個人ですが減価償却費が家賃収入を超えた場合どうなるのでしょう・・。

すいません、個人の建物（1200万）の一室を貸していて毎月5万ほどの収入があります。
（それとは別に給料が月20万あります）
税理士さんに個人の確定申告は任せているのですが、確定申告の書類を見ていて思ったのですが、
毎年家賃収入が60万、減価償却費が約100万円でマイナス40万と記載されています。


このマイナス40万円の分はいったいどこにいっているのでしょうか・・。給与が毎年240万ありますが、こちらにもマイナスで相殺してくれて、還付があったりしますか・・？
（良くわからないのですが数万円口座に振り込まれていたり、今思えばあれが還付だったのかなって思ったりします・・）



個人だと強制償却だと聞いたのですが、この場合だと減価償却費が家賃収入を超えているので自分は損をしているのでしょうか・・。将来的に家賃収入が増えた時の事を考えれば、償却はもっと黒字が増えてからの方がいいですよね・・。それともこのマイナス40万はまた次の年に持ち越せるのでしょうか・・。

詳しい方いましたら教えてください

No.3 ベストアンサー 回答者： hata。79 回答日時： 2020/03/09 00:23

１

減価償却費とは「建物取得費を数年間に分けて経費計上してる」ことです。
ということは、年間４０万円支出して（※）それに応じた所得税の還付を受けているわけです。
例えば還付額が２万円なら「４０万円払って、2万円貰ってる」ことになります。
ここだけを見たら、質問者の言われる「損してる」です。

不動産賃貸をして節税をすると言うと「儲け話」に聞こえますが、なにも儲かってはいません。
２万円あげるから４０万円をくださいという話のどこが儲け話なのか、教えて欲しいです。

ただし、不動産は自分のものになりますから、未来において資産運用ができます。
そのための不動産投資です。未来において賃貸物件がボロボロになって資産価値が下がるとか、修理費がかかるようになりますが、とりあえず資産ですから、頭を使って運用する事になります。

２
マイナス４０万円を繰越できるかどうか。
残念ながらできません。
減価償却費の計上は個人の場合には、言われてるように「強制償却」だからです。
今年の分の減価償却費は経費計上しないという選択肢がありません。法人はこれが可能です。

３
「それで、４０万円はどこに行ってしまっているのか？」
これは税理士さんから説明を受けるべき話ですよ。

簡単に言うと、給与所得から不動産所得のマイナス４０万円を引いて、年間所得税の計算をすると、４０万円に対しての所得税が多く納税されてるので還付されてる、という事です。
税法では損益通算と言ってます。
「あんたの所得から、今年の損を引いてあげよう」というシステム。
ですから、言われるように「損をしてる」ことは国税当局が認めてるのです。

４
ところで、失礼ながら損益通算と言う知識を持たないかたに「個人だと強制償却」という話をなさる方（ネット情報かな）がおられるのですね。
決算書作成時には必要な知識ですが専門的な知識です。
法人だと任意償却の選択があるのですが、再度失礼ながら、長々と説明しても、ご質問者様には実益がないでしょう。これから税理士試験でも受けようと言う方に必要な知識だからです。
お伝えしたいのは「税理士に任せてあるなら、任せておきなさい」です。
そのうえで「４０万円はどこかに行ってしまったのでしょうか」と税理士にきけば「あのね、、」と教えてくださるはずです。

５
ちなみに私は、
「賃貸物件をローンで買って不動産所得をマイナスにして、損益通算による所得税の還付を受けましょう」という不動産購入営業は、すべて断ってます。
理由は。すでに不動産賃貸を始めてる方に伝えても無意味ですね。



※
購入時に支出した額を毎年何分の1かを経費にしているということ。
※２
不動産賃貸で発生する所得は不動産所得です。
雑収入という回答がありますが、そもそも雑収入という所得区分は税法上ありません。それを言うなら雑所得です。不動産賃貸収入は雑所得ではなく不動産所得です。

この回答へのお礼

>>ところで、失礼ながら損益通算と言う知識を持たないかたに「個人だと強制償却」という話をなさる方（ネット情報かな）がおられるのですね。

詳しいご回答ありがとうございました。上記についてはネットの怖い所で、ネットで見た聞きかじりです。自分の頭の中にあったのはこのマイナス40万が消え去っているなら「損」しているだろうなぁ・・ぐらいでした。

不動産賃貸については賃貸業をしているのではなく、自分個人が、自分の会社に貸している・・という形を取っています。

今年から賃貸料を増やして、償却費＜賃貸料にしたので大丈夫だと思います。会社が黒字なので消費税も節税できますし！

ありがとうございました。

お礼日時：2020/03/11 08:29

No.2 回答者： asato87 回答日時： 2020/03/07 01:15

給与所得と不動産所得を損益通算しますので、40万円は給与から控除されて所得税が計算されますので、還付があり得ます。

損はしていません。
昔はこの損益通算を使って所得税を減らすと言うことを売りにしたマンション投資が流行りました。
減価償却期間は耐用年数で決まります。通常木造で20年ちょっと、マンションだと30-40年ですから、10年というのは中古物件でしょうか。築年数プラス10年が耐用年数位になれば間違っていないことになります。
https://plus-search.com/chintai/knowledges/apart …

この回答へのお礼

新築でしたが、耐用年数は15年と書いてありました。（12年だったかな・・・）

選べるんでしょうか・。税理士さんに任せているのでそのあたりは分かりません。ちなみに木造です。

ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2020/03/11 08:31

No.1 回答者： 1paku 回答日時： 2020/03/05 21:35

給料の分から、還付申告しましょう。

総収入で、毎年清算がいいな。

減価償却＝建物が経年劣化で価値が落ちてる。将来、たぶん、あっちこっち修繕の費用がかかるので、今のままでよいかと。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます！

お礼日時：2020/03/11 08:30