地盤調査は土地の売買契約前にできる？

戸建て用（注文住宅）の土地探しで、希望するような土地が見つかったとします。
しかしその土地を購入（売買契約）する前に、その土地の地盤調査をして、安全な土地なのかを判断してから実際に土地購入をする事はできますか？

それとも土地を買ってから地盤調査をして、必要なら地盤補強なりをするのが一般的なんでしょうか？この場合だと、調査結果でその土地がかなり問題ある土地だと判明した場合などに、かなり購入者からするとつらい事になると思うのですが・・。

また、築３０年くらいの中古戸建てを買って、それを解体し土地を得るという方法を使う場合も、地盤調査はもちろん、購入してからでないと無理ですよね？？

No.1 ベストアンサー 回答者： wankodan 回答日時： 2008/07/15 09:49

基本的には購入前に地盤調査はできないと思います。

売主さんが許可をしてくれれば可能だとは思いますが一般的ではありません。
中古住宅購入の場合も同様ですね。

その土地の周辺の地盤データを参考にして
地盤の強さの傾向と言うのはある程度予想はできます。
役所に行けば過去のその土地の周辺のデータを見ることも可能です。

また役所に行かなくても
以下のサイトの
http://www.jiban.co.jp/
地形で見る軟弱地盤マップ
あたり参考になるかと思います。

No.4 回答者： Neutralist#1 回答日時： 2008/07/15 12:13

＞土地を購入（売買契約）する前に、その土地の地盤調査をして、安全な土地なのかを判断してから実際に土地購入をする事はできますか？

売主さんが許可すれば問題はありません。しかし許可されない場合が多いです。

逆の立場で考えてみてください。あなたが土地を売却しようとしていたとして、購入検討者が地盤調査業者を連れて購入前の土地にズカズカ入ってきて、ボーリング等で土を掘って調査したあげく、「軟弱地盤みたいですから買いません。さようなら」となったらどうでしょうか？

更には「あの土地は軟弱地盤らしい」という風評が広がれば、その後の売却活動にも支障を来たすかもしれません。

契約前に地盤調査をさせて欲しいという申し出は、そういう話なんだということを理解をした上で、お願いするならばしてください。
ある意味、断られて当たり前。ケチとか隠蔽とかそういう問題ではありませんし軟弱地盤は瑕疵でも欠陥でもありませんので仕方ありません。

ちなみに、No1さんが書かれているように役所等で周辺の調査データ等から、地域として比較的良いのか悪いのか程度は調べられる可能性もありますので、参考に調べてみるのは良いことです。
それでも地下の支持層がどのような形状かは正確にはわかりませんし、目当ての土地に該当するかどうかも未知数ですが。

No.3 回答者： LAMY 回答日時： 2008/07/15 10:22

難しく考え過ぎのように思います。

単純に土地所有者に許可を得て、それを「許すか」だけです。
土地を売りたいのですから、地主も協力的だと考えるのが自然です。

現在住んでいる、その他制約があるのは仕方なし。
下衆な勘ぐりだと、軟弱地盤を隠したいという理由も考えられます。
不動産ですから「現状渡し」が原則になってしまいます。

過去に川・水田だった、墓地があった、傾斜や雑木(日陰/落葉)
なんてのは考えるべきで、最低でも「雨上がりに水が出てないか」
は確認できると思います。

購入後に土壌改良、土留め補強(外構)になると思います。
「購入後」なので当然、その時の所有者出費となりますが、
事前調査で分かっていたなら(土地の)減額交渉の材料になります。
(調査費は調べたい人負担で、10～15万位だったと思います)

古屋が在ると調査条件としては難しくなります。
通常の地盤調査は四方と中心位置をサンプリングするので、
建築するなら古屋の撤去後に調査する必要があります。
(関係のない所を調べても仕方ないですから)

すごく古くからある古屋(地主とか)だと、逆に良い土地の可能性
も高くなり、築30年位だと造成・建設ラッシュの可能性あり。
30年で踏み固められているとは思いますが、「それなり」のような
気もしています.....物次第ですね。

No.2 回答者： ma_h 回答日時： 2008/07/15 10:03

元業者営業です

＞土地を購入（売買契約）する前に、その土地の地盤調査をして、安全な土地なのかを判断してから実際に土地購入をする事はできますか？

売主が許可すればＯＫです

＞土地を買ってから地盤調査をして、必要なら地盤補強なりをするのが一般的なんでしょうか？

通常はそうです。

＞調査結果でその土地がかなり問題ある土地だと判明した場合などに、かなり購入者からするとつらい事になると思うのですが・・。

契約内容次第です。「売主の瑕疵担保免責」であれば自己責任です。そうでないなら「売主が知らなくても、又は買主が最善の注意を払っても発見できない隠れたる瑕疵」の場合は売主の費用負担にて瑕疵を取り除く事になり、場合によっては「解約」にできます。

ただ、この「瑕疵」は地盤改良は当たりません。地盤調査の結果が「地耐力不足」でも対策をすれば結果的に家は建ちますので。ご質問者のケースで「瑕疵」とは「様々な対策を講じても家が建てられない」場合です。

＞中古戸建てを買って、それを解体し土地を得るという方法を使う場合も、地盤調査はもちろん、購入してからでないと無理ですよね？？

更地と同様です。

結論はあくまで売主次第です。私の経験上はあまりいい返事はもらえませんでした。ただ、中には承諾してくれる売主もいますので申し入れてみては如何でしょうか。

以上、ご参考まで。