隣接する農地を買うにはどうしたらいいでしょう。

私は田舎の農地（７０坪）を親から相続しました。今は遠く離れたところに住んでしますが、将来はそこへ家を建てるつもりです。その土地の奥にはＡさんの農地（８０坪）が隣接しており、その土地は全く公道には接しておりません。

Ａさんもその土地を親から相続しただけで、遠く離れたところに生活基盤があり、その土地を活用する予定もなく草が今はボウボウの状態で放置しています。そして何とか売りたい（処分したい）ようです。

そこで私がその土地を譲り受けようとしたら、農地法の規制？　はどのようにクリアすればよいのでしょうか？

つまり農地のままでの土地売買は売り手も買い手も農業従事者でないから不可。そこでＡさんの土地を農地転用してもらう必要があるが、転用しようとするとその土地は公道には接していないので不可。また実際の建築計画？を提出する必要があるが、私は10年後にならない家を建てられない。

何かいい方法があるでしょうか？

No.6 回答者： kubira2013 回答日時： 2015/11/01 10:50

農地法第５条許可というのは、「所有権移転後に、取得者（新所有者）が転用工事等を行い、非農地化して利用する」ことを前提として、「農地のままで所有権移転すること」を許可するものです。

ですから、売主と買主の双方ともが許可を受ける必要があり、両者が連名で申請を行ないます。

売主が先に転用してから所有権移転するのではなく、農地のまま買主に所有権移転した後に、買主が転用するのです。
宅地への地目変更は、建物建築後に、建物の登記と一緒に行ないます。

なお、農地の所有権移転に対する許可には、農地法第３条許可と第５条許可の２種類があり、取得者が農家に限定されるのは、第３条許可の方だけです。

取得者の限定は、農地法第３条第２項に規定されており、第５条の方には、このような規定はありません。

第３条許可で、取得者が農家に限定されているのは、農地の効率的利用が可能な能力を有する者に、農地の耕作権を集約するためであり、非農地化することが前提の第５条許可については、取得者を限定する意味がないからです。

その代わり、第５条許可で所有権移転ができるのは、農地転用許可基準上、転用が認められる農地に限定されます。
第５条許可は、取得者に制限がない代わりに、取得できる農地に制限があるのです。

また、農地法第５条許可は、「許可後、遅滞なく転用が行なわれる場合」にしか許可をすることができないとされており、「遅滞なく」とは、「概ね１年以内」とされています。

ですから、住宅建築目的での取得ということであれば、「取得後１年以内に建物を建てる」という事業計画で申請しないと、許可にはなりません。

第５条許可の方であれば、非農家であっても農地のまま購入可能ですが、建物建築計画が未定の段階で許可を受けるのは無理ですので、あきらめてください。

この回答へのお礼

お礼が遅くなり申し訳ありません。
今回ご説明頂いた内容で大変よくわかりました。農地法の第３条と第5条をちゃんと区別して理解する必要がありますね。ここまで教えて頂くともはや現地の農業委員会や行政書士を訪ねて遠路はるばる行く必要がないかも知れません。行くにしてもこれだけ予備知識があれば何をするにも完璧かと思います。本当に助かりました。

お礼日時：2015/11/06 18:03

No.5 回答者： suzuki0013 回答日時： 2015/10/31 06:09

他の回答者のおっしゃるように農業委員会に聞きに行くのが第一歩。

とはいえ、回答者のおっしゃるように事前に予備知識は欲しいのも当然。
まっさらな状態で聞きに行っても担当者が何を言ってるのかチンプンカンプンでは意味がないし、よほど親切な担当者でない限りは迷惑そうにあしらわれる。

質問者が気にしておられるのは、転用許可が不許可になる要件のうちの「転用事業が宅地等の造成のみを目的としている場合」にひっかかるかどうかだと思う。
造成のみ＝家を建てない場合は不許可なので、隣地の農地が「未接道で建築不可の土地」の場合は不許可になるのではないか・・・ということかなと。
質問者が相続した土地が「農地法第５条の適用で家が建てられるようです」とのことなので、その他の不許可要件にはひっかかっていないのは確認済みとして。

