40年ほど前に土地を分筆し袋地です。 家の前の道が私道で持ち分はありません。今回新築を建てたいのです

40年ほど前に土地を分筆し袋地です。
家の前の道が私道で持ち分はありません。今回新築を建てたいのですが私道の所有者が拒否して建築許可が下りない状態です。
分筆したのに何の権利もないのでしょうか？
裁判しても建築許可は下りないものでしょうか？

No.13 回答者： mofl 回答日時： 2016/05/05 14:56

＞交渉に行った時に料金払うから貸してほしいなども言いましたがムリでした。

法人や自治体などでは自分が持っている財産を簡単に貸すことはできないんですよ。
お金だって会社の自由な財布があるわけでもない。
歳入を考えるとき、こんな臨時のお金が入るのならどこの予算へ繰り入れるかけっこう問題です。
期末には監査がありますから、監査法人から
「○月から△万円が入っていますが、何ですか？」
って聞かれます。
「その方の敷地として貸した土地代です。」
って答えたら
「そこ貸してどうするんですか？あなた方が奥に行けないじゃないですか。」
って突っ込まれます。
ヘタすりゃ背任行為。
それに今は暗黙で容認をしているわけです。
会社側も大げさにはしたくないんですよ。
会社側がお金をもらうには、きちんとした賃貸借契約を結ばなければならない。
これは、書面をもってあなた方がその社有地の一部を敷地で使うことを正式に認めることです。
本来なら管理上使わせたくないんだけど、過去のいきさつから拒否はしづらい、このあたりの温情です。
会社にとってその土地は保線などで必要なんだろうし、そこを何十年も貸すようじゃ内部の決裁が通るわけない。

＞規則なんでと。

社内に財務規則などがあると思います。
規則で貸せない、は、おそらくそれに基づいた判断の結果のことでしょう。

＞新築は離れとして建てる予定でした。

都市計画法の中で「用途地域」という考え方があります。
建築基準法第48条では建物の用途で規制をかけています。
もしあなたの家のある地域が「第一種低層住居専用地域」だったとしましょう。
ここだと、そもそも住宅の機能を有しない「離れ」を単独で建てることはできません。
（他の用途地域ならOKのところもあります）

「じゃ、この離れって何よ？」
やや難しいですが「可分」「不可分」という考え方があります。

まず「可分」
一言で言うと、その離れが単独で住宅としての機能を持つ。
具体的には
①台所
②トイレ
③浴室
の3点セットがあること。
ただし③についてはケースバーケースです。
戦前は銭湯などを使う習慣もあったし、風呂が無い家庭はめずらしくありませんでした。
今でも別府や草津などの温泉地だとジモティ専用の公衆浴場が多くありますので、あえて自宅に風呂を持たない場合も考えられます。
でも①と②は生活するためにどうしても必要ですよね。
「可分」→主たる建物からその建物を「分」けても「可」。

次に「不可分」
普通にイメージできる勉強部屋や物置に近いもの、最近流行りの「おやぢの隠れ家」みたいなものも含む。
離れには面積の定義はありません。
先の①②③が無い40坪の離れもあり得ます（実際は平面図を見てでの判断ですが）。
①と②のどっちか片方でも無いものは離れ扱い。
この両方が備わっていなければ、その建物は単独で住宅の機能を発揮できません。
「不可分」→主たる建物からその建物を「分」けるのは「不可」

ちなみに10㎡未満（6畳まで）の規模の増築であれば（防火・準防火を除き）確認申請は不要です。

＞増築って廊下つけて40坪ほどの家は建てられますか？

増築と扱うのに規模は関係ありません。
増築にするなら廊下に屋根をかけてつないでくださいね。
（上から見て２つの建物は連続、縁が切れたらダメ）

＞増築にも大きさ決まってますよね？

母屋と増築の建物、渡り廊下の面積を合算して建蔽率と容積率をクリアーするのが基本。
あと、地域によってはいろいろ規制や緩和があったりしますね。
もし建てられる話が決まれば説明がありますよ。

＞路地上敷地は相手の同意や書類などいらないんですか？

勘違いをしないように。
まず「相手の同意は必須」です。
ここで相手に求める同意とは２つありますよね。

まず、今のご両親の家で従来通りの「通行の同意」。
これは口頭で「いいよ」って言ってもらっていますよね。

次に、今回の「建築計画での同意」。
路地状敷地で確認を通すことは何を意味するか？
あなたの家が建ったあとは、その家が取り壊されて無くなる、または別ルートで接道を確保するまでは、その路地部分の土地の所有者は自分の土地でも今後建物のある敷地として自由に使えなくなります。
まわりくどいけど、おわかり？
地主なのに建物を建てられない（敷地に含めることができない）という使用制限を「あなたが会社に」かけるんです。
この使用制限を両者で合意しておくことです。（←※１）
民事上の賃貸借契約ともやや性格が違うから、確認処分の結果を行政が保証をする、または介入をしてどちらかを説得することもありません。
申請主義、建築主が出した内容は履行されるもの、と行政は結果だけを考えて期待します。

