セットバック分の分筆の必要性について

本日、法務局の地図作成のために土地の実測調査の立会いをしました。
土地は隣接する道路幅が4Mないため、セットバック部分があるのですが、セットバック部分については宅地と分筆すると所得税が安くなると言われました。（現在は分筆されていません）
所得税を安くするため、分筆したほうがよいのでしょうか？

土地付き建売住宅として、4年半前に購入した土地ですが、その際は土地面積○○平方M実測、セットバック○○平方M含む、という書き方をしてあったのですが、将来的に売ることを考えると現在のままにしておかないとこのような書き方ができなくて損をするというようなことはありませんか？
そもそも、セットバック部分も自分の土地として将来的に売買できるのでしょうか？
どうぞ宜しくお願いいたします。

No.5 回答者： kekerokun 回答日時： 2007/01/20 23:52

　わざわざ分筆までしなくても、セットバック部分が、公共の道路と一体的に利用

されていると確認できれば、その分の土地の固定資産税は、役所（市町村）で減免の
手続きをしてくれます。
　ただし宅地としてセットバック部分の扱いになっていても、例えば花壇や畑、車庫
にしたり、荷物を置いたりしている等、個人的な利用のままだと減免対象にはなりません。
また減免手続き後に個人的な利用を再開すれば、もちろん減免は取り消されます。

　手続きは、面積算出の根拠となる図面や、現況のわかる写真等の提出が必要だとは
思いますが、役所（市町村）の税務課（固定資産税の担当部署）で簡単な書類を手続き
（地主名で減免申請）するだけです。
（手続き日以前の税分は返却してくれないでしょうけど）

　役所側からすれば、セットバック用地を寄付してくれれば道路の一部として安価に
利用できるので、寄付を前提として分筆手続きや工事をしてくれる場合も多くあります。

　あとそれから、もし登記面積よりも実面積の方が大きい場合は、減免にならない
場合もありうるのでご注意を。（固定資産税は登記面積で算出されるため）
　（例）　登記面積１００m2、実面積１２０m2で、セットバック１０m2の場合
　固定資産税は１００m2にかかっているが、自分の利用面積は１２０－１０＝１１０m2と、
１０m2を提供しても登記面積を上回っているため、１００m2分の税がかかる。
（１００－１０＝９０m2分とはならない。）

No.4 回答者： noname#26116 回答日時： 2007/01/17 16:55

セットバックした部分を課税地目：公衆用道路として非課税にするのって、分筆しなければ絶対駄目でしたっけ？

ちょっと記憶が曖昧なのですが、そうではない案件もあったような無かったような・・。
これは役所の資産税課に確認してみてください。絶対に分筆しなければ非課税にならない、という回答でしたら分筆しても良いと思いますよ。

それと所得税ではなくて、固定資産税です。

将来的に売却するにしても、セットバック部分の所有者が質問者であれば、当然含めて売却します。
そしてセットバック部分というのはどっちにしろ建築敷地（有効宅地）として算入しませんので、表示方法に係らず評価は変わりません。
不動産屋でも一般人でも購入する人は表示方法で騙されるほどアホじゃありませんよ・・。

No.3 回答者： dr_suguru 回答日時： 2007/01/17 10:28

＞所得税を安くするため、分筆したほうがよいのでしょうか？

固定資産税上の課税、非課税の問題ですので、市町村の税務課の判断でしょう？
そちらに聞くべきです。

また、セットバック用地を買収する市町村も存在します。
http://www.city.shibukawa.gunma.jp/osirase/kenti …

＞セットバック部分も自分の土地として将来的に売買できるのでしょうか？

できますが、
建ペイ率、容積率に参入できない、建築できない土地です。
駐車場としては利用可能です。

市町に買収基準があれば相談してみましょう。

No.2 回答者： yam01648 回答日時： 2007/01/17 00:38

土地の公図を作成する１７条地図作成事業か地籍調査事業ですね。

まずは、４ｍ未満のセットバックについてですが、４ｍ未満の道路は建築基準法によって、建物は接している道路の中心から２ｍを離さないと建物（塀も該当する）を建てることはできない決まりがあります。
この何も建てることのできない部分を、みなし道路（セットバック部分）と一般にいっています。
　ここは将来的に道路になるところです。宅地から道路として切り離すと道路部分は非課税なので、この部分の固定資産税を払う必要がありません。つまり、道路にしてしまえば、税金がかからないということになります。そこで、分筆すればその土地の税金を払う必要がありませんが、自分で分筆した場合おそらく１０万くらいかかるでしょう。ちょこっとの節税のために大金を使うのは馬鹿らしいです。
　道路にする方法で、セットバック部分が宅地の場合、市町村の役所に相談すれば、おそらく無料で道路のセットバック工事をやってくれます。ただし、この部分に自分の建物の基礎などが無いことが前提です。また、セットバックして道路になりますので自分の土地ではなくなります。道路に変更しても自分名義にすることが出来ますが、道路法が適用されますので事実上は権限はありません。さらに一度道路にしたら、もう宅地に戻すことはできません。　でも、バックすることで綺麗な道路になるし、建築の緩和を受けられる場合があるのでお勧めします。もちろん測量も役所の負担でやってもらえます。その土地を寄付すれば分筆もやってもらえるかもしれません。
　現状が道路の場合は、セットバック部分が道路である写真を税務署に持っていけば、分筆しなくてもその部分は非課税扱いにしてくれますよ。
　どっちにしても、役所の狭隘道路担当に相談してみると良いでしょう。　
　ちなみに文筆していなければ、土地を売ることは可能ですが、セットバック部分の土地評価はほとんどありませんよ。



　

No.1 回答者： NNori 回答日時： 2007/01/16 23:09

勝手な推測なので、間違ってたらごめんね。

私もセットバックした土地に建てた建売を購入しました。うちの前面道路は建蔽率４０、容積率８０なのですが、セットバックしたので、それぞれ、５０、１００に緩和されてます、という説明を受けました。
私が購入したときは、セットバックした土地は分筆して区に差し出してましたので、私は所有権を持っていません。

ということは、もしあなたがそのセットバックした土地を持ち続けていれば、たとえその部分を購入者が評価してくれなくても容積率はそこを含めて計算させてくれるか、容積率の緩和措置がとられるのではないでしょうか？
まあ私が思うに、そのことによって得られる土地の評価額UPと毎年払う税金をてんびんにかけてよりお得なほうをとるのがよいと思います。