についての質問です。

平成12年に当時3800万円でマンションを購入しました。
出資比率に応じて夫（私）2/3妻1/3の割合で共有といたしました。
実際には、頭金+αを妻が負担し残りを夫がローンで負担しています。

この度、以下の理由で共有持分の変更を検討しています。
・妻がある程度貯金が貯まったので私のローン残債を繰り上げ返済したい。
・妻の会社の制度で1/2以上の持分がある場合住宅手当が受けられる。

よって、夫1/2妻1/2となるように、500万円程度を妻が夫に支払い、その金員を夫のローンの繰り上げ返済に充てようと考えています。

この場合、以下の点について質問があります。

1.上記のようにした場合、贈与税の対象にはならないと考えてよいでしょうか。

2.共有持分の変更は、法務局での手続きとなるかと思いますが、
　その際に支払う金員は登録免許税+諸手続き費用であってますか。
　計算の根拠となる金員は500万円でよいでしょうか。

3.平成12年当時の住宅ローン減税の適用を受けています。
　15年間の減税処置があり、現在も継続中です。
　持分比率が変更されても引き続き適用を受けられるのでしょうか。

4.このケースの場合、法務局で手続きのみでことがたり、特に税務署への連絡は不要と考えていますが、それで問題はないでしょうか。

以上、よろしくお願いいたします。

No.2 ベストアンサー 回答者： keikeipapa 回答日時： 2008/01/09 10:23

ただ、ご指摘のとおり400万円であったとすれば、差額が110万円以下になり贈与控除に該当して課税対象外と考えられますでしょうか。

とありますが、当方が先の書き込みで400万円と仮定したのは取得費のほうです。
　贈与の問題はあくまで、譲渡収入（今回であれば500万円）と時価との差額であります。時価が仮に390万から610万円の間であれば結果的に贈与税の基礎控除の範囲内ですから贈与税は課税されないことになります。ただ、時価の算定は大体相場的にこのぐらい等のあいまいなものでは、根拠不十分だと考えます、少なくとも購入時の近隣の地価公示価格を調べ、譲渡時期との変動を加味し（例えば、１％上昇しているのであれば取得時の土地部分に１％を乗じて土地部分の時価の算定の基礎にする等。建物部分については、取得費相当額とする等）、計算根拠を明らかにしその方法によればこの金額となるのでこれを時価として評価しましたといううふうに明確にする必要があります。主観的な判断で大体3,000万円では3,150でもいいし2,800万円でもいいというふうに恣意的に決定できるものでは課税丁側に主張できない結果となります。
（当方が、地価公示価格より時価を算定する方法を提示させていただいたのは１つの方法であり、ほかにも、近隣の不動産業者数社に鑑定を依頼し平均額を時価とするのもそれはそれで客観的な一つの時価算定の根拠となりうると考えます。）

あとは、譲渡所得の計算ですが、区分所有のマンションなので建物の減価償却まで入ると計算が難しそうですね。

　計算自体は、貴殿所有マンションの登記簿の建物構造より、それに対応する耐用年数を調べ以下URLに記載があるようにその耐用年数に1.5倍した
耐用年数に対応する償却率を乗じ減価償却費を求めます。その減価償却費を取得価格（建物の）から控除すればすれが取得費です。（土地は減価しませんので取得価格そのものが取得費です。）
　取得価格のうち建物部分の金額は、購入時の売買契約書等において判断できるのでは。（消費税０００円と書かれていれば、0.05で割り戻せばそれが建物の税抜きの取得価格です。）

参考URL：http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3261.htm

この回答へのお礼

丁寧にご説明いただき大変助かります。
ありがとうございます。

時価については、ちょうど同じマンションで売りが出ていましたので、それを参考にするのでは弱いでしょうか。
売るつもりがないのに不動産屋に見積もってもらうのは気が引けまして。

減価償却費の計算は、国税庁のタックスアンサーを見ましたが不親切ですよね。
「建物の取得費の計算」で検索したら計算方法が載っているサイトがありましたのでアドバイスのとおりやってみます。
当方のマンションはＲＣ造ですので
減価償却費＝建物部分×0.9×0.015×８年（経過年数）
となりそうですね。


もし、住宅ローン減税についてご情報お持ちでしたら教えていただけると助かります。

まずは、ここまでの部分、大変細かく説明いただきましてお礼を申しあげます。

ありがとうございます。

お礼日時：2008/01/09 12:21

No.3 回答者： keikeipapa 回答日時： 2008/01/09 17:26

時価については、ちょうど同じマンションで売りが出ていましたので、それを参考にするのでは弱いでしょうか。

それは、いい情報ですね。その情報を利用（占有面積等同じようであれば十分根拠となります。ただし、売り情報ではなく実際にいくらで売れたのかの情報を取ったほうがよいと思いますが。）時価算定の根拠にされるのは最も実勢価格に近いと思います。


住宅借入金等特別控除の方は、もう少しお待ちください。

No.1 回答者： keikeipapa 回答日時： 2008/01/08 11:57

1.上記のようにした場合、贈与税の対象にはならないと考えてよいでしょうか。

とありますが、場合によっては贈与となります。
まず、持分を有償で変更するというのは、持分を売買するということです。従いまして、貴殿の所有マンションの持分全体（6/6）の時価評価をし、持分1/6の時価を算定します。その金額が500万円であれば、500万円が貴殿の譲渡収入となります。（持分1/6を貴殿から奥様へ譲渡）
　そして、取得価格に1/6を乗じて持分1/6に対応する取得価格を求めます。さらにその上で、建物部分については減価償却を控除した金額がその持分1/6にかかる取得費になります。
　仮に、取得費が400万円であれば譲渡所得100万円です。

これはあくまでも、1/6の時価が500万円の場合であり、時価評価額が1000万円であれば500万円を貴殿が奥様へ贈与したことになります。
この場合、譲渡所得と贈与の2つの課税関係が生じます。
　
4.このケースの場合、法務局で手続きのみでことがたり、特に税務署への連絡は不要と考えていますが、それで問題はないでしょうか。

　法務局のデータはすぐに税務署へ転送されることになっていますので、
何も申告をしなければ、課税当局より連絡・お尋ねがきます。

住宅借入金等特別控除の継続適用につては、確認できましたら書き込みいたします。
　ですが、持分の変更などよりも単純に借用書を作成し、奥様から借り入れをなさって、形式的にでも結構なので毎月等の定期的に貴殿預金口座から奥様預金口座へ同借入金の返済記録を残されるだけで十分だと思いますが。奥様の住宅手当と登記費用・税負担を考慮に入れて検討する必要がありそうですね。

この回答への補足

さっそくの書き込みありがとうございます。

ご指摘のとおり、時価は3000万円程度と予想されますので1/6であれば500万円は相場という風に思っております。
時価で売買するのであれば、贈与税の対象にはならないという理解でよさそうですね。

あとは、譲渡所得の計算ですが、区分所有のマンションなので建物の減価償却まで入ると計算が難しそうですね。
購入価格が3800万円ですのでその1/6＝約630万円、減損しているので譲渡所得がなしになるのかと単純に考えておりました。

ただ、ご指摘のとおり400万円であったとすれば、差額が110万円以下になり贈与控除に該当して課税対象外と考えられますでしょうか。

どちらにせよ、減価償却の計算方法がわからないので困っておりますが＞＜

補足日時：2008/01/08 16:12