分譲マンションのオートロックの暗証番号」

Question

オートロックのマンションなんですが（オーナー）昨日まで使えていた、ロック解除番号が使えなくなったので、管理会社に新しい暗証番号をたずねたところ、住民であっても教えられない、という返事だったのです。たまたま、鍵をうっかり忘れて出てしまったので困りました。教えてもらえないって、普通なんでしょうか？また勝手に理事だけの判断で、住民の知らない間に、解除番号を変えるよう管理会社に指示してもいいのでしょうか？変えるという予告も通知もありません。住民の半数の人は、いきなりだったので、困ったらしいです。管理に詳しい方、同じようにマンションに住んでる方、何かご存知でしたら、お願いします。

JUN-KUMA · Accepted Answer

JUN-KUMAです。回答補足します。まず、>番号を教える販売センターの方に落ち度があるのだから< というのはどいうことでしょうか。新築間もないころなら、販売センターは管理組合の運営の円滑化について少なくとも道義上の責任を負っているので、そういうこともあるでしょうが実際には、管理には管理組合が第一次的に全責任を負っています。その中で管理会社の責任範囲（つまり業務委託範囲）が契約上で取り決められているわけで、そのへんのところで管理会社の責任が決まってくるのですが。ただ、一般的には、契約と言ってもそんな細かいところまで決めている例は皆無と言っていいでしょうから、今回の件に関しては、管理会社に責任を負わすあるいは認めさせるのは難しいでしょう。ただ、番号変更がその管理会社の人間（管理人さん？）がやったとしたら、告知をするという業務上のサービスがあってもしかるべきだと考えます。ただし、管理組合からその必要はないとの指示があれば、管理会社としてはそれ以上のことはできませんけどネ。番号変更の事実そのものが管理会社に知らされてない場合は（たとえば、理事が直接やったとか、他に依頼したとかですが）、やはり管理組合の責任でしょうネ。　あと　>理事長、役員サイドが、知らなくていいという側にいるので、こちら側に通知する必要は無い、と判断したようなのですが< というのはどういうことでしょうか。どんな場合でもその暗証番号がわからないと入館できないとしたならば、そのような判断は決してでないはずです。（だって困るでしょう。入れなければ・・・）どこかでお互いに勘違いというかコミュニケーションの食い違いがあるのではないですか。　ここで、管理組合の責任ですが、これは結構微妙です。理事とは言っても、結局住人（オーナー）の中の一人である以外には何の権限もなし、また、自分たちの生活を犯してまで管理組合に尽くす義理はないと考えているでしょう。新築マンションでは、理事そのものがマンション管理に関して素人で手探り状態の運営でしょうから、ここはひとまず、理事会や総会などに出席して問題点を提示し皆で考えるという立場で改良していく他はないと思います。　別の視点から言うと、あなたのマンションにも管理組合規約というのがあると思うのですが、通常その中に共用部分の使用変更に関する規約があり、共用部分の使用変更には、理事会や総会の決議が必要となっている場合が多いです。こんかい、暗証番号を何らかの理由で変更したのなら、それは共用部分の使用変更にあたると解釈して、そのへんのところで理事会にかけあって見てもいいのではないかと思います。　でも、管理組合の理事はあなたの隣人であるわけで、規約を盾に大上段にぶつかっても決して良い結果にはならないでしょう。それより、あなたが今回本当に困ったので今後の対応をどうかいっしょに考えましょう程度の感じでした手に出るほうが得策です。これから先、あなたも理事になる可能性も十分あるのですから。　あとちょっと気になったのですが、管理人さんの言われる >いかなる場合にも住民側に、番号は教えない< というのは管理会社の姿勢としては疑問です。人体・生命に関わる緊急事態の時はどうするのでしょうか。めったに起こらないことですが、どうしても緊急にはいらなければならないこともあるでしょう。そうした場合の対応方法についてもう少し、打ち合わせておいた方が良いかもしれません。

