家の相続と建て替えについて

父が亡くなり、家の名義変更が必要となります。また、家の建て替えを検討しています。
何も分からず、困っております。
相続や家の建て替えに際しては、やりかたによってかなり税金や総支出額が変わると聞くのですが、以下の条件でどうするのが一番適切か、どんな点に気をつければよいかお教えください。

・母はこの機会に家・土地の名義を私と弟に変更したらよいと言っている。
→この時点で変更した方が良いのでしょうか。

・家はかなり古く、完全に建て直しをする。（これまでより小さな家を建てる）
・建て直しの費用は私が負担するが、私は住まない。住むのは母と弟。
・弟は契約社員で収入は私の半分程度。
→安価なものにするため、現金でも支払いは可能ですが、ローンにした方が良いのでしょうか。
→ローンにする場合、契約者は弟のほうが良いのでしょうか。

No.1 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2016/05/10 00:41

兄弟の場合、共有はリスクがありますので

ローンを組む人の1本に名義にする。
破産した場合　周りを巻き込まないですむ

この回答へのお礼

そうですね。
その点を失念しておりました。ありがとうございます。

お礼日時：2016/05/10 21:04

No.2 回答者： merciusako 回答日時： 2016/05/10 01:08

名義を「あなたと弟」ということは、共有ということになりますが、共有の是非は別として、タイミングは、この相続時点が良いです。

仮に母名義として相続して、母が存命中に「あなたと弟」に名義変更しようとすると贈与税の対象になりますから。

あなたが住まないのなら、住宅ローンは使えません。
住宅ローンは「そこに住むこと」が条件です。
あなたがローンを組むとすると、セカンドハウスローンとか別荘ローンというようなローンになります。
当然金利は高いです。

弟さんがローンを組むのであれば、住宅ローンは可能でしょうが、弟さんの収入が低いので、その分借りられる金額も少なくなります。

「現金でも支払いは可能」ということなら、弟さんでローンを組んで、不足分はあなたが現金で、でもよいですね。

この回答へのお礼

相続時期や住宅ローンのこと、教えていただきありがとうございます。
助かります。

お礼日時：2016/05/10 21:06

No.3 回答者： Walkure1500 回答日時： 2016/05/10 01:36

お父さんがお亡くなり、

相続は、遺言書が無い限り遺産総額（土地・建物・預貯金・株式・書画骨董など）のお母さんが四分の二・質問者と弟さん夫々が四分の一と法律で決まってます、
皆さん夫々の取り分です、
手続きは素人ではとてもです、
費用は少し掛かりますが、どちらかの司法書士さんに頼みましょう、
全て一任で大丈夫です、
で、
お母さんは質問者さんと弟さんが二人で相続をしてもよい旨の希望をお持ちなので、この際、お母さんには家庭裁判所へ届けて相続放棄の手続き、これで、二人が夫々二分の一づつの相続が出来ます、方法なども司法書士さんに尋ねられると良いです、
で、
その後に家の建替え（当然相続手続きが完了してからです、古い家を相続しないとね）、
この場合も、別段ローンを組まなくても建てる事が出来るようですが、少しリスクも有ります、家が建て替わり登記（其れが誰の物で有るかの法務局での証明です）が済むと恐らく税務署から「お尋ね」が来ます、
質問者さんが支払った代金の収入に係る正当性や出所の調査です、
クリアできるのならそれに越した事は有りませんが、矢張り微妙な事も有るかも知れませんね、
他方、ローンを組めば（当然質問者さんで無いと弟さんではローンは通らない）、
金の出所は簡単に証明出来ますね、
比較的長期に亘って金利も支払う必要が出てきますが、

いずれにしても、家を建てるのは質問者さんですから、家の名義は１００％質問者さんです、
こうであっても、土地には弟さんも半分の権利が有るのは変わりません、

此処は、質問者さんの熟慮が必須だと思います、

良きご判断をされる事を、

以上簡略に。

No.4 回答者： ma-fuji 回答日時： 2016/05/10 07:22

ファイナンシャルプランニング技能士です。

＞母はこの機会に家・土地の名義を私と弟に変更したらよいと言っている。
→この時点で変更した方が良いのでしょうか。
そうですね。
お母様名義にすると、また、相続の際、相続登記をしなくてはいけなくなります。
なお、貴方がそこに住まないなら、貴方さえよければすべて弟名義にするというのもありでしょう。

また、お父様の遺産（土地・建物・預貯金など）が多い（４８００万円（控除額）を超える）ようなら、相続税対策として、お母様が相続したほうがいいということもあります。
お母様は配偶者控除という控除が受けられ、１億６千万までなら相続税かかりません。

なお、法定相続分（お母様１／２．貴方と弟１／４）どおりに相続しなくてはいけない、ということはありません。
お互い話し合いで決めれば問題ありません。
なので、お母様が裁判所に相続放棄の手続きも必要ありません。
裁判所に相続放棄の申立をするのは、通常、債務（借金）があり、それを相続したくない場合に法的に立証するためにするものです。
ただ、土地建物、預貯金などすべての遺産について、だれがどのように相続するかを記載した「遺産分割協議書」を作成する必要があります。

＞→安価なものにするため、現金でも支払いは可能ですが、ローンにした方が良いのでしょうか。
いいえ。
貴方がお金を出すなら、現金のほうがいいでしょう。
貴方が住まないなら住宅ローンは使えないし、税金のローン控除も受けられません。
低金利とはいえ、金利もかかります。
なお、建物の名義は貴方になります。
というか、そうしないと弟への贈与となり、贈与税が発生してしまいます。

