道幅2.3メートルの行き止まりの敷地について

道幅2.3メートルなのでセットバックが必要な道幅の敷地の行き止まり部分に土地があり奥に家が建っています。この場合、その土地にある家を建て替えることはできるのでしょうか。図の赤い部分が建て替えたい家がある敷地です。

質問者からの補足コメント

• ありがとうございます。
  この道は、町が管理している道だそうです（2.3メートルですがマンホールなどもあり整備されています) そうしますと2.3メートルしか接道していなくても建て替えできますでしょうか？それとも両脇の土地(画像緑で塗りつぶした場所)をセットバックされないと建て替えできないのでしょうか？

  
  No.1の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2019/06/02 15:50

• 方向転換用地は、敷地内でできる場合でも建て替えは厳しいのでしょうか

  No.2の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2019/06/02 16:16

• ありがとうございます。実は添付していただいたような感じで敷地を分けたいと思っています(家を2軒建てたいので)
  向かって左側の赤い部分は現在車庫と倉庫なのですがそこにも子供が家を建てたがっております。
  
  実は敷地内への入口が2箇所あり、もうひとつの方(向かって左側)は接道に問題はありません。
  分筆した場合に、現在母屋の方(向かって右側の赤い部分)が接道の問題で建て替えできないと困るなと思いまして相談させていただきました。(画像がざっくりとわかりにくくてすみません。。。)

  
  No.4の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2019/06/02 20:09

No.5 回答者： mofl 回答日時： 2019/06/03 00:07

再です。

補足を拝見しましたが、ふたつご注意を。
ひとつ目。
２項は最大４ｍなので、先に回答したように「道路中心」を誤らないこと。
町道なら、町の道路管理部門と現道、つまり２項道路の境界を確認してください。
我々のところでは「道路査定」と言う表現をしています。
境界が決まり査定図を作る、現地には官民の境界の杭(またはプレートの類い)を入れるはず。

ふたつ目。
まあ、無いとは思いますが、建物の用途と規模により、敷地の接道が２ｍでは不足する場合があります。
専用住宅なら問題無し。
アパート(長屋か共同住宅)は注意。

おまけ。
建物を建てるとき、土地(敷地)を分筆する必要はありませんからね。
建物を２棟建てるとき、ひとつの土地(筆)に「任意」の線を引きます。
互いに違反にならないよう。
何も土地(筆)のすべてを使うことはない。
要らない、または邪魔な部分は除外してかまわない。
配置図の中に任意の一筆書きのパズルを書くイメージです。

お子さんに同時に土地を分けるなら構いませんが、建物を建てるだけならいつのタイミングで分筆しても大丈夫ですから。
分筆と建築基準法は無関係です。
建物のある場所としては
「○○番地の一部」
との記載。
不確定要素があるならば(例えば２項道路の立ち会いが不調になるなど)、暫定的に敷地を設定しておけばいいです。
境界の確定は先送りすればいいし。
(↑生前贈与すると課税の心配も)

もし敷地をひとつのままお子さんの家を建てたいならば、建物をひとつとしてしまう。
渡り廊下で簡易な屋根でもかけ、双方の勝手口でもいいから行き来できるようにする。
外見だけ、実際にはプライバシーの関係で行き来しなくても構いません。
使用の実績など不要、形態だけですので。

No.4 回答者： mofl 回答日時： 2019/06/02 19:43

路線として２項道路に間違い無いんですね？

ならば、終点の土地の前までが２項道路だとすれば、添付の図のようになります。
２項道路は「みなし道路」とも呼ばれます。
何が「みなし」なのか？
幅が４ｍある、建築基準法第４２条第１項各号と同等とみなすんです。
これは路線単位での判断、途中がセットバックしていようと、まだ更地のまままだ拡幅されていなくても同じ話。
主さんのイラストの緑の部分が未後退でも大丈夫です。
途中に違反建築、つまりセットバックが必須であるのに塀など出たままであっても影響を受けません。

２項は路線単位での指定、この指定とは個別の敷地の影響を受けません。

で、終端も同じと考えます。
つまり中心からどちらにも２ｍ後退した位置を「道路境界線」と「みなして」います。
2.3ｍの幅として、今は中心から1.15ｍのところに「拡幅前の境界」＝「現道の境界」がある。
終端は拡幅する前提で2ｍ敷地が接すればいい。

もちろんこの状態でも建築確認申請は通ります。
（他に問題が無い前提で）

図はちょうど中心振り分けで２宅地を想定しました。
これでちょうど1.15ｍずつ、拡幅後には2ｍずつ。
もしほんのちょっとでも中心からずれる、つまり今の状態で1.1ｍと1.2ｍであれば、1.1ｍしか接しない土地は接道が取れない、いわゆる袋地となります。
（1.1ｍだと4ｍに拡幅しても1.95ｍにしかならない理屈、もう片方は2.05ｍとなる）
建築の計画（境界の立ち合い）では、この「現道の中心線」が大切、どっちにどう広がるか（道路中心線がずれるか）で違反建築になりかねない。

２項道路は指定路線、つまり位置指定道路と似た性格で起・終点と道路中心線が決まっていますから、不足分を自分の土地を提供することで広げればいいだろ、にはならない。
２項は最大に広がっても４ｍまで。

＞方向転換用地は、敷地内でできる場合でも建て替えは厳しいのでしょうか

２項指定に転回広場の要件は関係ありませんよ。
なまじ転回広場があると、その部分だけ道幅が広くなりますよね。
４ｍ以上なら２項にはなりません。
（１項１号、または１項３号）

勘違いしないでね。
建築基準法での「道路」は敷地と別物。
「道路の区域」は勝手に変えられない。
２項、すなわち幅員４ｍ未満のままで車の離合を確保したいなら、塀を下げる、または外構を設けない、植栽をしないなど、各自で「空地」を設けるしかない。
むろんその「空地」は道路にはならない。

「道路」を中心から２ｍよりも更に広げたいのなら、その部分だけ町に寄付して町道（公道）の区域を変更させるとか、別の手段で担保を付けるわけです。

No.3 回答者： kuma-gorou 回答日時： 2019/06/02 18:56

＞方向転換用地は、敷地内でできる場合でも建て替えは厳しいのでしょうか

それも含めて、建基法で云うところの「みなし道路」。
詳細は、町役場で訊いて下さいとしか申し上げかねます。

No.2 回答者： kuma-gorou 回答日時： 2019/06/02 16:13

どんな経緯で町が管理するに至ったか

また、全てセットバックで４ｍ道路が形成されたとしても、行き止まり道路の距離により、自動車の方向転換用地が必要だったりで、二項道路とはみなせず、建替えは厳しいと思います。
詳しくは、町の建築課で相談して下さい。

No.1 回答者： kuma-gorou 回答日時： 2019/06/02 15:44

私道で、公道に２ｍ以上接していれば、建替えできます。

要は、その道が誰の道かで変わります。