JUN-KUMA · Answer

JUN-KUMA　です。すみません。No.４の少し追加補足です。
販売センターとは今回あなたが購入した販売会社ですね（不動産会社？）
それならば、最終的にあなたに引き渡す際に暗証番号をもう１回確認する義務はあったと思います。ただ、そうは言っても、これが契約上の不履行であるとは言いがたいと思うので、まあ、次回からきをつけてネ　程度の話しかできないでしょうね・・・。
　あと、理事の方の立場としては、まあ今回不手際があったと心の中では認めていてもそれはなかなか言い出せないでしょうネ。鍵をもって忘れたあなたが悪いと問題をさし違えるのがオチでしょう。
　住民の半数の方が困ったということならば、鍵を持たずに出るやり方が常用化してしまっていると思われるのでそのへんのところの是非も話し合う必要があるのでは。
　最後に、困った経験をもたれたあなたが納得いかないのは充分に気持ちはわかりますが、マンションは狭いコミュニティなので対応には十分に気を付けてください。
　結構、ふる株住人の間では、それなりの派閥が出来上がっていることもあるので
隣近所の情報はよーく吟味してくださいネ。
　スミマセン。私自信が管理組合理事の経験者なのですが、管理上起きる事態の是非よりも人間関係でエラク苦労した経験があるもんでツイそっち方面の考え方ばかりに視点がいってしまうのです。
また、何か疑問点あったら質問してください。

win350 · Answer

うちのマンションはカギでオープンするタイプです。
暗証番号もあるようですが私は知りません。
以前，新聞配達員の方だけ？に知らせて朝刊を各部屋に配達してくれていらけど，
配達員がアルバイトだったりして，住人も知らないのに何故他人が知っているのか問題になり，
それ以降は朝刊もエントランスの郵便受け止まりです。その時に暗証番号の変更があったようです。
理事の人が知ってるかも知りません。
家を出る時は部屋のカギを閉めるのでカギなしで外出することはないので不便ではありません。
カギをなくした時はどうしようもなくなりそうですが・・・。
うちのマンションはこんな感じです。

JUN-KUMA · Answer

それは大変でしたネ。私の住むマンションでもつい先日同様のことがありました。
管理会社が　「住民であっても教えられない」というのは、しかたがないと思います。たぶんＴＥＬで問い合わせたのだと思いますが、受けた方（管理会社）としては、あなたが本当に住人であるかどうかは電話だけでは判断出来ないと思います。
（いわゆる、悪いやからがその手の番号を聞きだす手口の常套手段だからです）

ただ、現実には電話を受けた人は心の中ではあなたのことを信じてはいるでしょうが、管理会社の責任上、確実に本人確認が出来ない以上、教えてしまうことは、逆に無責任であると言えます。望むべきは、ＴＥＬでも本人確認の出来る体制が整っていることがベストですが、一般的に住人全員の本人確認を常時出来るような管理体制はむずかしいでしょう。（そのとき、管理会社が保有・把握する住人情報を常に最新のものに更新しなければならないので）。

　さて、番号の変更によって解除番号が使えなくなったということなら、必ず住人には告知すべきです。もし変更の告知が徹底されない場合はやはり、変更者（管理組合・管理会社等）の責任だと言えます。ただ、防犯上番号変更を定期的に行うこと自体は良いことなのです。管理組合や管理会社の間で告知の処理を誰が行うか
をはっきり取り決めておく必要は絶対にあります。

　オートロックは所詮、機械物ですから故障する場合もあります。登録された解除番号が故障や停電・外部からのノイズによって消えてしまうこともあり、今後も
今回のような事件が起こるかもしれません。

もし、今度解除番号が使えないような事態が起こったときの対処方法を管理組合の理事会や住人または、管理会社とともに取り決めておくと良いと思います。
出来たら、そのようなときは、遅くても３０分以内くらいに管理会社が駆けつけて
くれる体制がとれればよいのですが・・・
（私のマンションではそうしてます）

　なにかわからないことがあれば、また質問してください　JUN-KUMA

ykkw_2001 · Answer

管理会社は、管理組合の委託で業務を遂行しているだけ。
管理組合（＝理事）の指示に従います。

つまり、
＞勝手に理事だけの判断で、・・・・
やってしまった管理組合に問題あり。
クレームは、そちらに言うべきです。

＃戸建て住宅地の自治会感覚で理事選出したりすると、いけないですね。
＃会計監査もいいかげんなところがあったり、問題多いです。

分譲マンションのオートロックの暗証番号」

JUN-KUMAです。

JUN-KUMA です。

うちのマンションはカギでオープンするタイプです。

それは大変でしたネ。

管理会社は、管理組合の委託で業務を遂行しているだけ。

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