家を貸すときの不動産名義について

Question

生前、親が住んでいた家を第３者へ貸そうと考えていますが、不動産業者をあたってみると、
親の名義から名義変更をしてからでないと話は始まらない、という業者と、
名義が誰であろうと、契約者との契約になるのだから関係ない、という業者と、
１８０度異なる対応をされました。
業者のそれぞれの言い分の理由は何でしょうか？（どういうことが考えられますか？）

名義を変更しないと何か問題が発生することがあるのでしょうか？
だとすると、それは具体的にどういう可能性があるのでしょうか？
名義を変更しなくてもいい、と言っている業者は、その問題が発生した場合はどうするのでしょうか？

なお、対象の家・土地は、今後、どうするか未定のため、しばらくは親の名義のままにしておきたいと思っています。

suzuki0013 · Accepted Answer

あー、これはね、両方の業者がそれぞれ説明不足。
あるいは、知識不足。
相続をあまり扱わない業者はこういった簡単な案件でも敬遠する。
お客さんに対して「よく知らない」とはいえないので、質問文のような言い方で煙に巻く。。。という話し。

本件で言う「名義」とは、それぞれ所有権と貸主の名義をゴッチャにして話をしている。
その辺をしっかりと区別して話を進めるようにするといいね。
それと、おそらくは登記名義人のことを言っている節もある。
関係者がきちんと区別して使わないと、この「名義」という言葉の意味の違いで後日トラブルになるよ。

＞なお、対象の家・土地は、今後、どうするか未定のため、しばらくは親の名義のままにしておきたいと思っています。

しばらくっていつまでだろうね。
亡くなったコトを知ってから３ヶ月以内じゃないと相続放棄できないし、４ヶ月以内に申告もしなければいけない。
不動産であれば放っておくと法定相続したとして、登記していなくても法定相続分に応じて相続人全員が共有することになる。
共有にしないように遺産分割協議書を作るのがベター。
後で登記するときが楽になるよ。

極端な話、登記費用を節約する目的で登記名義人を親のままにしておくのもできなくはない。
不動産を貸す場合には、重要事項説明書に登記名義人を記載するが、登記名義人と貸主（相続人）のように別人の場合は賃貸借契約書の貸主との関係性を記載する。
そこに「相続人」と記載すればＯＫ。
相続人でなければ転貸者（またがし）と記載すればＯＫ。
（例：亡親の不動産を長男が相続したが、遠隔地に居住しているため、その間は次男が賃貸管理をすることになったーーとか）

本件では、亡親の不動産を賃貸しすることを書面で相続人全員から承諾を得ればＯＫ。
例えば、アパートを所有している人が亡くなった場合、相続人が相続するまでの間でも入居者はおかまいなしに入・退去の動きをする。
死んだ人間は貸主として法律行為を行えないのだから、代わりに誰かが処理をする。
それが相続人。
相続が完了していなくても、書面の貸主人には「○○（故人の名前）　相続人」と記載することで、以降に相続した人にも義務が承継される。
また、前述の相続人全員から賃貸しすることについての承諾書に、質問者（でなくてもいいけれど代表者１名）を貸主として契約を締結する全権限を委任するーーという文面も入れておけばＯＫ。
後日、正式な賃貸人が決まったら、その旨を借主へ書面で通知すれば済む。

割と簡単な内容なんだけどね。
もし分かりにくかったら、自治体で実施している無料法律相談へ行ってみることをお勧めする。
弁護士が個別ケースに応じて適切なアドバイスをしてくれる。

suzuki0013 · Answer

#4　お礼文を見て再回答。

＞私は、不動産の名義人が親のままで、というつもりで話していますが、業者は、貸主（私）の名義？というつもりで聞いている、ということでしょうか？
＞行き違いがあると面倒なので、再確認する必要はありそうですね。

これは再確認は必要だよねぇ。。。
このあたりが、私が「業者の説明不足または知識不足」と指摘する点。
「登記名義人が亡親で相続終了前に相続人の中の一人が貸主になる」という形態での賃貸しは可能。
その場合はその時点での権利関係を明確にした上で、相続完了後にも貸主の義務を承継するという合意書を作っておけば何の問題もない。
その業者がこの手法を知らないか説明をしないから、質問者が混乱してしまうのだと思うよ。

まあ、あとは以下の長文を読んでもらえると分かるんじゃないかと思うんだけど、こういった説明を丁寧に行っても不動産業者はカネにならない。
司法書士や弁護士なら相談料や手続きの報酬を得られるけどね。
だから、質問者が相談に行った業者はロクに説明しなかったのかもしれないね。

ただ、質問者が相談した業者と言うのは、「話が始まらない」と言った方は原則論過剰で、「名義誰でもＯＫ」の方は結論重視が過剰なタイプの可能性もある。
怖いのは、原則しか知らない業者と結果しか知らない業者。
特に怖いのは後者だね。
前述のような手法（他にもバリエーションあり）を知らず、他社で「名義人誰でもＯＫ」(のように見える）の契約を見かけて「こんな契約でもＯＫなんだ」と思いこんだ・・・とか。
実際にいるからね、こんな業者も。
業者の選択はしっかりとやった方がいいと思う。