建築確認申請では同意がいらない、というのは、確認申請書の審査で土地の使用の担保をチェックする規定が無いから求めないだけ、です。
あくまでも申請主義なので、審査する側は同意を確認するどころか、しては「いけない」んです（何かおかしいでしょ）。
これが今の法体系。

あまりにもひどい場合は訴訟を受けて司法が判断します。
最近の判例で、今回のようなパターンで、奥の袋地の人間が道路側の土地の所有者の同意を得ずに勝手に確認申請を出した裁判記録が紹介されていました。
建築確認申請はもちろん通りますが、判決はアウト。
結果、違反建築となって、除却以外に是正の方法は無くなりました。
当たり前です。
確認申請は計画が建築基準法に適合しているかをチェックするだけ、確認が通ったからといってその「土地を使用する権利」が発生したわけではない。

最後にちょっと脅しますね。
一例：
あなたが家を建てた後、その「私道」部分を敷地に含めて鉄道会社が保線のための資材や機材を保管する倉庫を建てたとしましょうか。
余幅を2ｍ未満しか残さない場合も同じです。
倉庫の確認申請が出たことは特定行政庁も把握します。
そのときにあなた方の敷地と重複（２重使用）したこともわかります。
その後に行政が取る態度は…
「あなた方を役所へ呼び出し違反の事実の確認から違反指導」
です。
接道が取れなくなり建築基準法第43条第1項に違反するのが確実になりました。
元の母屋も新しく建てたあなた方の家（離れ）も、どっちも違反指導の対象です。
是正の方法は3通り。
①その資材倉庫を取り壊してもらい、従前のとおり自分たちの敷地で使わせてもらう
②あなた方が他のルートで2ｍ幅の接道を確保する（借地でも可）
③すべて除却（たとえ新築直後でも）
ね、怖いでしょ。
③以外に選択肢がありますか？
猶予の期限はせいぜい1年間です。
自分の土地だけで接道が確保できない場合、今回のように賃貸借契約も無く、書面での承諾書も無いケースでは、常にこの心配がついてまわります。
口頭での承諾も立派な契約なんだけど、記録にも残らないし、期限なんて言わないでしょ。
最初に戻って鉄道会社は書面での承諾は出せないんですよね。
相手の立場も理解してあげてください。
それであなた方が少しでも不安に思えば、再考することをお勧めします。

「確かにそこを通っていいとは言ったけど、誰も無期限なんて言っていませんよ。
それに敷地で貸すなんて一言も言っていないし。
倉庫はどうしても必要なので建てました。
あとはそちらで対処してください。
塀でふさぐことはしませんので、空いている隙間から通ることは今まで通り自己責任でいいですよ。
1ｍ程度は空けておきますから、服の袖などひっかけないよう気をつけてください。」

って会社側から言われたらどうします？
もちろん裁判でも勝てません。
損害賠償などももらえません。
新築直後でも、土地も建物もどちらも買い手はいません。
取り壊し（どうしてもお金が無ければ使わない約束でそのまま放置、ただしいずれ朽ち果てる）、引っ越し、新居の確保、、、
せっかくの新築がいきなり不良債権となり家計をひっ迫させちゃったら？

今は建てることだけ、つまり確認申請を通すことだけをお考えですよね。
その気持ちもわかるんだけど、それを最終目的にしてはダメですよ。
このケースでは、担保が無い43条ただし書きで考えても結果は同じです。
どっちも明日の保証は無いんですから。

43の場合で、関係者全員が合意した記録の協定書という書面があれば安心できるんです。
協定破棄は自分自身が建てられなくなるから自殺行為だし、残りの全員から損害賠償請求をされるのも確実ですからね。
でも今回は鉄道会社が将来財産をどう使おうと自由でしょ？

※１→この内容に会社は合意できないんですよ

「たぶん大丈夫」の思い込みで確認申請を通し、工事を着工したのを鉄道会社の社員に気付かれて工事差し止め（入口バリケード）、今までの母屋への通行は囲にょう地の関係から拒否はされずとも車の進入は以降拒否
　　↑　
最悪のストーリーです

組織を相手に思い込みで動くと自殺行為です。
契約した工務店も、そのあとの保証はしませんからね。

あなたは新婚さんかな？
家をお子さんへの資産としてもお考えなら、一度冷静になって、ずっと先のことまで皆さんで話し合ってから決断したほうがいいと思いますよ。
最後にひっくり返すようでゴメンね。
私も建てられる（＝確認を通す）可能性の回答だけをしてきたけど、ここへ来て
「何とか確認を通しても、そして建てたあとでも、ホントにこれで大丈夫かな？」
と本気で心配になってきました。
私は部外者なので、止めろ、とは言えません。
古い母屋とあわせて別の場所での新築も、平行して検討されたら考えたらいかがですか？

