隣家の屋根がこちらの土地にはみ出ています

Question

土地を先に購入後、家を新築中です。
　
　先日様子を見に行ったところ、隣家の屋根が一部（屋根の先端部分で２０cm程度なんですが）当方の土地にはみ出していることに気がつきました。
　隣家は土地の成形上、こちらより１～２ｍほど低く、はみ出ている屋根部分はこちらの側から手を伸ばせば届きそうな位置にあります。

　気がついた当日、不動産業者に確認をとったところ、

　　「気にしなければ問題ないですよね。」
　　「気になるなら出ている分を切ってしまえばいいですから」

などと言われ、屋根業者を呼んで担当者同士で話し合いをし始めました。確かに隣家との境界線に木を植えるつもりですので、気にならないといえばその通りなのですが・・・あまりにも勝手な言い分に怒るというより呆れてしまいました。
　
　今まで気がつかなかった、こちらにも問題があるのかもしれませんが、土地の上の空間までも土地所有者に権利があるようなことをどこかで聞いた様な気がします。
しかし、簡単に「切る」等、不動産業者が言ってもいい事なんでしょうか？？。隣家の土地・家はその不動産業者が携わった物件らしいですのですが、実際にそこで生活している人がいる以上、簡単な事ではないとは思いますが・・・私だったら嫌です。

　これから、そこで生活していくのでお隣さんとは仲良くしていきたいと思っているのですが、もし万が一本当に屋根の一部を切り取ることになってしまったら、わだかまりが残りそうで、このまま目をつぶった方がいいのか悩んでいます。

　ちなみに土地購入代金の値引きで解決。の話をしてみたのですが、軽く無視されてしまいました(ーー;)

　この件は、土地購入の際によく確認をしなかった当方に責任があるのでしょうか？？
妥当な解決方法がありましたら教えてください。

shimazou_009 · Accepted Answer

最も適切な解決方法は不動産屋にはみ出した屋根を解決させた状態で購入をする事です。
あなたが近隣と交渉する必要はありません。

＞「気にしなければ問題ないですよね。」

民法第１６２条により、そのままの状態で放置していると取得時効成立の条件の「平穏かつ公然の占有」に該当し、相手が取得時効の援用をした場合に土地を取られます。
絶対に目をつぶったままにしてはいけません。

＞「気になるなら出ている分を切ってしまえばいいですから」

民法第２０７条により、土地の所有権は法令の制限内によって土地の上下にまで及びます。
隣人に対して撤去請求又は損害賠償請求をすることができます。
撤去請求の援用をして「切らせる」のならば問題ありませんが、屋根が越境していても屋根の所有権はあなたに移りませんので「切る」事はできません。

もしも、取得時効が既に成立していて、その土地の権利が一部他人に属する場合は、民法第５６３条により代金減額請求ができ、あなたが知らないで契約をした場合は契約解除、損害賠償請求をする事もできます。

不動産屋がココまで認識していて口述した意見では無いと思います。
不動産屋に舐められている感がありますので慎重に行動して下さい。

宅建業者と一般人では法の知識に差があるのは当然で、宅建業者には厳しい制約がかけられています。法律があなたを守ってくれる様になっていますので、そんなに心配しないで下さい。

法の知識が無いと言いくるめられる事も多いので、後で調べられる様にどの条文の適用を受けるかを記述しておきました。

bscs110 · Answer

購入前に気がつけばよかったのですが。
一方、購入して占有権、所有権の権利を持ったからこそ、例えば切って欲しいと、請求できるのです。

質問者は既に問題の当事者ですので、それを解決をしなければいけない立場にあるようです。
二択でしょうね。近所関係の理由であきらめるか、侵された権利の回復を請求するかですね。

土地の地中方向へはどこまでも権利があるらしいですね。とは言っても地球の反対側の所有者との権利衝突があるので、球体である地球の中心まで、質問者の権利は及ぶのでしょうね。たぶん。

土地の上空方向への権利も同じですね。土地の表面そのものだけでないです。もしも上空方向にも権利が及ばないと、家が建てれませんね。厚みゼロのペラペラの家しか建てれません。仮にペラペラのを建てたとしても人間は体積を持っているので住めませんね。上空の権利を侵害してしまいます。道から見るだけですね。ただ地中と違って、上空はそんなに遠くまで権利はないのだそうです。かなり低空飛行しているヘリコプターって見かけることがあると思いますが。それを見て「あっ、あたしの土地を通過してる、通行料をもらわなくっちゃ」と主張する権利などはどうやら日本の法律では無理っぽいです。

質問の隣家の屋根の高さ程度でしたら、問題なく土地の上空権の及ぶ範囲です。
土地の所有権、占有権等の民法上の権利は勿論ですが、建築基準法も違反建築です。
江戸時代ならいざ知らず、高度且つ複雑な近代文明の平成ですよ、今は。
２０センチなんてとんでもないです。

