譲渡所得と年間所得

初めて相談させていただきます。１２年前に離婚し、その際共有名義のマンションの名義を元夫が持つという条件がありました。私名義のローンがあったので、そのローンを元夫が完済した上で名義を変更する約束をしており、完済確認後離婚届を提出しました。抵当権抹消、名義変更の手続きは元夫がすることになっていましたが、全くしてくれずに今に至ってしまいました。そして最近になってマンションを売却したので抵当権抹消、名義移転登記をしたいと言ってきました。ずっと心配だったので異論はないのですが、名義を変更すると私に譲渡所得として税金がかかる可能性はありますか？またこの譲渡所得は私の今年度の所得として給与所得にプラスされてしまうのでしょうか？そうなると住民税や医療費助成等色々なところに影響が出てしまうのではないかと心配です。よろしくお願いします

No.5 回答者： hata79 回答日時： 2013/09/03 23:46

NO.3、４です。

時間に任せて、質問文から他回答への捕捉説明を通読しましたところ、意味が分かりました。

夫婦共有名義のマンションがあり、これを全部夫名義にする。
つまり妻の所有権を夫に譲渡あるいは贈与することにした。
その後ローン完済など条件が整ったので、夫の単独所有にして、夫はこれを売却したいと考えてる。
マンションに対してもってる妻の所有権（何分のいくつかは不明）を夫の名義にすると、譲渡所得として税金が発生してしまわないか？

ということではないかと思います。

これは、妻から夫への名義変更の理由によります。
１
譲渡つまり「売買契約による所有権移転」の場合。
妻の持ってる不動産を元夫にいくらかで売る契約になりますから、売却金額から取得費用を引いた額が譲渡所得になります。

２
贈与つまり「妻の所有物を夫に贈与する」場合。
贈与するのですから、贈与税の対象になります。
ただし、離婚に際して妻が夫に慰謝料を支払う義務があるとして、その慰謝料相当額あるいは慰謝料の一部として「不動産を贈与する」場合には、不動産の価格が離婚慰謝料として相当額なら、贈与税はかかりません。
これは「慰謝料支払いは贈与税非課税」だからです。


３
夫の単独所有になった不動産を夫が売却した場合。
夫に不動産所得が発生します。
元妻には無関係です。


なお質問文中「そして最近になってマンションを売却したので」は「そして最近になってマンションを売却したいので」が正なのですね。「い」が一つ抜けてることで、事実関係が「これから起きること」なのか「起きてしまったこと」なのか、違ってきており、回答も「これからのこと」なのか「後の祭り」なのか違ってきております。
失礼しました。

この回答への補足

何度も丁寧に回答して下さり、ありがとうございました。
どうしようとあせっていて、わかりづらい文章になってしまい
申し訳ありません。

補足日時：2013/09/04 21:00

No.4 回答者： hata79 回答日時： 2013/09/03 21:31

「名義を単独に変えた上で売りにだす」とのこと。

夫、妻どちらの名義にされるのでしょうか。
実はこの点は質問者が分かってる点ですが、質問文とすべての補足を読んでも「どっちなんだ？」という点です。
失礼ながら、御自身で全文を、他人のつもりで読まれると「あらら！これでは、迷うわ」と言うのがわかると思います。

１マンション所有権を全部夫にして、夫が売却する場合。
　不動産所得が夫に発生します。
　夫が妻にいくらかの金銭を渡す場合には「離婚の慰謝料」として払えば、贈与税は課税されません。
　ただし「そのぐらいが相場だろうな」という額であることが必要です。
　マンションを売った金額の半分だと言えば「そんなもんだろう」でしょうね。

２マンション所有権を全部妻にして、妻が売却する場合。
　不動産所得が妻に発生します。
　給与所得と不動産所得が合算されて総所得となります。
　住民税も高くなりますし、医療費助成を初めとしての「行政サービス」でも「高額所得者からはきちんと負担金を貰う」ものがありますから、それらの負担も増えることになります。

繰り返しになりますが「売却時の登記簿上での所有権者が譲渡所得の納税義務者」です。
離婚にあたっての夫婦の取り決めや、ローン額の負担者が誰であったかは全く別の問題です。

なお「最近になってマンションを売却した」とありますが、だとしたら「売却時の登記簿上の所有権者が譲渡所得の負担者」ですので、ご質問内容そのものが「後の祭り」となってるような気がいたします。

No.3 回答者： hata79 回答日時： 2013/09/03 11:45

「共有名義のマンションの名義を元夫が持つ」？？？？？

共有名義のマンションのローンを元夫が負担するという意味では。

離婚後の経過は、驚かれるでしょうが「まったく関係なく」、不動産は売却時の名義人の譲渡所得になります。
従って、売却する際の不動産登記簿にて「所有者」となってる方の譲渡所得になります。

ローンを誰が払ったとか、離婚したとかは一切無関係です。

マンションを売却した代金が６，０００万円だといたしましょう。
その所有権が２分の１が夫、２分の１が妻といたします。

夫、妻、共に不動産所得が３，０００万円発生します。
ただしマンションの取得額を引いて税金は計算されます。

夫が妻に「俺の持分である２分の１の代金は、妻にやる」と言い出したとします。
夫は、まず不動産所得の課税という洗礼をうけないといけません。
ここで税額がいくら出るかは別の話としておきます。

