賃借物件が競売にかけられました

Question

先日、ポストに横浜地方裁判所 調査官と名乗る方からの封書が投函されており、本物件が競売にかけられる事になったため調査したい、という旨の書面が入っていました。
何分初めての事なので状況が把握できず、ご相談させて頂きたく投稿しました。

まず契約の状況について簡単に記します。
昨年10月29日に、横浜市南区にある1Rマンションの2年間の賃貸契約をしました。その際の関係は下記の通りです。

賃借人:山田太郎（仮名/私）
賃貸人:鈴木次郎（仮名/家主）
賃貸人（代理）:Ａ管理
契約仲介:Ｂ不動産

契約書には表紙に「賃貸人:鈴木次郎」「賃借人:山田太郎」と記載があり、2ページ目の本文より「甲　賃貸人（代理）:Ａ管理」「乙　賃借人:鈴木次郎」との間で賃貸契約を締結する、とあります。
以上の点を踏まえ、私の解釈が不明瞭な点を列挙いたします。

1.告知方法について
ポストに投函された封書には私の個人名が記載されておらず「居住者様」とだけありました。また封書は封が閉じられておらず、告知書、調査書、注意書の3枚が同封されていました。
通常、賃借人の個人名が特定できないまま告知を行うことがあるのでしょうか？また封のされていない封書のみ投函されることがあるのでしょうか？

2.契約者の関係について
今回は賃貸人、賃貸人（代理）、賃借人の3者が契約書に記載されていますが、法律上での私の真の契約者は誰になるのでしょうか？また交渉相手は誰になるのでしょうか？

3.管轄裁判所について
今回は物件が横浜市南区にあるため、横浜地裁より通知がきました。
しかし契約書には、当事者間のトラブルの際は甲（賃貸者（代理）であるＡ管理）の所在地の所轄裁判所を管轄とする旨の記載があります。Ａ管理の本店所在地は東京都千代田区なのですが、横浜地裁と東京地裁と、どちらが窓口となるのでしょうか？

以上宜しくお願いいたします。

noname#10487 · Accepted Answer

再度失礼いたします。また丁重なレス、御礼申し上げます。

＞家賃の差押通知が来たのは、物件の所有者が変わった後（つまり競売後）でしょうか、それとも前でしょうか？

破産直後だったと思われます。つまり競売前でした。
家主が破産し、債権者がすぐに回収にかかるため裁判所を介して、（私の家賃に関して）自分の権利を主張したのではないでしょうか。それで、地裁から封書が来たと思います。

＞弁護士会館に相談に行く際、何か事前に準備しておいたほうがいいものがあれば、ご教示くだされば幸甚です。

届いた書類と、賃貸契約時の書類等が全部揃っていれば問題ないと思われます。
ただ、私が相談に行った当時、まだいまほどカードローンや消費者金融の自己破産が多くなかった時期にもかかわらず、すでに当時から自己破産の相談が多く、しばし待たされた経験があります。
朝9時だったか、午後からだったか覚えていませんが、受け付け開始の時間ぴったりに行ったのにもかかわらず、すでに15～20人くらいの相談申込者が待っており、私の番が来て申し込みをした際「あなたも自己破産の相談ですか？それ以外ですか？」と聞かれました。

現在は、当時にくらべ、年間の自己破産が10倍以上に増えていると聞きますので、時間を大切にしたければ、受付時間より少し早めにいかれるのがいいかもしれません。

他人事とは思えません。ぜひ、がんばってください。

pooty · Answer

結論から言うと何の心配も要りません。
あなたが善意の第三者の賃借人である事を、
裁判所に理解してもらう必要はありますが、
連絡は電話で十分です。
後はゆっくり競落人が現われるのを待つのみです。
競落人はあなたとの明け渡し交渉が決裂すれば、
強制執行の申し立てをしなければなりませんが
それを簡単にやる業者はまず居ないでしょう。
時間、費用の面で大きな負担が生じるからです。
私ならワンルーム居住の賃借人には最低でも20万は払います。
また、現在の賃貸人に対し、精神的な苦痛を理由に
明日から退去日までの賃料の減額交渉をしてみてはいかがでしょうか？

ganbareyo · Answer

ganbareyoでございます。状況が見えてきたようですね。

さて追加のご質問の件ですが、所有者が破産し「破産管財人」が選任されている由。
jayjay101さんにお返事されている「弁護士」は裁判所が選任した「管財人」でしょうか？
それとも債務者＝家主が依頼している「破産申立代理人弁護士」でしょうか？
どちらも弁護士ながら微妙に役割が違いますが、後者は管財人ではありません。
以下弁護士としておきますね。
では作戦です。
その１．「競売」ならば原状回復義務は生じません。
理由：新家主は原契約を承継しないからです。また、競売の評価額には、
賃借人がいて部屋をこのように使用している、と言う状況を踏まえて金額が確定しますので
誰も文句を言う人はいないのです。（原状回復する費用相当が減額されている、と考えます。）
その２．解約条項に抵触すると知りつつ、返還敷金額に満るまで家賃を「滞納する」
競売で落札した新所有者は、賃貸借を認めるか否かにかかわらず敷金を承継しません。
弁護士に、「返還敷金が返らないのであればそれに満るまで家賃と相殺する」と
宣告してはどうでしょう。
ただし、これは賃貸借契約上は契約違反になり、明渡しを要求されるかもしれません。
多分大きな額ではないでしょうから、文句を言われるかもしれませんが認めてくれる公算が大です。
なぜならあなたは家主に対しては、家賃支払いに対しては債務者ですが、
返還敷金に対しては「債権者」だからです。
まぁ、やってみる価値ありですよ。ただし、共益費は負担することを忘れないでくださいね。

