貸与地の相続

生前義父が２年間の限定で貸与していた土地に、借地人が無断で家を建ててしまいました。このたび義父がなくなったので私どもが相続で土地を受け継ぐ事になりました。

時間がかかっても返してほしいのですが法律上無理なのでしょうか？借地人は購入を拒否しておりこの状況のままこちらがあきらめるまで頑張る様子です。どのような解決策が可能でしょうか？

よろしく御願い致します。

質問者からの補足コメント

• 様々のご指摘を戴き感謝しております。家族会議では「取り返すのはほとんど無理」との意見が大勢でしたがだいぶ希望が湧いてきました。とりわけ様々の違った立場からのご意見ご指摘に感謝しております。本来ならどなたかにベストアンサーを付けるべきですが、どなたの意見もそれぞれに説得力があり参考になるという理由で、あえてベストアンサーの選択をしないことにしました。この場を借りてお礼申し上げます。

    補足日時：2017/09/18 11:18

No.8 回答者： larksno7 回答日時： 2017/09/17 21:09

こんにちは。

相続の諸問題（事務手続き、トラブル等）について以下のサイトが参考になると思います。

http://type29ssx.com/site/souzoku_senmon.html

http://type29ssx.com/site/souzokujimu_daiko.html

お役にたてれば幸いです。

この回答へのお礼

ご回答に感謝します。検討させていただきます。

お礼日時：2017/09/18 11:20

No.7 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2017/09/11 12:46

土地賃貸借契約の内容，建物が建てられた時期，その建物の用途，それに対する義父の対応等によって，選択できる道が変わってくるように思います。

それらの資料をそろえて弁護士に依頼すべきではないでしょうか。

まず，賃貸借契約の内容がもっとも大事な点になると思います。「2年間の限定」ということであるならば，賃貸借の目的は「建物所有」ではないはずです（建物所有目的の賃貸借ならば，借地借家法30条により最低限が30年になるからです）。とはいえ素人が勝手に作った契約書では，建物所有を認めながら機関を30年未満にすることも考えられますが，その場合は期間が30年とみなされてしまいます。そういった事実を確認する意味でも，賃貸借契約の内容がどうなっているのかが重要な判断材料となるのです。

そして建物が建てられた時期と，それに対する義父の対応が問題になります。貸した土地に建物が建てられるということは，2年では土地の返還が受けられなくなるということです。それを義父が知りえなかったのであればともかく，建物が出来上がるのを義父が黙認していたというのであれば，賃貸借契約の変更について黙示の承諾があったと見られてしまうかもしれません。契約違反だと思うなら，建築中に差し止めをすべきですから。建物ができあがった後についても同様です。義父がどうしていたのかを確認しておいたほうがいいでしょう。

建物の用途については，たとえば資材置き場のようなものであれば収去も比較的簡単なところ，居住用だとするとそれもちょっと難しくなると思います。

ただ，2年限定だったということは，義父側でその土地を利用する目的もあったのでしょう。その目的と，先方のその土地の必要性とを比較して，法的にどう判断されるか，その中でどうするのがあなた方にメリットがあるのかを考えるのが弁護士の仕事です。
そのためにもとりあえず，賃貸借契約書と，土地建物の不動産登記簿謄本を用意するのがよいのではないでしょうか。

この回答へのお礼

ご回答に感謝します。借地と義父の住所の間の距離が１００km以上離れているので「知らなかった」のか、あるいは「知っていて黙認した」のか判りませんが、先方は当然「黙認した」あるいは「承諾」したと主張すると思います。そういう難しい方と聞いています。これについては文書が残っていない事と義理の両親が既に他界しており確かめようがない状況です。

登記については現在管轄の市町村と連絡し取り寄せ中です。

お礼日時：2017/09/14 18:33

No.6 回答者： hata。79 回答日時： 2017/09/06 23:18

NO.3です。

再び。
ご質問者は、失礼ながら相続等についての知識が無さすぎます。
法律で守られてる権利でさえ「ごねてたら勝ち」という相手に対して、法的な知識が薄い（失礼）人が勝ち目はありません。
報酬は必要ですが、即時に弁護士に相談すべき事案です。

相続に対しての知識がないのだなぁ、と失礼ながら思った質問者の既述は以下。
１、時間がかかっても返してほしい。
　　土地は相手のものになっているわけではありません。
２、相続は現在手続き中で今年の１０月の予定
　　相続とは「人が死ぬこと」を言います。
　相続は今年１０月の予定と言えば「死ぬのが今年の１０月の予定」と言ってるのと同じです。
　これをいうなら「相続後の手続き中」です。
　「？」と思われてるといけませんので、説明しておきます。

