神戸市の市街化調整区域についてお教え下さい。

神戸市の市街化調整区域に土地を所有しております。登記上は昭和50年取得となっております。
その敷地内には倉庫があり、資材置き場として使用しています。（農業従事者ではありません）

このたび、その倉庫を撤去して何か新たな建築物が建てられるのかどうかを調べました。
既存集落における自己用住宅・既存建築物の建替・社会福祉施設・周辺住民が利用する公共施設など色々と建築できるものがあるみたいなのですが、これが適用されるのは線引き（昭和45年12月28日）以前から倉庫を所有していなければ無理なのでしょうか？
線引き前と線引き後では大きく変わると役所で聞いたのですが、あまり意味が理解できなくて・・・。

お手数ではありますが、どなたかご教授お願いいたします。

No.2 回答者： 不動産のキャッチ 回答日時： 2015/06/16 18:07

初めまして。

線引きされた時点において居住していたかなんかで宅地要件になっているかどうかです。

例えばご質問の中にある昭和４５年１２月２８日を時点　居住かなんかで宅地として認められていれば既存宅地要件として
一般の方に売買しても個人住宅は建てれます。しかし昭和４６年１月１日時点で田んぼや畑を潰して埋め立てして倉庫を建てたとします。

そうなれば現時点は宅地扱いで来ているかもしれませんが、個人の居住用として住宅を建てれるかどうかは線引きされた昭和４５年１２月２８日時点では宅地ではありません。そうなりますと既存宅地要件に該当しない為一般の方が売買で取得していても住宅を建築することが要件に当てはまらないため住宅を建てることが出来ないとなります。

但し、一般の方は建てれなくても要件を満たす方であれば建築は可能となります。

線引き時点で居住していたかなんかで宅地としてなっていたかどうかです。

更に用途を変更する場合でもこの線引き時点において宅地か宅地でないかが問題になります。

例えば倉庫として利用する目的で建築したものが、古くなって倉庫業は難しいから別の事業で利用を考えたとします。そうなりますと用途（使用）の変更する場合では線引き時点が宅地要件かどうかなのです。

ようは線引き前が宅地であれば一般と売買しても住宅は建てれますし売買で事業するにしても規制範囲であれば用途の利用幅がありますが、線引き後ではその自由もありませんと考えて頂けたらと思います。

それを線引きかどうか調査する又は証明するには、土地建物の登記簿謄本で地目が線引き前に宅地になっていたかどうか。

また、建物の建築確認検査済書の日付けが線引き前かどうか。

私がよく建築指導をされる方から証明書を用意して欲しいと言われる物です。

No.1 回答者： mofl 回答日時： 2015/06/11 20:34

線引きの話が出るのは、昔の既存宅地での条件です。

調整区域は敷地の規模に関わらず年計画法第29条の規制がかかります。

その29条の許可で適用除外となるものがあります。

それと既存宅地でなくても許可が受けられるもの。
たとえば列記した中では社会福祉施設、今どきは老人ホームなど。

あと、その市街化調整区域に昔から住んでいる住民が必要なサービスを行うもの。

それと沿道のサービス施設もあります。
たとえば幹線沿いのドライブイン。

ただし、全てが問題なく建てられるわけでは無いのが調整区域のやっかいなところ。
許可権者、つまり宅地部局で判断が変わります。
某県某市では建てられたのに、こっちではダメというケースもあります。

具体的な建物が決まっているが建てられるのか、と、男でもいいから建物を建てる方法を知りたい、とでは回答が変わります。