先がわからないので転ばぬ先の杖。
ついでに「任意売却するのか？」と弁護士に聞いてください。
もし「任意売却する」のであれば原契約が承継されることになり、契約書どおりになりますので。

ganbareyo · Answer

皆さんが説明されていらっしゃるので、purpleheartsさんが今するべきことを
まとめておきます。
１．賃貸借契約書か重要事項説明書を見てください。
　　もしそれらの書類と一緒に登記簿謄本（登記事項証明書）があれば以下の確認は飛ばしてください。
　　物件の所在地に、住居表示ではなく地番または家屋番号が書かれていると思います。
　　住居表示なら「横浜市緑区○○町△丁目ＸＸ番ＹＹ号」ですが、
　　地番表示なら「横浜市緑区○○町△丁目ＺＺ番ＷＷ」
　　家屋番号なら「○○町△丁目ＺＺ番ＷＷのＶＶ」
　　を見つけてください。
２．お住いの住所地の不動産を管轄する法務局に行きます。
　　「横浜地方法務局本局」があなたのお住まいを管轄する法務局です。。
　　法務局でお住いの「家屋」の「登記簿謄本（登記事項証明書）」を請求してください。
　　「甲区」欄に差押　横浜地方裁判所競売開始決定　が登記されているはずです。
３．横浜地方裁判所の執行官室に問い合わせます。出向いていってもいいでしょう。
　　告知書に同封されている別の紙に事件番号（平成１７年（ヶ）第△△△号）が書かれています。
　　担当官を呼び出し、この事件番号とあなたが調査を受ける本人であることを告げ質問してください。
　　いずれ執行官が訪ねてきますし、それまで待っていてもいいのですが、あなたが非協力的だったら
　　権限であなたの了解なしに部屋に入ることもできます。
　　会っておいたほうが賢明です。賃貸借契約書が必要になりますので、ご用意を。
　　執行官に今後の展開について説明を受けてください。
４．封書に封がされていない、との質問ですが、執行官は競売事件について裁判所から「現況調査命令」
　　を受けて活動を開始します。競売される貸主にも同じように問い合わせをしていますが、
　　非協力的な場合も多いようです。
　　誰が占有（居住）しているのか分かりませんから、郵便も出せません。
　　そこで受命物件（あなたの部屋）に直接出向きます。
　　誰もいない場合、封書を投函し返答を待つわけです。
　　封が無かったのは、現場に糊やホッチキスを携帯していなかったのかもしれません。
今後ですが、競売が執行された場合、買受人が新所有者になり、現貸主との賃貸借契約は自動的に解約
されます。
もし新所有者があなたの居住を拒んだ場合、あなたは黙って出て行くほかありません。
この場合、敷金（保証金）の返還部分は返ってきません。1ROOMマンションの競売に応札する人は通常
リターン（家賃収入）を期待するので、あなたが今支払っている家賃以上で貸せると判断する場合、
明け渡しを要求されるかもしれません。
またそのまま居住を許されるにしろ、敷金（保証金）は返ってきませんので、現在の家主（管理会社）
に請求することになります。
これに対抗するには、現在の家主（管理会社）に支払っている家賃と返還されるべき敷金（保証金）を
相殺することです。

noname#10487 · Answer

#1でございます。

補足しておきますと、私の場合も賃貸契約をした相手は、Ａ不動産という不動産会社で、敷金等もそこで支払いました。
オーナーマンションとは、所有側と管理運営側が分かれているケースが多いかもしれません。

実はオーナーが一度住んでいる途中で変わっており、前のオーナーから次のオーナー（つまり破産した私の家主）に変わりました。
たぶん前のオーナーがマンションを売り、それを私の家主が購入したようで、この件に関してＡ不動産から電話がかかってきて、○月○日よりオーナーが変わった件を告げられました。

で、敷金はどうなっているのか、誰が管理しているのか聞いたところ、敷金の管理は家主であり、仲介や管理をしている不動産会社にはないとのことでした。

＞債権者が誰なのかを私のほうでも確認したほうがいいでしょうか？

私はそのように思います。権利を抑えている人を洗っておいて、自分が誰と対峙する必要がでてくるのか読んでおく必要があるかと思います。
こういったケースでは、自分は一銭も費用や損失が発生せず
ことが済ませたいと思っても、そうもいかないかもしれません。私は5000円の相談料ですみましたが（敷金分は居座ったので）。
同じケースではありませんが、参考になればと思います。

