耐震補強予定のあるマンション投資

14階建て104戸の都内のマンションを投資用に1戸購入を検討しています。
利回りはいいのですが、このマンションは緊急輸送道路に面していて昨年の耐震診断の結果
耐震補強するように東京都から指定されているとのことです。
工事や工期は全く未定なのですが、管理組合は耐震補強する方向でいます。
ちょっとネットで調べてみるとマンションの耐震補強工事は全面アウトフレーム
で1戸当たり300～500万の負担が発生すると聞きました。
もし購入してこんなに工事費用を負担することになったらと、心配です。
ただ工事費用の一部を修繕積立金(3500万の蓄えがあります)や金融機関からの借り入れで
充当するかもしれないので必ずしも大きなオーナー負担が発生するとは限らないそうなのですが。
購入は見送ったほうが賢明でしょうか？ それともそれほど心配する必要はないでしょうか。

No.1 ベストアンサー 回答者： 86tarou 回答日時： 2014/01/16 07:56

一戸当り平均400万円として、総額４億円です。

修繕積立金を流用するとしても焼け石に水なのは明白。しかも残りは借金するのですから、当然返済しないといけません。なので、400万円高く見積もって試算して、それでも大丈夫かどうかです。
なお、投資用とのことですが、築年数によってはいつまでも収益があるわけではありません。資産価値を減らして家賃として受け取っている可能性もあるでしょう。この場合は利回りだけで考えると大損する可能性もありますよ。
また、修繕積立金は本来耐震以外のことに使うために積んでいるのですから、これにも影響があるかもしれません。これからの修繕計画がどうなっているかも含め（足りているかや滞納等も）、修繕積立金の大幅な増額も視野に入れて行動に移しましょう。

この回答へのお礼

私も単純計算でもそうなるなと思いました。
ありがとうございました。

お礼日時：2014/01/16 18:53

No.2 回答者： titelist1 回答日時： 2014/01/16 09:07

投資なのに近いうちに追加費用がかかる。

ダメに決まっています。

この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時：2014/01/16 18:53

No.3 回答者： inon 回答日時： 2014/01/16 10:55

築年数と大規模修繕がいつ行われたかが一番大きな問題ですね。

最近であれば、次の大規模修繕まで１５年くらいありますので、それまでに耐震補強の出費があった後で大規模修繕の費用がまかなえればいいわけです。

私の住む自治体では４８００万の補助が出ます。何らかの補助は出ないのでしょうか。

借り入れしたものは返さなければなりません。勿論、修繕積立金に跳ね返ります。
現在の積立金３５００万では到底耐震補強の費用には足りませんので、綿密な計画を立てないと利回りが良くても赤字になりますよ。

この回答へのお礼

築42年で最後の大規模修繕が平成12年に4500万かけて行われています。
耐震診断が1200万かかって600万の補助が出たので何らかの補助は出ると思うのですが
やはり見送った方が良さそうですかね。

お礼日時：2014/01/16 19:02

No.4 回答者： foomufoomu 回答日時： 2014/01/16 14:49

「物件によっては」耐震補強は、大きく資産価値を高め、投資的にも有効です。

なので、有効な物件であるかどうかを見極めることが大事です。
ようは、耐震補強にかかった費用以上に、資産価値が高くなればよいのです。
いま、新耐震基準前のマンションは二束三文の値段でしか売れません。それが、「耐震補強済み」とレッテルが付くことで、どれだけ高く売れるか。。。東京の一等地にあるマンションなら、確実にそれが望めますが。。。

この回答へのお礼

確かにそういう見方もできますね。
山手線沿線の主要駅から徒歩5分ですから立地はいいのですが。
ありがとうございました。

お礼日時：2014/01/16 19:07