アパート経営は新築？中古？適正な頭金は？

私はアパート経営を夢見る５３才自営業男性です。個人自営業は勤務者と違い、将来の保証は何も無く年金もごくわずかで考えるだけで不安だらけです。預金もほとんどありませんが、唯一小規模共済という退職金積立が結構溜まっており、解約すると約２０００万円になるようです。老後のために継続するか、アパート経営の頭金とするかに悩んでおります。アパート経営について考えますと、１億の物件で頭金が1000万、諸費用が６００～700万。運転資金300万。新築なら利回り８～９％20年後売却、築20年中古で１３％くらいを想定10年後売却。
実際にアパート、マンション経営をされている方のアドバイスお願いします。新築と中古それぞれ利点があると思います。又資金は上記で良いのか？危険なのか？もっと安い物件にしたほうが良いのかなど。業者に聞いても売りたいだけの美味しい話しかないです。未経験のため、ご教授宜しくお願いします。

No.2 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2012/11/27 14:17

はっきり申し上げて、2000万円だけでアパート経営をしようと考えるのは無謀です。

中古を買う、という発想自体、自分のお持ちになっている土地に建てるのではなく、土地から購入という事だと思いますが、０からアパート経営ができるほど甘いものではありません。
入居者がつかなかったらその時点で返済が滞りますよ。
借金を抱えるだけになります。
1億円の物件を買うと返済額がいくらになるのかおわかりですか？
その返済を何年で行うか、その返済をするには家賃をいくらに設定しなければならないのか、周囲の家賃相場にそれは見合うかなど下調べはしておられるのでしょうか？
当然100％の入居率で計算することはできませんよ。

また、売ることを前提にしておられますが、後で売ろうと思っても、思い通りに売れると思いますか？
売れないということも想定しておかないと、自分が馬鹿をみます。
アパートは現在飽和状態です。
いわゆる相続税対策としてアパートを建てている人はいますが、古くなった物件は費用が掛かるため取り壊すこともなくそのままにしている人も多いのです。

新築のアパートでも入居者がつくのは築10年くらいまでです。
同じような場所に建っているアパートでも、古い物件に空きがあることはザラです。
当然立地条件によっても変わりますから、安い物件であればあるほど、家賃収入は減るのです。
家賃を下げてでも空けておくよりは良いですが、途中家賃を変更すれば、当然先に入居している人の家賃も次の更新時に下げざるを得なくなるのです。
収入はどんどん減ると言うことに繋がります。
新築と中古であるなら、当然新築の方が入居者はつきますが、中古で安い物件であればあるほど、入居者に期待をすることはできません。
どちらとも必ずしも長く住んでくれるとも限りません。
入退去の度にリフォーム費用が発生します。
新しい物件であればあるほど、新築の状態にしておかないと人は入りません。
掃除だけしていれば良いという問題ではないのです。
また、残念ながら入居者すべてが優良な入居者ではありません。
家賃滞納で強制執行させるのに、弁護士費用を掛けても滞納された家賃を回収できないことだってあるのです。
ゴミ屋敷にされて、築5年で数百万のリフォームを強いられたこともあります。

アパート経営は老後の保証にはなりません。
同じ賃貸を考えるなら、税金は上がりますが、駐車場の方が更地にしておける分売りやすいという面でメリットはあるでしょう。
当然立地の条件はアパートより厳しくはなりますし、土地を持っているならまだしも、土地を購入する必要があるなら返済に見合うだけの収入を得ることは難しいですが。

この回答へのお礼

大変参考になるご意見に感謝致します。もっと勉強して精進します。

お礼日時：2012/11/28 09:51

No.1 回答者： merciusako 回答日時： 2012/11/27 14:08

今の条件ですとお勧めしません。

新築も中古も、土地付きで価格１億、頭金1000万。預金はナシになる。
9000万の借り入れ、事業用資金の借り入れですから、住宅ローンより圧倒的に金利が高い。
20年返済くらいですか。

新築も中古も、同じ家賃は継続しません。
築年数が進むにつれて、家賃を下げざるを得ない状況になります。
空室リスクは古くなるほど高くなり、家賃を下げる要因になります。
また、入居者の家賃滞納の問題もあります。
入居審査を厳しくすれば、入居者は制限され、空室のリスクは高まります。
さらに、古くなるほど設備の入れ替えや各種修繕が必要になります。
つまり、当初想定の利回りは確保しにくくなるということです。
ところが、固定資産税、ローン返済は待ってくれません。

さて売却ですが、新築購入で20年後にローン完済、更地であれば売却は簡単でしょうが、築20年で入居者アリのアパートということになれば、相場での売却は簡単ではないでしょう。
中古になれば、10年後売却ですからローンの残債はあります。さらに、築30年のアパートですから・・・。

現在の自営のお仕事がいつまで継続できるのかにもよりますが、少なくとも辞める時点でローンは完済できていないと、その後が厳しいと思います。
極論ですが、家賃収入はすべて返済に回す、繰り上げ返済もして出来るだけ早く完済を目指すべきでしょう。
年齢を考えれば、15年ほどで完済し、後は家賃がまるまる入ってくる、という状態です。
で、売却はしない。

これならば、年金+家賃収入になりますから、多少の空室リスクは吸収できるでしょう。
ただし、当初購入の段階で預金はゼロですから、このことについての判断も必要ですね。

さて、以上のようなことを考慮して、どれだけの家賃設定が可能なのか、良くご検討ください。

この回答へのお礼

大変参考になるご意見に感謝致します。もっと勉強して精進します。

お礼日時：2012/11/28 09:55