No.12 回答者： mofl 回答日時： 2016/05/04 18:06

細かく答えて頂きありがとうございます。

順にお答えしますが、あくまでも私の理解ということで、誤りである可能性もあります。
そこを頭の隅に置いてくださいね。

今回の計画は、奥にあなたのご実家があり、その広い土地の一部に別棟であなた方が住む家を新築で建てたい、と理解しました。
もちろん増築ではないので別途（それぞれの建物で設定した敷地毎）に接道が必要なのは言うまでもありません
今のご実家を建てたときの資料の配置図で「町道」と書かれている。
おそらく幅は4ｍと書かれているでしょう。
（お話から2項道路の要件は無さそうですので）

幅4ｍの町道は道路法による道路なので、建築基準法では第42条第1項第1号による道路に該当します。
で、これは間違いでしょう。
道路法による道路はそう簡単に廃止できません。
廃止をするには当時の町議会での承認が必要、かつ、実際にご実家の建物があるなかで市道廃止をすればいろいろな意味で住民に不利益を与えるであろうことが容易に予想できます。
なので、考えられることは当時の設計者が善意悪意の関係無しに虚偽の申請をしたんです。
確認申請は申請主義、性善説で考えますので（法体系がそうなっている）審査をする側の特定行政庁は書面の内容が正しいことを前提に審査を行います。
都道府県の担当もメクラではないんだけど、担当する自治体がいくつもあるので内容のすべてをチェックしきれなかったんです。
特に道路に関しては路線が膨大になり、確認申請の件数も多かったでしょうから、全数チェックは物理的にも不可能だったことは容易に想像がつきます。

当時町道だったか、をどうしてもご自身で確認したければ、道路管理部局へ行ってご相談ください。
議案として町議会での承認が必要だったこともあり、過去の町道の変遷は永年で保管をされています。
当時の路線図または市道道路台帳などで確認ができるはずです。
でも、思うに特定行政庁ではもう過去の資料を取り寄せて、すでに町道ではなかったことを確認していると思いますよ。

当時の設計者がその「私道」を「町道」として建築確認申請を出した。
でも施主のあなたの家族はそんなことわかりませんので、確認申請が普通に通ったことを受け、普通に家を建て、その後も普通に生活をしていた。
売った鉄道会社は「立ち入り禁止」の看板を立てたけど、実際に通路を塀などで閉鎖するとあなた方の生活ができなくなるので、かつての売り主ということもあり、特別に黙認をしていた。
でも何年か前になって看板を立てたのなら、その頃に会社へあなた方の建築行為の情報が入ったのかも知れませんね。
会社として先行して手を打ったのかな、とも推測します。

で、行政庁の窓口でその私道が建築基準法の道路ではないことを教えられた工務店の担当者が、考え抜いた結果が
「法第43条第1項ただし書きによる空地として許可を取ろう」
じゃないのかな、と思います。
これを工務店から聞いたあなたが、私へのお礼で
「建築基準法第43条第1項ただし書きによる空地です。」
と書いてしまったのではないでしょうか？
残念なことに、特定行政庁に折衝しても、ただし書きが適用される可能性は無かった。
特定行政庁からは土地の権利者との協議へと誘導されたので、そこの営業さんは今まで鉄道会社と話し合いを続けてきたが、暗黙での通行は容認するけれど、ただし書きを含め書面での同意などは一切できない、とはねられた。

こんな流れでしょうかね？

これらを前提に。
まず7番で「99％許可を取る」などと早とちりをしてしまったことをお詫びします。
この流れで今後ただし書きによる空地と扱われる可能性はありません。
無理です。
それに、ただし書きでは関係者間の同意に実印を求めます。
その鉄道会社がJR東日本なら、実印、つまり法人の登録印は東京本社の社長室の隣の総務部あたりにあるんじゃないですか？
そんな大ごとの許可申請よりも、最初から借地（要は確認申請において接道部分だけ2ｍ借りる、分筆は不要、配置図にそのように書かせてもらうだけ）での合意を取り付けたほうがはるかに楽だったんじゃないですか？
それなら管轄する地域の管財部局の判断くらいでいけたんじゃないでしょうか。
でも、もう相手からは答が来ましたよね。
もう結果が出ているものを、蒸し返して相手をプッシュすることは止めたほうがいいですよ。
今回の鉄道会社からの回答は、これはこれで受け入れましょう。

土地の賃貸料も組織側ではそう簡単に受け取れないんですよ。
出入りのお金は資産として計上します。
たぶん歳入で入れるところが無いんでしょう。
それに、
　　正式に土地の賃貸借契約を交わす　+　お金を支払う
　　　　　↓
　　あなた方に正式に土地を使わせることにが公になる
を会社側としては避けたいわけです。。

今回のトラブルの原因は、袋地になるのをうっかりして売ったあなたの祖父、そしてそれが今後どのような問題を引き起こすかを相手に説明せずに買ってしまった鉄道会社、この両者が間違った。
でも、今さら両者とも責めることはできない。
分筆後に今まで波風立たず住むことができたのだから、虚偽の申請をしてご実家を建てた当時の建築士さんも仕方無かったでしょう。
悪意がある人間は一人もいなかったんです。