人が死ぬことを相続という。又は相続の発生と言う。
例えば父が死亡したら、被相続人父の相続が発生したとなります。
そして、死亡した瞬間に、被相続人の所有してる全財産が相続人に相続されます。
厳密な言葉狩りになりますが「相続の手続き中」とは、その人を殺しかけている、今まさに息を引き取る最中である、ゴルゴ１３が射殺する手続き中である、という意味になります。
嫌味に感じられるでしょうが、相続の手続きは実際には「遺産の名義変更手続き」です。
遺産分割協議をして「誰が何を相続する」か確定させ、預金や不動産の名義変更をします。
預金は遺産分割協議書を金融機関に見せれば、預金の口座名義人が変更され預金払い出しが可能になります。
不動産については、遺産分割協議書と共に法務局に「所有者の変更」をする申請をし、所有権者の移転登記をしてもらいます。
多くの場合に「相続の手続き中」というと「遺産分割協議をしている」「法務局に名義変更申請手続きをすることを司法書士に依頼してる」状態を言います。

ご質問者の義父は、これから死亡するわけではないのです。既に死亡してるのです。
つまり「相続は発生してる」のです。相続が発生してるとは、遺産は相続されているという事です。
相続人に相続されてる遺産ではあるが、不動産だと所有権者の名義変更がされてない状態は「所有権移転登記がまだされてない」状態です。
それ以前に、相続人間で遺産をどのようにわけようかの話し合いがされてない状態も「相続手続き中」と言います。

長文なので「なにが言いたいのかがわからない」でしょう。
１　相続発生時、つまり義父が死亡した時点で、義父の財産は相続人に相続されている。
２　相続がされてないという状態は法的にはありえず、遺産の名義変更がされてないだけの話。

３　「１」「２」が理解できてない方が、義父の土地上に建物を建ててしまった人との「喧嘩」など、無理です。法律を知らない同士で法律で話を解決しようなどしても、それ以外の力（図々しさ、声の大きさ、身体が大きい、顔が怖いなど）で押し負けてしまうのが目に見えてます。

４　「義父が死亡した時点で、義父の財産が相続されている」のです。
　間違っても、これから喧嘩をしようとする相手に「相続の手続きをこれからします」などと言わないようにされると良いです。
　少し法律を知ってる人でしたら（その中に私もいるわけですが）「あら、こいつって法律なんて知らないよ。相続の手続きなんて言ってら。名義変更手続きがこれからですというなら、まだわかるけど。こりゃ、楽勝かもしれんぞ」と舐められる可能性大です。

５　絶対に弁護士に相談してください。あなた自身での処理は無理です。

この回答へのお礼

再度の丁寧なご回答に感謝します。話し合いでは埒が明かないだろうという事は家族会議でも出ており、御示唆のように弁護士との相談の方向で考えたいと思います。重ねてお礼申し上げます。

お礼日時：2017/09/07 17:12

No.5 回答者： agboy2 回答日時： 2017/09/05 18:50

無断で建物を建てた時期と、相続発生時期が判らないのですが、質問者様は『貸地上に無断で自己所有の建物を借地人に建てられた』状態で土地を相続したと言う事です。

建物を取り壊さない方向で話をするならば、違約による契約解除のハナシから、契約内容の見直し（建築承諾料の受領）に持っていくのが現実的でしょうね。

いくら無断で家を建てたとしても、その状態が5年10年と続けば期間の定めのない賃貸借契約が成立していると主張されるでしょう。

質問文からは、土地の返還を希望されているようですが、返還を受けてそこに自用の住宅を建築されるのでしょうか？その場合には、その土地の返還の必要性の度合いですとか、現在の建物の耐用年数などを総合的に見て判断されます。
時間が掛かっても良いと言うことであれば、今からでも定期借地契約の締結を求める方向も考えられます。

いずれにしても、相手方の態度を見ると早いうちに裁判に持って行った方が解決の道筋ははっきりすると思います。
時系列をもう少し具体的に示したうえで法律相談をされた方が良いでしょう。

この回答へのお礼

専門的な観点からのご回答ありがとうございます。契約は平成２年で建築はその直後と思います。相続は現在手続き中で今年の１０月の予定です。ですから先方は２７年近く住んでおられることになります。相当以前より義理の父と母が「返還」又は「買い取り」してくれるよう交渉をしていたようですが相手にしてもらえず「困った人に貸してしまった。粘って自分のものにする気のようだ」とこぼしておりました。先週先方に電話して義理の父が亡くなったことと相続の旨を伝えたところです。

こちらとしては、現住所からは遠隔地になることから住宅の建築は考えておらず、いつでも処分できるように（固定資産税を払いながら、出来れば更地にして）準備しておきたいというのが本心です。良きお知恵を御願いします。

