親族名義の建物を貸した際の賃料収入

母親名義の建物を、内装を改装して人に貸す場合、
賃料収入の税制上の取り扱いについて教えてください。
土地の所有者（名義）は当方で、改装の費用も当方が負担しています。
母親からは、賃料はいらないといわれていますが、税制上問題ないでしょうか？
必要な手続き等、ご存知の方教えてください。

No.2 ベストアンサー 回答者： mukaiyama 回答日時： 2014/01/04 15:00

＞母親名義の建物を、内装を改装して人に貸す…

不動産所得は、不動産の持ち主に帰属します。

＞土地の所有者（名義）は当方で…

賃貸収入のうち、地代に相当する部分をもらうのは、何の問題もありません。

＞母親からは、賃料はいらないといわれていますが、…

建物の家賃に相当する部分をあなたがもらえば、税制上は母から子への「贈与」と解釈されます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402.htm

＞改装の費用も当方が負担しています…

親が現に生活している住居なら、修繕費を子が払っても問題ありませんが、事業用建物の修繕費まで出していたら、これは子から母への「贈与」となります。

＞必要な手続き等…

1. 改装が去年の話なら、今年 2/16～3/15 に、母は「贈与税の申告」を行います。
ただ、その改装が 110万以下で終わっていて、かつ、母は昨年中に他の贈与を一切受けていなければ、申告の必用はありません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4429.htm

2. 賃料収入の発生は今年これからなら、来年 2/16～3/15 に、あなたは家賃相当部分について「贈与税の申告」を、地代相当部分については「所得税の確定申告」が必用です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1370.htm

3. 家賃が年間 110万以下であっても、毎年継続するのは「連年贈与」といって贈与税が発生すると解釈されますので、ご注意ください。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402_qa.htm#q1

4. 賃貸料の一部をあなたの管理手数料として処理する方法は、あなたと母が「生計を一」にする親族である場合は通用しません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2210.htm

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ところで、その建物を母からもらってしまうわけにはいかないのですか。
親子双方に年齢条件はありますが、「相続時精算課税」制度を利用して登記名義を書き換えてしまえば、贈与税の問題はクリアできます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答への補足

わかりやすいご説明ありがとうございます。
ところで、賃貸収入のうち、地代に相当する部分というのは、どのように算出したら良いのでしょうか？

補足日時：2014/01/05 08:08

この回答へのお礼

早々のご回答ありがとうございました。
相続時精算課税」制度も調べてみます。

お礼日時：2014/01/04 21:12

No.4 回答者： hata79 回答日時： 2014/01/04 19:07

土地所有者がA、土地の上の建物B所有者がB。

建物Bの賃貸料収入は、Bに帰属します。
Bが不動産所得として確定申告をするわけです。

建物Bの改装費用を誰が負担していたかは、上の結論に影響を与えません。

必要な手続きとしては、Bが不動産所得の収支内訳書を作成して、確定申告書の提出をすることです（※）。
内装の改装費用の負担者がBと生計を一にしてる親族の場合には、Bの収支計算の上で経費とできます。

なお、贈与税の問題について。
Bに帰属する所得がAの所得として申告されていた場合には、Bに対して不動産所得の増額の決定（あるいは修正申告）とAの所得を減額させる更正決定がされるのが原則的な処理です。
実際にBが自由にできる金をAが使ってたので、そこに贈与行為があったとして贈与税課税はされません。
ただし「贈与を受けてました」として、Aが贈与税申告書を自主的に出した場合は受理されて贈与税納税義務が発生します。

※
納税額が出ない場合には、確定申告義務がありません。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2014/01/04 21:13

No.3 回答者： seble 回答日時： 2014/01/04 15:58

税制上はその通りだとうまくないです。

賃料は当然に所有者の所得と見なされますし、修繕も所有者の問題ですから他の人が費用負担しません。
あなたは単に立て替えたに過ぎず、別途、お母様から返してもらって下さい。
お母様は賃料からそれを出せば済む事ですね。
あなたが順当な額の地代をもらう事については贈与とはなりませんが、額が相場から大きく離れると、安くても高くてもどちらかへの贈与と見なされます。格好だけでも地代の契約書を作成しておくといいです。
で、修繕費は経費にできますので、賃料から差し引く事ができます。
お母様の名義で、そのような確定申告が必要でしょう。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/shoto315. …

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2014/01/04 21:13

No.1 回答者： kamobedanjoh 回答日時： 2014/01/04 14:46

所有者名義の変更が成されていなければ，賃貸の収入はお母さんの物になります。

税法上の収入もお母さんのものとなり，あなたが受け取り・消費する場合は，お母さんから贈与を受けたことになります。賃貸料の一部をあなたの管理手数料として処理すれば，その額があなたの収入になり，場合によってはお母さんの収入額が，課税対象額未満となり得ます。

この回答へのお礼

早々のご回答ありがとうございました。

お礼日時：2014/01/04 21:11