親が土地選びに失敗した？(長文です)

１年前ぐらいに新しい土地を購入し、半年前から今の場所に住んでいます。
ですが自分としては今の場所が大嫌いでそのことで毎日親と喧嘩してます。
場所は都内。家の大きさは約４２坪。価格は７５００万(売り出された価格そのまま)。制約？として２階以上の建物が建てられない地域です。住所には非常に有名な町の名前が付きます。
周りですが自転車で５．６分圏内にスーパー、小学校、市役所、図書館、体育施設、競技場、大きな病院があります。あと、２００メートルぐらい先に交番もあります。駐車場とか都内なのに農地が多いですが、最近分譲住宅とかが建ち始めています。最寄り駅は2つありその中間ぐらいに建っているような感じです。それぞれ自転車で15分から20分くらい。
家の周りですが北側に結構大きい家の庭があり問題なし。
東側にはボロくさいアパートがありこれもあまり好きじゃありません。
西側は６メートルぐらいの道路がありますが先が行き止まりなので問題ありませんし道路の向かい側は大きな空地でこれといって問題はありません。いずれ何かできるかもしれませんが・・。
そして南側ですが・・・1.５メートルぐらいの歩道の先に幅２．５メートルぐらいの片道一車線の道路があります。これが喧嘩の原因です。はっきりいって道路前にある建物と言えば貧乏クサイ、アパートやマンション、商店があるというイメージだったので到底受け入れ難く自分はここに大反対したのですが高校生なので決める権利もなく結局ここになりました。
ここになる前いくつか候補になったところがあります。隣町ですが５０坪、約６９００万、角地で条件なしということで自分もここを推したのですが最寄駅から非常に遠いということと、他の不動産屋からこの場所でこの価格は高すぎると指摘されてやめになってしまいました。
そしてもう１つですが、大手分譲住宅で価格は安いもので９０００万。最初はここにになるみたいな感じでしたが実際見に行って親が一言「物入れが少ない、あと居間に階段がある」などと訳のわからんことを言いこれもやめになりました。

で、今の場所に実際に住むと車の騒音がうるさい時とうるさくない時の両極端な場所です。朝の通勤時７時半ぐらいから９時ぐらいまで。そして帰りの帰宅時間５時ぐらいから７時ぐらいまでビュンビュンというわけではないですが通ります※バスは通りません
逆に昼間は静かな時もあります。夜８時を過ぎたあたりからはあまり通らなくなり夜中はほとんど通りません。直線にして３キロぐらいある道路で２００メートルぐらいごとに信号がありますので自動車が止まっては増えるという感じでたまに８台ぐらい連なって走っているのも見かけます。それを見ると「ここがホントに７５００万の土地なのか？」とガックリしてしまいます。それで前振りが長くなりましたが質問がいくつかあります。


質問1
こんなところ嫌いで相当先でしょうが将来的には売るつもりです。
ですが、ネットで調べると道路の前にある土地は売れにくいというのを
見たことがありますが実際のところどうなんでしょうか？




質問2
隣町で５０坪、約６９００万の価格が不動産屋に聞くと高すぎるので買わないほうが良いと言われましたが売り出されてる価格が高すぎるということは結構あるのでしょうか？今住んでいる土地も、もしかするとこのパターンで実際はもっと安いのではないかと思っています。というのもつい最近、今の場所から500メートルぐらい離れた同じ町で、木々に囲まれ静かで最寄り駅もここ以上に近くという雲泥の差の素晴らしい土地が４０坪ぐらいで６９００万という値で売り出されていました。４０坪ぐらいで６９００万の土地のほうがかなり良いのに、たった２坪で６００万円の差はどうも納得いきません。


質問3
この説明だけでは到底、判断できないとは思いますがここがこんなダメっぽい場所でも前者で挙げたいくつかの土地より高いという要因は何だと思いますでしょうか？

質問4
道路ぎわに住んでいる方限定になってしまいますが、道路ぎわに住んでいてなんか良いことありましたでしょうか？

長くて申し訳ございません。どれか１つでも良いので答えてくれたら嬉しいです。
もしかすると無茶苦茶なことを言っているのかもしれませんが、よろしくお願いします。

No.4 回答者： almyte 回答日時： 2014/02/02 01:27

質問3だけ回答します。

あなたが、嫌な点として挙げている、ボロくさいアパートや貧乏クサイ、アパートやマンションが近隣にあると言う事は、裏を返すとアパートや賃貸マンションを建てれば、借り手は多い地域と言うことです。
つまり、営利目的で活用するなら、儲かり易いと言う事がその土地を高くしている要因です。