農耕民族のＤＮＡを保有している限り、土地の侵害に関してはきっちり解決して土地を守っておかないと、理屈で分っていても、本能が許さないでしょうね。

妥当な解決と問われるならば、つまりそれは権利回復の請求しかないのではありませんか？

miitankoko · Answer

このような場合にあてはまるかどうかわかりませんが、
お隣さんはあなたの土地の上を使っている＝あなたの土地を使っています。黙っていると10年または20年で相手のものになってしまいますね。（取得時効？）
境界としてあなたの土地ぎりぎりに塀をつくるか木を植えれば大丈夫かもしれませんが相手を気にして屋根の手前に木を植えて境界にしたりしたらとられちゃいますね。

guramezo · Answer

あなたが土地を購入した際に、仲介業者より「重要事項説明書」が交付されているはずです。
これに「隣地の建物の屋根部分が、購入する敷地にはみ出している」状況の説明と、「このはみ出した部分は、撤去せずに現状のままとする」という、土地使用上の制限があることが記載されていましたか？

もし、記載があれば、条件を承諾の上で購入したことになり、あなた側に対抗要件はありません。

しかし、記載がない（普通、記載があれば気付きますよね）場合は、完全な権利の行使に支障がある土地を売買したことになり、売主・仲介業者に、「瑕疵担保責任」というものが生じ、権利の完全な行使の状況に復帰させるか、それについて生じた損害を賠償する責任があります。

今回は、あなたの方から「瑕疵」を指摘済みですから、それに対して業者から「瑕疵を除去する案」として、はみ出している隣地の屋根を撤去する提案がなされたということです。

従って、あなたがこの提案を承諾し、屋根が撤去されれば、一応問題は解決です。

勿論、あなた自身が隣家の承諾なしに屋根の撤去を行うことはできませんが、当然ながらそんなことをするわけはありませんよね。

つまり、隣家が業者の説得に応じて、自主的にはみ出した屋根を撤去してくれればいいし、隣家としても、違法な状態を継続するより、合法的な所有物となった方が、売却するときにも問題が残らず、決して不利な解決ではないということなんです。

あなたが相手の立場で心配される気持ちは大切ですが、それであれば、「自分の屋根が隣地にはみ出していた」場合を考えてみてください。
平気ではいられないし、売る時に「この建物は隣地にはみ出しています」という条件で、買い手がつくと思いますか？

不動産の権利関係というのは、トラブルを残しておくと、お互いに困る事態になるということです。
売却しないで子供に引き継がせていく場合は、そのトラブルで将来子供が解決に苦労することにもなります。

尚、不動産業者の言動は論外で、
「気にしなければ問題ないですよね。」⇒私なら、「あんたが宅建業法違反しているんだよ！」「違反を訴えられても、そんなにのんびりしていられる？」と、強く指摘しますね。
「気になるなら出ている分を切ってしまえばいいですから」⇒「あんたの所有物でないのに、そんない簡単に言うな！他人の財物を勝手にいじる権利はない」と言いたいですね。

最後に、
＞土地購入代金の値引きで解決
⇒値引きでなく、損害賠償金を取る、という考え方の方がいいでしょう。
＞土地購入の際によく確認をしなかった当方に責任があるのでしょうか？？
⇒通常の確認で分りえたことであれば、「不注意」ということで、損害賠償となれば減額の要素にはなります。
確認が容易にできたか否かの判断は、このケースは微妙ですね。

結論として、屋根のはみ出した部分を、売主・仲介業者の責任で隣家の承諾を取らせ、撤去してもらうのがベストです。
あなたは隣家と直接の交渉はしないことですね。

これで解決しそうもなければ、再度ご相談ください。

長文になり、失礼しました。

jkudo2004 · Answer

法律云々よりも先のことを考えると、隣家の人ともめるのは
お勧めできませんね。
我慢できる程度であったらあきらめた方が無難のような気がします。
隣の人と仲が悪いっていうのはすごくストレスになると思いますよ。

sego · Answer

法律上、隣の屋根がはみ出している場合、軽微な場合（大よその目安で測定器などを使わないとわからない量：２０ｃｍもふくまれます）は、はみ出しに築いてから数年以内（大よそ５年？？）に是正依頼や裁判などを行わなければ暗黙の了解とみなされ、法律上もどうすることもできません。まして前の土地の所有者が変わった場合、現状確認（していなくても）していますのでそれも黙認したことになります。その場所を切ると貴方は家屋損壊で賠償金を払わなければいけません。屋根の一部でも切ると雨漏りや強度の問題で居住することが困難になります。その賠償金を全額請求されます。裁判されても勝ち目はありません。裁判で負けるどころか町内会でもＰＴＡでも、勝手に人の家をのこぎりで切ったｘｘさんとなり、その町内会では住めないとおもってください。子供がいる場合いじめられます。そのぐらい非常識です。

不動産屋は、頭金を入れる前に指摘しないと値引きしません。

隣家の屋根がこちらの土地にはみ出ています

最も適切な解決方法は不動産屋にはみ出した屋根を解決させた状態で購入をする事です。

購入前に気がつけばよかったのですが。

このような場合にあてはまるかどうかわかりませんが、

あなたが土地を購入した際に、仲介業者より「重要事項説明書」が交付されているはずです。

法律云々よりも先のことを考えると、隣家の人ともめるのは

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