鉄道会社もその土地に常に意識を向けていましたから、時効での取得もあり得ません。

今後は普通にその「私道」を借地して敷地の一部として路地状敷地での計画とさせてくれないか、と平身低頭に会社の担当にお願いするほうが現実的。
土地を分筆させる必要は無い。
形態としても今まで通り。
舗装も塀もフェンスも、もちろんその「私道」の上に建物も工作物も設置しない条件であるにも変わらない。
確認申請で他の土地（筆、自己所有地でなくても）を敷地の一部に使用する場合は、念書や承諾書などの書面は一切必要ありません。
敷地の設定とは、ただ図面中に任意の「線」を引くだけです。
申請書には「○○番（その私道の番地）の一部」と追加で記載すれば、確認申請に限れば問題はありません。
審査をする側も
「他人の土地ですよね。
承諾を受けていますか？」
など尋ねません。
そもそも公図も見ないし地番で所有者の確認など一切しません。

他

今の家（ご実家の母屋）は壊しませんよね。
で、今まで通りの通行は黙認してくれるんですよね。
棟別でなく、渡り廊下の屋根だけでもいいから2つの建物を連続させて、母屋と一体の増築で考えられませんか？
2つの敷地だと、そこの「私道」の幅を2ｍ×2ｍで最低4ｍ必要です。
絵に描いた餅ではなく、実際に現地で有効な空間が必要です（実際に通れる幅の緩和はありますが）。
増築なら1敷地、長屋形状にしなければ今まで通り最低2ｍ幅だけでいけます。
これなら鉄道会社へも説得しやすいでしょ。
今までと何ら変わらないんだし、黙認さえしてくれれば念書も承諾書も一切いらない。
ただし一体とすると、古い建物にも現行法が遡及されます。
一番大変なのは、構造の規定を現行の規定に適合させるよう求められること。
ただ、考えようによっては先の震災のようにいつ地震が来るかもわかりません。
これをいい機会として、古いご実家に耐震補強を施せば家族全員が安心して暮らすことができるし、決して悪くはないと思いますよ。

回りから同意が得られない中で、袋地での建築確認申請を通すのは至難の業です。
交渉をされている方には失礼だけど、荷が重過ぎじゃないのかな。

ただし書きにしても、知識が無ければ話に出さないほうが相手の態度を硬直させないと思いますが。
「登録印押してください」
ってったって無理に決まっています。
あなたの側は、相手が首を縦に振らないと何もできないんです。
あなた方の代理者である担当者はその立場をわきまえないと。

私があなたの担当なら、渡り廊下で一部分だけをつなぎ、ご実家の増築でまず検討してみますが…
お施主のあなたはどう考えます？
やはり別棟が希望？

幸いに鉄道会社の側も
「通るな / 出て行け」
というスタンスでは無いので安心しました。　

このような内容の質問だと、批判的に見る方が多いと感じました。
相手を無視し自分の勝手な希望を通そうとしているように見えるからでしょうか。
でも、お話を伺うと悪意（表現悪くてゴメンね）があったわけではない。
再建築不可の袋地の家を安く買い、そこで何とか建て替えをしたいとゴリ押しするのとは違います。
そのため、何とかならないか、と回答をさせていただきました。
接道以外には問題が無いんでしょうし。
それに、自治体側はあなたがここで新築を建てると来年度で多額の固定資産税を徴収（笑）することができます。
歳入が増えることは地元の自治体でも助かりますから。
協議が前進するようお祈り申し上げます。

＞最後に聞きたいのですが弁護士さんですか？

否。
最近は「デデンネ」と名乗っております（笑）

この回答へのお礼

ありがとうございます‼交渉に行った時に料金払うから貸してほしいなども言いましたがムリでした。規則なんでっと。
新築は離れとして建てる予定でした。
増築って廊下つけて40坪ほどの家は建てられますか？
増築にも大きさ決まってますよね？
路地上敷地は相手の同意や書類などいらないんですか？

お礼日時：2016/05/05 02:19

No.11 回答者： mofl 回答日時： 2016/05/03 23:03

風邪引いて寝込んでおり、お礼に気付きませんでした。

＞ちょっと聞きたいのですが但し書き空地は特定行政庁に行くと念書、協議書が保管されてるんですか？
＞それがあれば新築建てれますか？
＞工務店に任せているのでよく分からないですが、但し書きの空地と工務店は言っていました。
＞鉄道会社のものです。
＞今の家が建ったのは但し書き扱いで確認申請通っていません。
＞昔は厳しくなかったので、どうにかして確認申請通したみたいです…。

申し訳ない。
いくらでもお答えできるんだけど、いかんせん全体の状況がつかめない。
正確を期すにはもっと情報を確認したい。
【　】の中のどちらかを選んでくれる？
わからない、または該当しないものは飛ばしていい。