＞>３ヶ月以内じゃないと相続放棄できないし、４ヶ月以内に申告もしなければいけない。
＞ということは、既に相続人（兄妹二人）の共同名義になっているのと同じということでしょうか？
＞とするなら、どちらかの名義にする場合は、譲渡税が必要になるということでしょうか？
 ＞４ヶ月以上、放置している例は五万とあると思いますが・・・？
 ＞（「登記名義人を親のままにしておくのもできなくはない」、
 ＞ということは原則と実際の運用は異なっているということですかね）
 ＞既に４ヶ月以上経っていますので、遺産分割協議書なるものはもう作成不可能ということですかね。

ちょい違う。
相続が発生した事を知った時から3ヶ月以内に放棄・限定承認を決めなければならない。
それを過ぎているなら、現時点では法定相続分に応じて相続されたと推定される。
4ヶ月は『故人』の準申告、これは本件では直接関係ないので割愛、詳しくは税理士や税務署に聞いてみるといいと思う。
んで、遺産分割協議書はまだ作成してないんだよね？
いまからでも作成することが出来るので、どちらかの単独名義にしたいのなら、そういう内容で作成すればいい。
なお、これは相続だから贈与税はかからない。（譲渡税じゃなくて贈与税だよね？？）
自分でも作成できるし、司法書士や弁護士に依頼してもいい。

なお、相続税の基礎控除が27年以降から改正になって3000万、相続人１人につき600万。
質問者の場合、相続人が御自身と妹さんの２名だけなら、4200万（3000+600+600）。
親御さんの家の評価額から4200万引いた額に税率をかける。
評価が5000万なら800万×10％。
他にも使える控除はあるかもしれないので、税務署へ相談するといいと思う。
家の評価は、毎年届く固定資産納付書を見ると分かる。
手元になければ自治体で固定資産税課税台帳があるので、それを閲覧。

なお、4ヵ月以上放置していても大丈夫なのは、単に相続税が発生しない遺産額だから。
昨年までは基礎控除が5000万、相続人１人につき1000万円だったから、一般的な家庭の相続では、なかなか相続税が発生しなかった。
このため所有権登記を相続登記しなくても何とかなった。

登記については、問題が出てくるのは子どもや孫の代。
法定相続を繰り返すことで共有者が十数人以上になり、収拾がつかなくなる。
この頃になって売却するなどの話になった先に、亡くなった祖父母や大伯父・伯母や他人同然のイトコのイトコなどから遺産分割協議書作成と印鑑証明書の取得の協力を求めなければならない。

こういった名義の問題は、相続人が手続きを怠ることで、その子や孫の代にしわよせがいく。
結構大変なんだよね。
まあこれは余談的な話なんだけどね（笑

＞ 不動産名義を変更しなくても賃貸契約は合法的に可能ということですね。
＞でも、４ヶ月以上経ったら、ダメなのでしょうか？
 
前述の通り、4カ月は故人の所得税の準確定申告なので、賃貸関係では気にせずに。
本件の場合、賃貸に出すのは一定の段取りを踏めば問題ない。

＞兄妹で家賃も折半するつもりなので、賃貸の承諾はもちろん問題ありません。

質問者が単独相続した場合に、賃料の半分を妹さんに渡すと国税から贈与とみなされてしまう可能性がある。
相続によるものだと書面できちんとつくっておくことで国税に説明できる。
贈与税の控除は年間110万円なので、他の贈与なども含めてもそれ以下なら別に気にしなくてもいいけれど。

＞いずれにしても素人には難しいですね。無料法律相談もあたってみます。

それがいいと思う。
状況をざっくりと説明した書類と、質問したい項目を箇条書きでいいから書いて持って行くといいよ。
相談の時間は大体30分なんだけど、素人が口頭で説明するとそれだけで20分は浪費する。
でも紙に書いていけば、弁護士等がさっと一読して状況を把握できるから、25分くらいは相談やアドバイスをうけることができるよ。

あとね、法務局でも登記の相談ができる。
その登記の相談の際に、個別ケースに応じて遺産分割協議書の作成方法や必要書類を教えてくれる。
こちらは時間制限もないし同じ案件で何回でも相談に乗ってくれるのでオススメ。
ただ、あくまでも「登記するため」のアドバイスなので、それ以外の相続税や各法令等についての助言は期待しないこと。
登記以外についてはたまに間違った助言もするので。

gyong · Answer

法廷相続して相続人に名義変更してからでないと相続人内でもめますよ。あなた以外の相続人が家賃を要求するんです。人間って欲の塊ですから。
名義変更必須とする業者はのちのちのトラブルに巻き込まれるリスクを避けるためです。
逆に名義変更しない理由を教えてください。

mukaiyama · Answer

税法上、不動産所得は不動産の持ち主に帰属します。
幽霊が納税することはできませんから、

＞親の名義から名義変更をしてからでないと話は始まらない、という…

こちらが正解です。

＞名義が誰であろうと、契約者との契約になるのだから関係ない、という…

もぐりの業者でしょう。
不動産取引に関する正規の看板を掲げていますか。

税法上の問題に加え、相続人同士でのトラブルも考えられます。
相続人はあなた一人なのですか。
もしそうなら、迷うことなく名義を書き替えましょう。

＞名義を変更しなくてもいい、と言っている業者は、その問題が発生した場合…

そんなことは知ったことでありません。
法律上の問題を問われるのは、業者以前にあなた自身です。

家を貸すときの不動産名義について

あー、これはね、両方の業者がそれぞれ説明不足。

#4 お礼文を見て再回答。

法廷相続して相続人に名義変更してからでないと相続人内でもめますよ。

税法上、不動産所得は不動産の持ち主に帰属します。

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