税金を払った後のお金を妻にやるのですから、贈与です。
贈与税の話しが始まります。
離婚にともなう慰謝料を支払ったとなれば、贈与税はかかりません。
貰う人間に贈与税がかからないということです。

贈与で得たお金は、税法上の所得ではないので、住民税や医療費助成など心配は無用です。
例えば「１億円の贈与を受け外車を乗り回して、毎晩夜の街を遊びまくってる、給与収入が年間１００万円」のAがいるとします。
Aの父親は、Aを控除対象扶養親族にできます。
Aの所得額は１００－６５＝３５で、年間３５万円ですので、年間３８万円を越えてる者は扶養親族にできないという条件に抵触しないからです。

「贈与で得た金は、所得ではない」です。

なお本事例のような、資産の名義変更と、離婚による医療費の支払いが重なってるような事例は素人では手に負えないですし、ネットでの回答を「ホイホイ」と信じて行動しても、その回答者は責任をとってくれません。
必ず税理士に相談して処理をされることを薦めます。

この回答への補足

詳しく教えていただきましてありがとうございます。補足ですが、ローンについては、購入当時元夫がすでに他の物件でローンを組んでおり、ローン金額すべてを夫名義で借りることができなかったため、
私の名義で借りました。当初から支払いは元夫です。離婚の際ローンは完済しています。抵当権抹消手続きと名義変更が今も未済です。私にとってもは住むつもりもなかったことと、元夫がこのマンションを手放したくなかったため、共有名義を単独名義に変更することになっていました。元夫がこのマンションを売却したい意向となり名義を単独に変えた上で売りにだすようです

補足日時：2013/09/03 21:10

No.2 回答者： ma-fuji 回答日時： 2013/09/03 06:32

＞私に譲渡所得として税金がかかる可能性はありますか？

貴方とご主人の共有名義になっていたマンションを売ったというこよですね。
それなら、当然、貴方に譲渡所得に対する税金が発生します。

＞譲渡所得は私の今年度の所得として給与所得にプラスされてしまうのでしょうか？
そのとおりです。

＞住民税や医療費助成等色々なところに影響が出てしまうのではないかと心配です
譲渡所得は他の所得と分けて課税される分離課税です。
住民税は、通常１０％ですが５％です。
医療費助成には関係しますし、児童扶養手当をもらっていたなら、それにも影響します。
それだけの「所得」があったということになりますから、しかたありません。
元夫から、税金分やそのことによるマイナス分など、それ相当のお金をもらったらどうでしょうか。

http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/k …

この回答への補足

回答していただきありがとうございます。質問文章が拙くて誤解をさせてしまいましたが、まずマンションは単独名義にした上で売却します。共有名義のまま売却しなくても登記上は私の持ち分が元夫に変わるのでたとえ無償であっても譲渡所得となる可能性があると知り質問させていただいた次第です。

補足日時：2013/09/03 21:15

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2013/09/03 01:33

＞名義を変更すると私に譲渡所得として税金がかかる可能性は…

ご質問がよく分かりませんが、あなたの持ち分を誰に名義変更するのですか。

＞そのローンを元夫が完済した上で名義を変更する約束…

ということですか。
それなら元妻から元夫への売買であり、譲渡所得が発生する可能性はじゅうぶんあります。

＞譲渡所得は私の今年度の所得として給与所得にプラスされてしまうのでしょうか…

年間の所得を表す税用語に、「合計所得金額」、「総所得」、「総所得等」の 3種類がありますが、いずれも土地建物の譲渡所得を含みます。

用語の定義は
http://www.city.fukui.lg.jp/d150/siminzei/jumin/ …

＞そうなると住民税…

土地建物の譲渡所得は分離課税なので、給与分とは別に計算されます。

＞医療費助成等色々なところに影響…

それらは「総所得」または「総所得等」が判断基準になっているかと思います。

いずれにしても、まとまったお金を手にした以上、それなりの社会的負担が生じるのはやむを得ません。
現金を得たわけではないのかも知れませんが、本来は自分で払わなければいけないローンを元夫が払い続けてきたわけですから、結果としてお金をもらったのと同じことになります。

税金について詳しくは国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答への補足

質問がわかりづらく申し訳ありません。名義は私の持ち分を元夫に変更し、元夫の単独名義にします。その後売りに出すようです。ローンは元夫の名義で借りれない分を元夫に頼まれて私名義で借り、元夫が返済していました。１２年前にそのローンは完済しています。抵当権抹消手続きと名義を単独名義に変更する手続きがまだ行われていない状態です。離婚時に売却しなかったのは元夫が手放したくないと言ったからです。私が住んでいたのも３か月ほどなので、感情的には私が支払わなければならないローンだったとは思えないのです。売却しても私には一銭も入ってこないし、それも当然だと思っていますが、名義を変更することで所得となってしまうことは法律上仕方ないとはいえ、仕方ないとは思いきれない思いもあります

補足日時：2013/09/03 21:25