①今回その袋地に建てるのは建て替えか（更地に新築じゃないよね）【取り壊して建て替え / 更地へ建てる】

②今の家を建てたのは50年前の分筆・売却の、前と後とどちらか【前 / 後】

③後なら、建てるときに建築確認申請は出したか【出した / 出していない】

④確認を出したのなら、出すだけではなくちゃんと確認通知書は受けているか【受けた / 受けていない】
　　↓
☆要は
「今の家が建ったのは但し書き扱いで確認申請通っていません」
の意味を知りたい。
何でもいいから確認自体は通ったのかな？
出したけど通らないのに、勝手に家を建てちゃった場合も考えられるから。
確認通知書自体は紛失していてもいい。
確認が通ったかどうかは特定行政庁に記録があるので教えてくれる。

⑤確認通知書が手元にあれば、その図面（配置図）中に「私道」部分は何て書いてあるか？　【「道路」や「通路」などの言葉を教えて】
　　↓
☆もし確認通知書を無くしていても、建てたのが比較的最近であれば特定行政庁に「建築計画概要書」というものが保管されている可能性もある。
これがあれば見せてくれるよ（誰にでも）。
コピーもくれる（誰にでも。ただし有料）。
建築計画概要書には配置図があり、敷地の状態から接道の状況、道路の名称や幅などの情報が書かれているはず。
これがあれば当時どのような内容で確認処分されたのかが理解できる。

⑥その「私道」を通る（使う）のはあなた方だけか【自分たちだけ / 他の家の人も通る / たまに知らない人も通っている】

⑦その「私道」を使って、ただし書きでも何でもいいから建築確認を受けた家は、あなたの家の他にあるか【自分とこだけ / ほかにある / １軒も無い】
　　↓
☆ただ建っているだけではなく、きちんと手続きを踏んでいたか、建築確認を通して建てたかが重要。
確認を通さず勝手に建てたのはカウントしない。
あと、4ｍ未満で都市計画決定時点で道の形態があり、かつ複数の建物があれば2項道路の可能性が出てくる。
2項なら土地を分筆して売っても廃止の手続きをしない限りは建築基準法の道路であることに変わりはない。
この場合、鉄道会社は道路用地を含めて買ってしまったことになる。

⑧あなた方以外に袋地になっている土地または家はあるか【ほかにある / 自分とこだけ / １軒も無い】

⑨今までその「私道」を通って（使って）いて、売った鉄道会社から何か言われたことはあるか【ある / ない】

⑩もし何か言われたことがあるのなら、言われた一番最後はいつ頃か【何年くらい前かな？】
　　↓
☆ほぼゼロと思うが最低２ｍ幅を時効取得する可能性は無いかの検討。

⑪もし会社から何か言われたことがあれば、それは「通るな」など、苦情めいたものか【苦情 / 違う】
　　↓
☆相手が通行や使用を容認するような言葉は無かったか、あなた方が通行拒否の苦情を無視して無理やりに使っているのでは、の確認。

⑪交渉にあたっている工務店の担当は建築士の資格を持っているか【持っている / 普通の工事の人 / 普通の営業さん】
　　↓
☆法律、特に43条ただし書き空地による許可の本来の趣旨を知っている人間かどうか。
思い込みで勝手にゴリ押しすると逆効果になりかねない。
過去に押すだけ押して関係者を激怒させ、話を決裂させてから逃げた不動産屋もいた。

☆できればこの程度の情報を知りたい。

この回答へのお礼

本当にありがとうございます‼お体大事になさって下さい。
何の回答もないままなので今日工務店が鉄道会社に連絡しましたが判は押さないはっきりした書面も出せないとの事でした。最悪です。
返事しますね。
①実家の土地が広いので実家の隣の空いている敷地に新築を建てたい。
②今の家を建てたのは50年前の分筆後。
③建築確認申請出しました。
④受けた。
⑤その部分町道と書いてありました。恐らく間違いでそのまま通った。
⑥私道の（空地）は基本自分達だけです。たまに鉄道会社の人が工事やら草刈りやらで年に1、2回通る。
⑦一軒もなし。
⑧一軒もなし。
⑨ない。何年か前に関係者意外立ち入り禁止の看板がつけられた。
⑩なし。
⑪今回鉄道会社にお願いに行った時日常の通行は認めてくれている。車でも通っている。
⑫工務店建築士資格なし。営業。
自分達の担当の人です。間取り決めたり。
最後に聞きたいのですが弁護士さんですか？

