土地の贈与、相続に税率について

父が所有する98坪の土地（2000年当時：1000万位）に実息子である私が30年ローンで家を建て家族４人で暮らしています。父が生きているうちに所有権を父から私に変更しようと考えています。父は家を建ててあるため土地の評価額は1000万よりかなり下がっているはず考え（400万位？）、名義変更を希望しています。風の噂ですが、土地の評価額が400万以下であれば税金は掛からないと聞きました。今回、土地の名義を変更した場合、当然、現在父が支払っている固定資産税2～3万も名義変更後は私が負担することは覚悟していますが、贈与後の私に掛かる税金は掛かるのでしょうか？掛かる場合、およそいくら位でしょうか？
それとも父が無くなってから相続した方が税率も低く、私個人の負担は少ないと考えて良いでしょうか？素人のため、なるべく簡単にご説明して頂けると助かります。

No.3 ベストアンサー 回答者： それが嬉しいんです 回答日時： 2015/10/10 20:07

一部回答がかぶりますが、

＞風の噂ですが、土地の評価額が400万以下であれば税金は掛からないと聞きました。
　特例等を受けないかぎり、贈与税がかからない金額は、もらう人単位で１年間で１１０万円です。

＞贈与後の私に掛かる税金は掛かるのでしょうか？掛かる場合、およそいくら位でしょうか？
　相続税の路線価に基づく評価額が、400万円の土地の場合ですと、No.1の方がかかれているように贈与税が、335,000円かかります。
　固定資産税のほかに、不動産取得税もかかりますね。

＞それとも父が無くなってから相続した方が税率も低く、私個人の負担は少ないと考えて良いでしょうか
　あなたのお父さんの相続人があなただけであると仮定した場合、お父さんの相続財産のすべてが、3600万円以下（基礎控除以下）であれば、相続税の申告は不要です（当然、相続税はかかりません）。
　相続税には｢基礎控除（非課税枠）｣というものがあり、正味の遺産総額がこの基礎控除額を超えている場合は、相続税の申告が必要となります
　基礎控除額は、平成27年から改正されており、3000万円＋（600万円×法定相続人数）です。
　例えば、遺産が4500万円で相続人が配偶者と子供2人の場合の基礎控除は、次の通り計算され、4500万円＜3000万円＋（600万円×3人）＝4800万円
で相続税はかかりません。

国税庁TAXアンサー　No.4102　相続税がかかる場合
https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4102.htm

　したがって、荒っぽくなりますが、基礎控除以下であれば、贈与で名義変更するより相続で名義変更するほうが税負担は安くなります。


＞どちらで手続きすれば良いのでしょうか？
　贈与で対応する場合は、登記等の手続きは司法書士さんにお願いすることになると思います。
　また、贈与税の申告は、①税理士さんにお願いする。②税務署に行って相談しながら申告する。の２パターンが考えられます。
　なお、贈与する予定の土地の評価額がだいたいいくらぐらいになるのかは、税務署で相談されるといいのではないでしょうか。

この回答へのお礼

「それが嬉しいんです」さん
分かりやすいご説明ありがとうございます。
ベストアンサーです。
また宜しくお願いします。

お礼日時：2015/10/11 19:34

No.2 回答者： ben0514 回答日時： 2015/10/07 18:05

贈与税というものは、相続税を補完する目的に制定された税金です。

ですので、一般に税負担は贈与税のほうが高く計算されることとなります。

贈与税も相続税も申告納税の税目となりますが、評価額はどちらも相続税法に従った財産評価計算が必要となります。
地方税である固定資産税のための評価額そのもので判断してはならないのです。

あなた方の言われている評価額は、どのような計算によるものかを理解すべきだと思います。相続税などを気にするのであれば、相続税法での評価額について学ぶ必要があります。この評価額というものは、各状況と法令の中の例外や特例計算などを踏まえて判断する必要があり、状況理解と法制度理解が詳しいほど、評価額を低くすることが可能です。また、この判断については、将来税務調査などとなった場合には、税務署が納得するだけの材料も必要となることですし、内容によっては申告時点で申告書類に添付書類などで説明が必要でしょう。