対処法の例。
注意点として、地域や担当者によっても申請を受け付けるかどうか（受付＝原則許可前提）が異なると思って差し支えないので、質問者の土地の管轄窓口に相談し相手から提案がなかった場合には「例えばこういうやり方ならどう？」と提示する方が無難。

例えば「売買の予約」を使うとか。
書くと長いので、下記の法律ドットコムの「売買の一方の予約」を参照。
https://www.bengo4.com/shohishahigai/d_1388/

農地法は権利移転が出来ないけれど予約まで制限しているわけでもなく。
業委員会等がどこまで求めるかにもよるけれど、相談の結果、予約契約書等の書面だけでも済むかもしれないし、仮登記まで行うかもしれない。
要は、「移転した結果建物が建つ」ということを農業委員会が書面で確認できればＯＫということ。

他には旗状敷地にして棒の部分を10年善意取得するとか怪しげな手法も昔はあったみたいだけど、これは今は通じないと思う。


的外れならご勘弁を。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
大変参考になりました。

最終的にはその土地の農業委員会の判断のようですね。

私は、何もかも1から10まで農業委員会や行政書士の方に教えてもらうというより、大まかな知識を得た後、自分がどのようにしたいかピンポイントで相談に行こうと考えておりました。

ここで色々な親切なアドバイスが受けられて本当に良かったです。

お礼日時：2015/10/31 08:48

No.4 回答者： EILconsulting 回答日時： 2015/10/30 20:09

No.1の人が言っている条件が分からないと、何も助言できない。

土地のあるところの行政書士に相談したらどうでしょう。
行政書士は農地転用手続きをよくやっているので、場所が分かればすぐに疑問は解決します。

自宅と土地が遠いのであれば、自宅の近所の行政書士に相談してもだめですよ。土地のある登記所、役所、農業委員会などで確認しなければならないことが多いので、土地のあるところの行政書士でないとスムーズにいきません。行政書士は、何を見ればいいのか、何を調べればいいのか、分かっています。

そこが関西なら私が調べて助言してあげるけど。

この回答へのお礼

最終的には地元の農業委員会と行政書士に出向き相談して来ようと思っています。
私の土地は市街化調整ではなく無指定です。Ａさんの土地は私の土地と密着していますので同様だと思っています。

お礼日時：2015/10/30 22:22

No.3 回答者： kimoiozisan 回答日時： 2015/10/30 20:04

すみません話が途中で切れてしまいました。

接道義務が関係するのは家を建てる時ですので仮に土地を購入できても10年後もまったく公道に接していなければ
現在の法律では家は建てられませんよ

No.2 回答者： kimoiozisan 回答日時： 2015/10/30 19:47

誤解があるようですのでご説明しますが、農地法5条の許可を取れば農地の転用を伴う権利移動は可能です。

貴方が思っている公道に接していないとゆう事についての件ですが、これこそ正に

この回答へのお礼

農地法5条の許可を取れば権利移動は可能と考えているからこそ、農地転用をしたいのです。
家が建てられない土地をどのようにすれば農地転用ができるか？知りたいです。

Ａさんの土地を私が譲ってもらえば、私の土地は公道に接していますので、結果的にＡさんの土地は公道に接しているとみなされませんか？

私の土地は農地法5条の適用で家が建てられるようです。

お礼日時：2015/10/30 21:50

No.1 回答者： kuma-gorou 回答日時： 2015/10/30 19:45

そこは、都市計画法に基づく市街化調整区域？　無指定？

まず、相続した土地は、農地法第４条の宅地転用が可能か？
Aさんの土地は、農地法第５条の転売が可能か？

まずは、地元市町村役場の農業委員会所管担当課で相談される事を薦めます。

この回答へのお礼

相続した土地は遠くてなかなか行けませんので、まずは最初に地元の農業委員会に行く！ではなく、色々と予備知識を身につけた後、最後に行きたいと考えておりました。地元の農業委員会に行けば多分すべてわかると思います。

お礼日時：2015/10/30 21:25