お礼日時：2016/05/04 00:20

No.10 回答者： mofl 回答日時： 2016/05/02 12:39

実際に工務店が動いているなら任せましょう。

ひとつ懸念。
ただし書きの空地、の情報はどこから出てきたんだろう。

①過去に売り手と買い手のお互いが了解したうえで、あなたの祖父が元の土地を分筆し、道路側を相手へ売却
②あいにくその結果がどうなるのか、お互いが理解をしていなかった
③売却後に今の家を建てようとした
④そこで法律を知り、接道が無い敷地では家が建てられないのに気付いた
⑤売った相手といろいろ交渉したが、いい結果は出なかった
⑥その時の建築士の提案で、審査の緩い43条ただし書きを使い、確認申請を通した
⑦その時だけのつもりなので、土地の所有者とは合意ができている、と事実と違う話で当時の建築主事には説明をした
⑧しかし、所有者にはこの事は伝えなかった
⑨今回、ただし書きの話が出たのは、このいきさつの記録であった
(あなたの家を建てた時の確認通知書の配置図にただし書きとの記載があった)
⑩工務店の担当が特定行政庁の窓口に確認に行き、本来はただし書きの空地と扱えないことが判明
(虚偽の申請であった)

もし、この流れなら諦めてください。
ただし書き、との話が、いつ、どこの誰から、そして過去に関係者全員の合意のもとに、一度でもいいから実際にただし書き扱いで確認申請が通っていたのか、もね。

この回答へのお礼

工務店に任せているのでよく分からないですが、但し書きの空地と工務店は言っていました。鉄道会社のものです。
今の家が建ったのは但し書き扱いで確認申請通っていません。
昔は厳しくなかったので、どうにかして確認申請通したみたいです…。

お礼日時：2016/05/02 15:59

No.9 回答者： mofl 回答日時： 2016/05/02 00:55

何度もゴメンね。

ふと気付いたんだけど、どんな状況なんだろう。
43許可の対象の空地って、例えば４m幅の通路の奥に３軒以上の家があり、昔その通路のうち２m分を交互に使い回して建築確認を受けていた。
それがバレ、再建築ができなくなった。
やむを得ない救済措置として全員の同意のもとで、ただし書きの空地として扱うこととした。

つまり、多くは幅４m以上で道路位置指定ができない疑似道路(？)なんだ。
で、今回は袋地(救済の対象)なのがあなたの家１軒だけなんだよね？

状況が想像できなくなった。
１軒なら２m幅の路地状敷地の形で、ただし書き許可など面倒なことをしなくても、普通に当事者間の合意だけで行けるはず。
確認申請では土地の所有者は不問。
チェックの対象では無いから、誰の土地かを説明する必要も無いし、他人の土地だからと審査を行う機関から同意の証拠を求められることも無い。

２m幅でまたぐ部分をただし書き空地と扱うのは、水路や里道など、法定外公共物しか思い付かない。
法定外公共物でも、路地の途中を分断しているのであれば、接道は確保されているので43許可の対象にもならない。

旧国鉄も今は民間企業、国有地ではなく民間企業の土地になる。

何だか謎だね。
でも、ただし書き空地であれば問題は無さそうなのは変わり無いけど。

この回答へのお礼

その通路部分は幅三メートルちょいあり自動車は通れます。
そこを通らないと自分の敷地に行けないので鉄道会社の同意が必要なんです。
工務店の方が役所に行ったりして案が出ている事も全てしていますが前に進みません。
裁判になるかもしれません。
１度鉄道会社に行って交渉しましたがムリでした。その後に分筆している事が分かり鉄道会社に再度お願いしました。
返答待ちです。多分ムリではないかと皆言います(泣)
元々袋地だったかもしれません。昔の地図を見ると…。でも父は村の道があったと言っていますがそれを証明できるものもありません。

お礼日時：2016/05/02 01:33

No.8 回答者： mofl 回答日時： 2016/05/01 23:53

※正誤表

誤①40年前だと昭和50年頃
正①50年前だと昭和40年頃

誤②あなたの親
正②あなたの祖父

m(__)m

この回答へのお礼

ちょっと聞きたいのですが但し書き空地は特定行政庁に行くと念書、協議書が保管されてるんですか？それがあれば新築建てれますか？

お礼日時：2016/05/02 12:22

No.7 回答者： mofl 回答日時： 2016/05/01 23:45

をいをい、ちょっと待った。

一応頭にはあったけど、まさかと思い書かなかった。
「43ただし」？
誰が言ったの？
で、相手は鉄道会社？
やはり特定行政庁の窓口に行って。

一応流れを確認すると、元はあなた達が持っていた土地なのかな？
それを分割し、鉄道会社に道路側を売ってしまったのかな？
まず。
40年前だと昭和50年頃かな？
公益企業の鉄道会社が元地主に不利な買受をするわけない。
彼らも素人ではない。
あえて袋地を作り、その奥の売り主の土地を建築不可として買う、とは考えづらい。
もちろん当時どのような話で売ったあなたの親（？）が承知していたのかも推測でしか言えないけど、できれば建築士でも弁護士でも相談する価値はある。

仮にＪＲなら、今は民間企業になってしまった。
会社に不利な約束をすると株主総会で叩かれる恐れがあるので、会社の不動産を一個人に融通することは難しい。
でも会社のトップや株主に担当者が理由を説明さえできればいいんだ。
相手（担当者からトップまで全員）が自分の身を守れればいいんだよ。
逆にこのあたりは個人が相手より楽かもしれない。
交渉でそのように誘導するんだ。