一定の見込みの法定相続人が相続人となることを想定した被相続人である親から贈与を受けるような場合には、相続時精算課税制度の適用を受けるための手続きを行うことで、贈与時点ではなく、相続開始時点を持って課税することとすることも選べます。
相続時精算課税制度を選択すれば、名義変更してもすぐに課税されません。そして、相続税の申告の際に相続税の課税を受けない遺産内容であれば、相続税も課税されません。結果、前倒しで名義変更も可能です。
ただし、相続時精算課税制度を選択すると、同一の親から受ける贈与において、すべてが相続時精算課税制度の適用を受けることとなります。相続税対策のための贈与などが行えなくなるということになります。また、相続時精算課税制度の適用を受ける場合も今後適用される場合においても、適用を受けることで贈与税が発生しないなどと言う内容の贈与税の申告が必要となります。

安易に相続時精算課税制度の適用を受けることは、あまりよろしくないと思います。しかし、素人判断で、適用を受けるかどうかの判断をするのもよろしくないと思います。

昨今では、親族間の不動産名義変更などは、インターネットなどで調べたうえで、素人でも変更手続きを行おうとする人も増えています。登記も税務も、そもそも本人申請が原則ですので間違ってはいませんが、名義を変更したら、税務が想定通りではなかったということで、元に戻すようなことは簡単ではありません。それに、高額財産である不動産の名義変更を素人で行うリスクも理解が必要でしょう。

名義変更については司法書士、税については税理士などといった、難しい国家試験を合格するような専門家がいます。見た目やとりあえずの中では、素人でもできそうに思えることであっても、専門家が行うものと比べたら、リスクはくらっべものになりません。

司法書士会や税理士会、これらの団体と連携した自治体などでは、無料・有料の相談会も用意があります。情報を集めるには、それ相応の資料や説明資料の用意の上で、専門家に聞くべきだと思います。

私自身、税理士を目指した経験、税理士事務所での勤務経験があり、申告書類の作成は見た目では正しく行うことは可能です。しかし、正しいなかにもいろいろな計算等があるため、母親の実家での相続時には、元専門家事務所の職員であった私が吟味して、より詳しそうな税理士を探し、結果、私の試算を大幅に下回る申告書類作成とその根拠資料の整備を税金額が下回った金額以下で税理士に対応してもらいましたね。
私の不勉強という部分もあるかもしれませんが、素人のにわか勉強以上の学習時間と勤務実績がある私の試算を大きく下回ったのです。

時間制限のある相談で、専門家の意見やアドバイスを聞いたうえで、いろいろな検討をされることをおすすめします。

この回答へのお礼

長文でのご説明、感謝申し上げます。名義変更については司法書士、税については税理士とありますが、一般的に税負担の高い贈与で対応した場合、どちらで手続きすれば良いのでしょうか？
自分がネットで調べれば良いのですが、なかなか良い情報が得られず苦労しています。
申し訳ありませんが教えて頂けませんか。

お礼日時：2015/10/10 08:18

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2015/10/04 13:21

＞土地の評価額は1000万よりかなり…

何の価額がですか。
土地の価格には、公示地価、路線価、固定資産税評価額、時価・相場といろいろあります。

これらのうち贈与税や相続税の算定材料になるのは、原則として路線価、路線価の定められていない土地なら固定資産税評価額です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm

＞土地の評価額が400万以下であれば税金は掛からないと聞きました…

何の税金が？

少なくとも贈与税に関しては、そのような規定はありません。

＞贈与後の私に掛かる税金は掛かるのでしょうか…

路線価が 400万と仮定し、今年中にその他の贈与は一つもないという前提なら、
( 400 - 110 ) 万 × 15% - 10 万 = 335,000円
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

ただし、親が 60歳以上、あなたが 20歳以上なら、相続時精算課税を申告することで、現時点での贈与税支払いは免れることができます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm

＞相続した方が税率も低く…

だから、親子双方の年齢条件に合うなら、相続時精算課税を申告しておけば、今すぐあなたのものになります。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

詳しい回答を頂きありがとうございます。
難しいので少し勉強してからまた相談させてください。

お礼日時：2015/10/10 08:31