＞→ローンにする場合、契約者は弟のほうが良いのでしょうか。
そうですね。
前に書いたとおりです。

この回答へのお礼

わからなかったことが整理できました。
詳しく教えていただきありがとうございます。

お礼日時：2016/05/10 21:08

No.5 回答者： mukaiyama 回答日時： 2016/05/10 08:08

＞→この時点で変更した方が良いの…

良いか悪いかの話ではありません。
登記人が亡くなった場合は、速やかに変更しないといけません。

＞家・土地の名義を私と弟に変更したらよいと…

兄弟は、子供のうちは確かに家族ですが、お互いが結婚して所帯をかまえたら「近い親戚」に成り下がります。
親戚同士で物を共有し合うことは、何かとトラブルの種になるのです。

もちろん、兄も弟も父からの相続権は均等にありますから、無条件で兄 (姉？) または弟 1人の名義にするわけにもいきません。

そこで、不動産のみならず現金や預金・株券宝積金属書画骨董類その他あらゆる遺産を総合して、半々になるように分けます。
それでは半々にすることがむつかしいのなら、不動産をもらう方は不動産以外をもらう方に対していくらか現金を補填するような配慮が必要です。

＞・家はかなり古く、完全に建て直しをする…

相続と建て替えは次元の異なる話です。
切り分けて考えないといけません。

＞・建て直しの費用は私が負担するが、私は住まない。住むのは母と弟…

家賃を取らないのであれば、これは毎年毎年の家賃分が兄 (姉？) から母および弟への贈与であり、母および弟に「贈与税の申告と納付」
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4429.htm
の義務が発生します。

百歩譲って、親は、親子には相互に扶養義務がありますので、贈与とは見なされない
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4405.htm
可能性もありますが、少なくとも大人になった弟までただで住まわせたら、必ず贈与税の問題がついて回ります。

＞現金でも支払いは可能ですが、ローンにした方が良いの…

おかしなことを考えることですね。
ローンというのは、金利を付けて返していかなければいけないのですよ。
払えるお金があるのに借金するバカはいません。

＞→ローンにする場合、契約者は弟のほうが…

要は、実際に住む人が資金を出すのなら、無駄な税金を払わないで済むのです。
その家に弟が住むのなら、弟が資金を出し、すなわち弟がローンを組み、弟の名前で登記すれば良いのです。

実際に住みもしない兄 (姉？) がごちゃごちゃ口を挟むから、余計な税金が発生するのです。

とにかく、大人になった兄弟はもう「家族」ではないということを、肝に銘じておく必要があります。

辛口を失礼しました。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

厳しく且つ詳細に教えていただきありがとうございます。
自分の無知さを改めて思い知りました。

お礼日時：2016/05/10 21:09

No.6 ベストアンサー 回答者： hata。79 回答日時： 2016/05/11 22:57

→この時点で変更した方が良いのでしょうか。

　不動産所有権の移転登記はいつまでにせい！という規定はありません。
　しかし、できるだけ早くしておかないと、面倒で、司法書士に依頼する報酬が高くなります。
→安価なものにするため、現金でも支払いは可能ですが、ローンにした方が良いのでしょうか。
　現金があれば一括での支払いをするのが、私は良いと思います。
　どうして「わざわざ利息を支払う」ローンを選択するのかと思うときもあります。
　住宅取得ローン制度（所得税の制度ですが）によって確定申告にて納税してある所得税（ほとんどが給与から源泉徴収された所得税）の還付が受けられるというメリットがありますが、還付金を受け取りたいがために、わざわざ支払いしなくてもよい利息の支払をするひつようは無いでしょう。
→ローンにする場合、契約者は弟のほうが良いのでしょうか。
　失礼ながら「わけがわからない質問」です。
　家の建てるのに「誰がその家の持ち主になるか」です。
　Aが持ち主になるためのローンでしたら、当たり前にローン契約者はAです。
　Aが持ち主になる家のローンをBが契約者になって支払いを負担するなど、馬鹿げてるではありません。
　仮にそうしたとしたらBからAへの贈与行為になり、贈与税の課税対象として検討しなくてはならなくなります。

ご質問を読む限りで、大変失礼なのは承知で申しますと、ご質問者は「近隣で税理士に相談をする」のがベストです。
　人はそれぞれ職業を持ち「このことなら俺に任せろ」という立場になりますが、専門外以外のことは「まったくわからない」が当然なのです。
　まったくわからないので相談したいが誰に相談したら良いのかわからない、という状態などいくらでもあり、このサイトは非常に便利至極なのですが、相続が絡んで、家の名義変更だ、ローンを組むだという話は専門家に報酬を払っても相談されるのが、ベストです。

ネットでの無料回答などは「間違っていても責任はとらない」知ったかぶりの回答が多く、どうでもよい間違いではなく「それって、えらい重大な間違いだぜ」と言いたいほどの誤りを堂々と述べる回答もあります。
大事な問題ですから、専門家に相談をするように強くお勧めします。

この回答へのお礼

仰る通りです。
そもそも誰に相談したらよいのかわからず、このサイトにすがりました。
いただいたご指摘を受け止めたいと思います。

お礼日時：2016/05/14 16:47

No.7 回答者： hata。79 回答日時： 2016/05/11 23:01

NO.6です。

失礼しました、文章に誤りがありました。お詫びして訂正いたします。
正「専門外のことは「まったくわからない」」
誤「専門外以外のことは「まったくわからない」」