で、43ね。
この話なら、その私道は建築基準法第42条各項に定める道路ではないのは間違い無い。。
ただしもし特定行政庁がそのように言ったのなら、ただし書き空地と判断した資料が必ず保管されている。
これもいきさつを確認しないと何とも言えないけど、過去にそのように扱ったのなら必ずなにがしか鉄道会社が譲歩した証拠があるはずと思う。
多くは念書または協議書などのたぐい。
これがあれば、その資料を情報公開請求の手続きで写し（コピー）を取って。
それを手に建築士や弁護士と一緒に相手と交渉。
これがあれば裁判などせずに勝てる、つまり承諾せざるを得ないと思うよ。
43許可には相手の同意が前提。
許可がされれば通行やインフラの接続など、一切を同意したことになる。
上下水道の接続のための掘削も拒否はできない。

ただし、43空地は関係者全員の約束のもとに成立している。
仮にただし書き許可が通ったとしても、それはあくまでもお互いが約束を守り合うことが大前提。
この約束が破棄されたらすべてが終わり。
行政庁も許可はしたけど、破棄されれば接道違反の建物になり、違反指導に入る可能性もある。
役所が
「お互い仲良くしなよ。」
なんて介入はしないから。
あなたの側は
「この通り前にちゃんと約束したじゃないか！」
と強く押すのは、時と場合によるからね。
対立は厳禁。

で、やや気になるのは、相手が鉄道会社だよね。
位置関係を想像するに、あなたの民地が間にあるから、そこの地目は鉄道敷地にはなっていないよね。
実際にレールは無くても、鉄道敷地になっていたら現地を見ないと何ともビミョー。
相手はそれを理由に難色を示すかも。
（何となく大丈夫そうだけどね）

43の場合、確認申請に先行して、その名のとおり建築基準法第43条第1項ただし書きの許可申請を行う。
事前に特定行政庁と申請者（もちろん代理の建築士）が調整を図るんだけど、申請が受け付けされさえすれば100％許可は通る。
特庁は不許可が確実な案件は、相談の時点で丁重に門前払いにする。
申請手数料もけっこう高いし、お互いに無駄な努力は避けるように誘導するから。
申請後、建築審査会というものを開催し、審査会の同意をもって許可申請書を交付する。
たぶん審査会にも前もって根回ししているから、43許可くらいでの不同意はあり得ない。
これが受け付けさえされれば100％大丈夫、という理由。
申請をして許可が得られるまで特庁にもよるけど（つまり建築審査会の開催の頻度）だいたい３ヶ月くらい見ておけばいいんじゃないかな？
建築審査会は限定特定行政庁ではなく、特定行政庁（ややこしいよね汗）しか開けないから、あなたの自治体が特定行政庁でないとやや手間と時間が増える。
費用は申請手数料だけで5万くらいかな（特庁で定めている手数料条例による）。
許可が通れば建築確認申請が普通に出せるし、問題なく通るはず。
この場合、許可申請は行政にしか出せないけど、その後の確認申請は特庁でも民間の指定確認検査機関でも、どっちでもＯＫ。

特定行政庁に行けば、可能性があるなら手続きなどを詳しく説明してくれる。
可能性についてもおよそ教えてくれるよ。
何かしら条件が付くかも知れないけど。
一応頭に入れておいて欲しいことは、43許可は過去に一度でも取れれば将来も確実、なものではない。
平成11年まではけっこう甘く、主事の判断だけで行けたんだ。
平成11年に大規模な法改正があり、それまでの主事判断から建築審査会の同意をもってでの許可制度に変更された。
なので以前に43ただし書き扱いで即建築確認が出せたのと違い、確実な担保にならなくなってしまった。
まれに覆される例（つまり相談の時点で門前払い）もある。

でも、保証はできないけど90％はイケると思う。
ただし書きなんて言葉、相手から出るわけ無い。
出たとすれば特定行政庁しかあり得ない。
私が引き受ければ鉄道会社との交渉もあわせ、99％許可を取る。
要はネ、民事間の問題なんて交渉での誘導次第なんだ。
まず役所へGO！

No.6 回答者： mofl 回答日時： 2016/05/01 20:46

まず、そこを管轄している特定行政庁の窓口に行って、その「私道」とやらが建築基準法の道路かどうか確認してごらん。

特定行政庁がわからなければ、役所の建築課あたりに電話をして、
「ウチの前の道が建築基準法の道路かどうかを知りたいんですが、そちらへ行けばわかりますか？」
って聞いてね。
その電話をしたところでわかるのなら、電話で聞かずに必ず窓口に行って聞くこと。
幅や土地の所有者などは知らなくても、言わなくてもいい。

もし建築基準法(第42条)に該当する「道路(←これ重要な単語)」だったら、あなたの土地(敷地)が２m以上接する計画で確認申請は通る。
土地の所有者の同意などいらない。
一応補足するけど、建築確認は許可じゃ無いからね。
建築確認「申請」。
手続きに乗っ取って出すだけ。
受けた側に裁量の余地は無い。
大きな違いだから勘違いしないよう。