No.3 回答者： lv4u 回答日時： 2014/02/01 15:11

>>＞それは、土地＋建物の値段ですね。

まあ、土地部分が半分以上になっているとは思いますけど・・・。
書き足りなくてすみません。7500万というのは土地の価格だけです。

42坪（138.6m2)ですから、およそ178万/坪ですか。
たしかに私の間違いです。あそこの地域の相場て感じみたいですが、確かに建物代抜きの値段ですね。

ちょと不動産情報の坪単価をみると１１３万～２９０万まであって、同じ駅からの距離がちょっと違うと、大きな差があります。

まあ、「あっち側がホントの○○○○で、私の住んでる場所は、同じ地名だけど、（ランクが）落ちるんだ。」なんて発言を住人から聞くこともあります。
でも、いい場所ですよね。

私の住んでいるところは、下町・町工場の町に分類されるから、同じ区ですけど、そっちは金持ち、こっちは平民の街って感じですね。

No.2 回答者： saltmax 回答日時： 2014/02/01 14:53

＞質問1

土地の利用目的次第なので
貴方には不都合でもそれが好都合な人にとっては
価値があるということになります。
質問文の道路というのは幹線道路という意味ですかね？
法律上の道路に接していない土地には家は建てられないので
家が建っている土地の前には必ず道路はあります。

＞質問2、質問3

土地に限らず
価格は需要と供給できまります。
欲しい人が多ければ値段が上がるということです。
不動産には掘り出し物はないというのが基本なので
同じ広さでの価格差には理由があります。
固定資産税の元となっている路線価は簡単に調べられるので
http://www.rosenka.nta.go.jp/
確認したらどうでしょうか。
同じ場所で隣同士であっても
法律的に土地の持つ違いがあれば
値段は当然異なります。
例えば角地の建蔽率緩和があったり
北側に緑地や川があれば
法律的に建てられる建物の大きさが異なるので
土地の価値としては大きな建物の建てられる方がが
価値があるってことになります。

No.1 回答者： lv4u 回答日時： 2014/02/01 12:34

>>はっきりいって道路前にある建物と言えば貧乏クサイ、アパートやマンション、商店があるというイメージだったので到底受け入れ難く

一般的に、道路前のほうが地価が高いことが多いです。これは、マイカーの出し入れとか、アクセスの良さなどを考えての評価みたいです。

>>「物入れが少ない、あと居間に階段がある」

いずれも住宅を選ぶうえで、一般的に避けたほうが良い物件と判断されます。なのでご両親の判断は正しいです。

>>車の騒音がうるさい時とうるさくない時の両極端な場所です

昼間や夜間が静かなら、ほとんど問題ないじゃあないですか。私の家の前は、国道で、深夜まで交通量は多いですよ。そして、深夜帯のほうが大型車両が通るようで、そういう車が通ると家が揺れます。
ただし、家の防音性能が良ければ、車の騒音も気になりません。もしかすると、質問者さんの建物の防音性能がやや低いのかもしれませんね。

>>「ここがホントに７５００万の土地なのか？」

それは、土地＋建物の値段ですね。まあ、土地部分が半分以上になっているとは思いますけど・・・。
たぶん、その場所は、私もたまにお邪魔するところだと思いますけど、その地名がつけばプレミア価格になります。
もちろん、地名だけではなく、建築条件も厳しい地域ですから、「良い住環境を守っている地域」という現実的なメリットもある場所です。
ですので、そういう金額になっているのでしょうね。

そして質問に答えると

１．道路前だから売れにくいってことはありません。逆に好条件です。
２．土地の値段は私もわかりませんけど、土地って一品物です。さまざまな要素によって値段が変わるので、なかなか比較は難しいですよ。
３．建物の建設費が高いなんてのも考えられます。
４．車の出し入れが便利。建物解体、新築時に、大型工事車両の出入りがとてもスムーズ。業者さんは「前の歩道も広くて、都内では、こんな楽な場所での工事は少ないよ。予定より早く工事が終わった。」なんて喜ばれていました。

この回答へのお礼

こんにちは。回答ありがとうございます。

＞それは、土地＋建物の値段ですね。まあ、土地部分が半分以上になっているとは思いますけど・・・。

書き足りなくてすみません。7500万というのは土地の価格だけです。家の建設費はまた別です。全部合わせると…驚きの価格なので余計に悲しくなってきます。でも、良い部分もあるということがわかりました。というか、そう思わなきゃやってられないです。ありがとうございますっ。

お礼日時：2014/02/01 12:56