貸工場 原状回復トラブル

工場を貸している貸主です。

約30年間、工場を板金加工業者へ貸し出しておりました。

解約の申し出を受け、原状回復が完了したと報告を受けたので
内部を確認したところ、工場の半面側（空地側）の床（コンクリート）が
沈んでいる状態でした。

こちらとしては、プレス機のような重い機器を設置されていたようなので
その影響でコンクリートが沈んだと思っています。

しかし、借主（板金業者）は、

1. コンクリートに鉄筋（ワイヤーメッシュ）が入っていないから
強度が足りない。
2. 元々の地盤が弱く（大昔は田んぼでした）、地盤沈下を起こしている。
※確かに、空地側の外壁塗装の境目を見ると、確かに未塗装部分が４～５センチほど
確認でき、地面が下がっているようでした。

上記理由から、コンクリートを全面貼りかえる費用を負担する必要はない
と主張されています。

契約書には、原状に復して明渡返還することと明記されています。

30年間もの長い間貸していたこともあり、床のコンクリートを打ち直して
返却してもらいたいのですが、可能でしょうか？

また、地盤沈下によるものだとしたら、一切修繕費用を負担いただけないもの
なのでしょうか？

最悪の場合、裁判かと考えておりますが、勝訴できるでしょうか？


コンクリート打ち直し費用は、見積もりを取ったところ、250万程度でした。

お知恵をお貸しください。
宜しくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： agboy2 回答日時： 2019/07/12 08:06

契約条項次第の部分が大きいのですが、そういった費用負担についての取り決めがない契約であると想定して回答します。

先ず、建物の仕様や費用負担がどうであったのか？と言う問題があります。

Ａ全て貸主負担と仕様で行っており、借主は出来上がったものを確認してから借りたのか
Ｂ借主の要望に従い、借主の希望する仕様で貸主が建てたのか
Ｃ賃貸の開始前に借主の費用負担により貸主側の施工業者により加工したのか

テナント契約で良く見られる区分方法です。床の事で説明すると建物の構造上必要な工事と、床材を貼る前に床面を平滑にする工事は分けられることがあります。それが原状回復に関係し、下図左のように、茶色の床材と白色のモルタル除去までは借主負担とする契約も多く見受けられます。

質問文の場合、今迄の借主が使用するには支障なかったものの、新たな借主を募集する際には解決すべき問題だと思います。地盤沈下とありますが、不等沈下ではないかと思います。その重い機械が置かれた側の沈下が大きく、床が僅かに傾いていることが問題なのではないでしょうか？
すると、下図右のように改修する費用負担を求める、と言う事になると思います。

裁判に言及されていますが、契約条項以外にも沈下の程度や新たな賃借人の有無、建物の償却の程度も検討されるでしょう。全面的に敗訴するとも思えませんが、裁判費用（特に弁護士報酬）が回収できず経済的メリットが無いという可能性もあると思います。個人的には『契約が終了した時には建物を原状に復して返還するものとする』程度の条項では難しいのではないかと思います。

現実的には今回負担する250万円を新たな賃借人から回収（初期費用および賃料）するという考え方をする貸主が多数でしょうね。

No.2 回答者： ROKABAURA 回答日時： 2019/07/11 17:00

賃借人の　故意　過失　不注意　通常の使用を超える使い方の場合は　補修義務がある。

もともとコンクリートが敷いてある工場であれば　特に契約書に　工場の仕様による説明などで注意がなければ　工機を乗せることは　故意でも過失でも不注意でもないと思う。

また通常の使用を超えているかだが　中に運び込むのに工場の一部を壊さなければならないくらいの大きなものであれば　おそらく許可をもらったはず。
もしそれ以下であれば　それは普通の工業機械と考えて良いと思う。

そして地盤沈下が原因であれば　これはむしろ被害者は先方であり　使用に適していない建物であるから　修繕義務は貸主に生じる。

となれば　交渉で少しでも折半願うしか　方法が無いと思うのだが。

No.1 回答者： mapascal 回答日時： 2019/07/11 16:49

元々、コンクリート床の耐荷重が明確だったのか。

それを超えた機械を設置していたのかが問題なるでしょうね。