ただし、確認申請というのは、その内容が建築基準法、その他関連法規に適合したことを証明するだけで、そこを使ったり通行したりする権利を行政庁が保証するわけではない。

ここで問題になりそうなのは、水道や下水道、ガス、またはU字溝への排水の放流など、直接権利者の承諾をもらわないと接続(道路の掘削を含む)ができないんだ。

でも文面からは40年前に分筆したんだよね。
それで袋地を作っちゃったのかな？
何となく私道とやらは建築基準法の道路じゃ無さそうだよね。
それなら。
裁判しても無駄。
あえて袋地を作ったのなら、囲にょう地通行権さえも難しいかもしれない。

なぜか？
仮にその通路(道路じゃないので)をあなたの敷地の一部としたら、その土地の所有者はあなたの家が将来除却されるまで、自分では使えないんだ。
もし位置指定道路などにしたら、更に使用制限がキツくなる。
(自分にもメリットが生じれば別だけど)
土地の所有者へ強要することは、財産権を保証する憲法に違反しかねない。

だから、この場合はその通路のうち最低２mをお金を払って借りるか買うしか無いんだ。
相手が応じなければ、いわゆる死に地。

今さら言っても始まらないけど、何で分筆したのかな？
もともとあなたの側の土地だったの？
あなたは40年前に買ったほう？
もし手前が売り主で、袋地をあなたが買ったのなら、当時に何か約束なんて無かったの？

約束があって、その後に何かのトラブルで反古にされたのなら裁判で勝てる、つまり当時の約束を履行させられると思う。

この辺り、つまり分筆の時の様子がわかればもっと具体的なアドバイスができるかも。
あと、その土地は今はずっと更地なの？
40年間更地のままで放置したの？
通路の幅や、その通路を土地の所有者は自宅への出入りで使っているの？
その所有者が自分の土地へ幅４m未満で使っていれば、ほぼ絶望。
あなた方の土地に家を建てさせることで、自分が建たなくなってしまうから。

わかる？
これだけでは推測でしか回答ができない。
最初に話した特定行政庁の窓口に行って詳しく状況を説明すれば、もっと教えてくれる。
ただし、突っ込んだ解決方法は話さない。
あなたの肩を持つことで、役所が介入して通路の所有者へプレッシャーをかけて不利益を与えることになりかねない。

行政は民事トラブルに不介入だから。

この回答へのお礼

ありがとうございます。50年前に鉄道会社に分筆しました。祖父の時代です。その時に約束もしていません。建築基準法第４３条第１項ただし書きによる空地です。
もう絶望的ですね(泣)

お礼日時：2016/05/01 21:23

No.5 回答者： odasaga09 回答日時： 2016/05/01 16:31

リフォーム、リノベなた「袋地通行権」という既成獲得権利がありますが・・

＞建築許可が下りない
＝「新築」確認申請が下りない＝私道が「位置指定道路」でないということなんでしょから金銭や部分換地でしか道はありません。
http://saikenchiku-fuka.net/inyochi/

＞私道の所有者が拒否　＝「金くれ」明白宣言ですから（既存通行権は拒めないんだからそれに関しては地主には損も得もない）
あなたが新築という金をかける事業をやることになるから、この要求が出る。
当然といえば当然のことなので┐(´-｀)┌

で、ま、１００万位は新築費用の必要経費としてそちらに回すが解決策。

１００万以上の欲かき地主だったら、ちょこちょこ部分部分修理と称して新しくしていって時間をかけてそっくり新しくする・・ていうのがこういうケースよくある方法なのよ・・と匂わせば、一銭も入らないよりは・・って折れるでしょう。。(^^/

No.4 回答者： suzuki0013 回答日時： 2016/04/30 09:35

文面から察するに、役所の建築指導課へ行って建築できるかどうかは聞いたよね？

この私道というのが道路とみなされていなければ持ち分や承諾の有無に関係なく建てられないから、許可が下りないというのが少し気になって。
私道にもいくつか種類があるしね。

分筆したことと私道の持ち分は別なので、当時何の権利も設定してなければ何もない。
逆に自ら袋地にしたことで通行権さえないなんてことも・・・。
それはさておき。
”袋地””建築確認”で検索してみると、いろんな情報が出てくるので試してみて。

裁判については、これは多分裁判にはならないと思う。
きっと調停申し立て、和解というところ。
あまり分が良いとは言えないかな、調停費用に加えて承諾料を支払うことになるだろうから。
工務店やＨＭに相談してみるのもいいね。
こういう交渉事の経験があるだろうから、その地域の慣習も踏まえて交渉してくれる場合もあるよ。
隣人も、相手が変わると対応が変わる場合もあるしね。

自治体で無料法律相談を実施しているので一度行ってみるといいよ。
法的に整理してくれるから。
良心的な弁護士ならこの後に調べるべき事項をピックアップして教えてくれる。