お礼日時：2017/09/05 21:03

No.4 回答者： tanzou2 回答日時： 2017/09/02 07:00

時間がかかっても返してほしいのですが法律上無理なのでしょうか？

　　　↑
借地人との契約はどうなっていますか。
契約書をよく読みましょう。

借地人は土地を借りる権利がありますので
家を建てるのも原則可能です。

いったん貸したら、契約期限が来るとか、建物が朽廃したとか、
借地の目的が消滅したとかの正当な理由がないと
返還は難しいです。




借地人は購入を拒否しておりこの状況のままこちらがあきらめるまで
頑張る様子です。どのような解決策が可能でしょうか？
　　　　↑
立ち退き料を払って、出て行ってもらうとか
家を買い取るとか、の方法が考えられます。

諦めて、土地を他人に譲渡する、なんて方法もあります。
土地の値段が百万だとしたら、借地権を引いて
数十万手に入る可能性もあります。

追い出し人、という追い出しの専門家もおります。
弁護士なら知っているかもしれません。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。義父が交わした契約書が残っており「２年間の契約で２ヶ月以上借地料を払わない場合自動解約」との文言があります。

お礼日時：2017/09/02 09:39

No.3 回答者： hata。79 回答日時： 2017/09/01 22:53

「時間がかかっても返してほしい」？

何か勘違いなさってるように思います。
土地は所有権者のものであり、所有権者が死亡して相続人が所有すれば相続人のものです。
土地を借りていた人が、その土地上に建物を建てたからと、土地が建物所有者のものになるわけではありません。
お相手と話をする際に「返して欲しい」などと言うと「この人って法律を知らないな」と舐められてしまう可能性がありますから、些細な事ですが注意すべきことです。

「この土地上に、建物を建てるために貸したわけではないから、速やかに撤去してもらいたい」と土地所有権者の権限で申立すべきです。
　不法に土地上に建物を建ててしまってるのですから、取り壊し費用などは相手が持つのが当然です。

土地を「建物所有者に買って貰う」話は、元々、その土地を建物を建てる目的で借りていた人に言うべきものです。この点も、失礼ながら相手に付け込まれてしまってるのかもしれません。
不用意な発言と言えます。
「土地を買ってくれと申し出があったように、土地の上に建物を建てる事は承知してたのだ」と言い出されたらたまりません。
幸いに「土地を買う気はない」というのですから「じゃ、取り壊してください」で良いのです。

法律的に土地所有者は、土地の支配権を持ちます。
これは物権と言う強い権利ですので、当然に土地上に勝手に建物を建ててしまった者に排除してもらう権利があります。
権利があるということは「法律にお出ましになってもらったら勝つ」という事です。
「法律上無理なのでしょうか？」などと寝ぼけた事を言っててはアカンですよ。

「自分の土地に勝手に家を建てられてしまった。取り壊しして欲しいので、法的処理をお願いします」
と弁護士に依頼すれば、一も二もなく「引き受けました」と回答されます。

気をつけるべきは、建物そのものは建てた人のものですから、これを土地所有者とはいえ直接壊すことはできません。
「おれの土地に勝手に建物たてやがって、とんでもない野郎だ」という理屈ですが、建物自体は他人様のものですから、他人のものを壊したということで罪になってしまいます。
土地所有者は、所有する土地の上にあるものを「取り除くように」手続きはできますが、自力で取り壊してはいけません。これを自力執行の禁止と言います。

「あんたの土地の上にある建物はおれのものだ。取り壊す費用がかかるので、買い取って欲しい」と言い出すかもしれません。
「知ったことではないので、取り壊してくれ」と言うのが土地所有者の立場です。
弁護士を通じて申し立てをしてもらい、対応するようにしないと、単純な話ですがウダウダになります。

この回答へのお礼

ご丁寧な回答に勇気づけられました。契約期間は「向こう二年間とし、更新は話し合いで出来る」と書いてあります。更に「本契約の事故発生等は国法により解決するが、乙が賃料二ヶ月不払いをしたときは本件宅地を乙は甲（義父）に明け渡す事を同意した」とあります。義父が更新を同意したかどうかは、既に亡くなっており文書もないので今となってはわかりません。

お礼日時：2017/09/02 09:44

No.2 回答者： ビックル 回答日時： 2017/09/01 22:11

私の親も借地に家を建てていました

契約はまだ残っていたのですが貸主の都合で立ち退きを迫られました
家も古くなっていたのでもめるのも嫌だったし家を壊し更地にして返しました
あなたの場合は2年間の限定なら家など建てられないでしょう
法律事務所に相談した方がいいですよ

この回答へのお礼

借りた側の方からのご回答、大変参考になります。ありがとうございます。

お礼日時：2017/09/02 09:46

No.1 回答者： ane180 回答日時： 2017/09/01 22:10

無断で家を建てたのはいつ？

２年間の限定って契約書はある？
色々絡んでくるから
弁護士に相談したらいいよ。

この回答へのお礼

ありがとうございます。２年間の契約書は残っております。「契約期間は向こう二年間とし、更新は話し合いで出来る」とあります。弁護士との相談も検討させていただきます。

お礼日時：2017/09/02 09:49