PS：質問者様のケースは、各部屋のオーナーが債権不履行になったのではなく、ビル全体、あるいはあるいくつかの部屋全体が同時に不履行になり、債権者がそれらすべてを競売等で処分したいと思っているケースのような感じを受けました。

kajyumiya · Answer

不動産業者です。

(1)告知方法について
>通常、賃借人の個人名が特定できないまま告知を行うことがあるのでしょうか？

所有者が行方不明等で連絡がつかないなどの場合はありえます。
契約に賃貸人代理としてＡ管理がある事を、裁判所は知らないのかもしれません。
（今からそういった契約関係を調べていく為）

>また封のされていない封書のみ投函されることがあるのでしょうか？

これは私も「？」です。
最近は、詐欺なども巧妙化していますから、念のため地裁に確認された方がよろしいかと思います。
（もちろん封書の連絡先ではなく、連絡先を調べて）

(2)契約書の関係について
>法律上での私の真の契約者は誰になるのでしょうか？

賃貸人の「鈴木さん」です。
家賃を受領する権利のある方ですので、貸主の義務も発生する方です。

>交渉相手は誰になるのでしょうか？

賃貸人代理のＡ管理です。
貸主によっては、賃貸運営を代理人に委託するケースがあります。
（面倒だから等、理由は様々ですが）
代理人で判断できないような事は、貸主に判断を仰ぐ事もあるかと思いますが、入居者の交渉相手は代理人であるＡ管理です。

競売にかけられるとの事ですので、その所有者の財務状況も厳しくなっている事が予想できますので、所有者との交渉は止めた方が良いと思いますよ。


(3)管轄裁判所について

契約書に記載されている、千代田区の裁判所は、賃貸契約間で生じたトラブルの場合です。
今回は、所有者の財産のトラブルですので、その物件のある横浜地裁からきているわけです。

物件の競売等は横浜地裁にて行われます。
千代田区の裁判所を使うのは、例えば入居者と所有者・管理会社が契約上のなんらかのトラブル（滞納・退去補修費・契約不履行等）があった場合です。

今回の競売絡みについては横浜地裁、契約絡みは東京地裁となります。

noname#10487 · Answer

ぴったりと同じケースではないですが、似た経験があります。私は賃借側でした。

はじめ競売ではないですが、家主が破産してしまい、私が住んでいたマンションの１室の家賃（つまり私が毎月家主へ支払っていた家賃）が差し押さえられ、かつその物件の所有権がすでに家主にない旨の通知を、やはり横浜地裁から受け取ったことがあります。

家主が私の部屋のオーナーだったのですが、どうも購入時のローンを支払えなくなり、私の家賃も資産か財産として、差し押さえられたようでした。

>1.告知方法について
ここが私とあきらかに異なっています。私の場合は、横浜地裁からの郵便物で、裏にはしっかり糊付けの封と、赤いハンコで割り印が押してありました。
中の書類には、賃借人である私の名前もたしか記載されていたと思います。

>2.契約者の関係について
>法律上での私の真の契約者は誰になるのでしょうか？
私の家賃が差し押さえられはしましたが、私が住むことに関してはとくに記載がなく、家賃に関してはどうしはらったらよいかの説明があったと記憶しています。
ただ「供託はしないでください」と注意書きがあったのをよく覚えています。

供託とは、支払い先が不明になったような場合、あなたはするべき義務、すなわち毎月の家賃の支払いをちゃんと継続していることを誰かに証明してもらわないと、賃借の契約不履行になってしまいます。
そんな場合、金銭（家賃）等の財産を"供託所"に一時的寄託し、支払いを継続していることを証明できます。私の場合は、家賃を払っているという証明などのために、供託の制度は使わないでくださいという注意でした。

>3.管轄裁判所について
に関しては私は素人なのでわかりません。

ただ、この横浜地裁からの書類を受け取って2日後には、霞ヶ関の弁護士会館の、30分5000円の相談窓口に相談にいき、この書類の意味と自分がとるべき行動の方向性をいくつか教えてもらいました。
私は私で、行動を起こさないといけないというアドバイスをいただきました。

で、私の2か月分の敷金はもう回収は不可能だろうとのことだったので、家賃2ヶ月分は居座るつもりであり、その間に次の賃貸をみつけ、そのマンションを出たいと思っていました。

それを内容証明郵便にして意思表示するように言われましたので、元家主と裁判所に対して送付しました（配達証明付きで）。
そしたらまたしばらくして、同じ横浜地裁から封書が届き、あなたの家賃の差し押さえはなくなった旨が記載されていました。たしか、部屋が競売にかけられることになった連絡も、裁判所かもしくは債権者からかは忘れましたが、やはりありました。

ここから先は予測ですが、私が２ヶ月以内に出て行くという意思表示をしたことで、今後も継続して発生すると思われた家賃収入が確実に止まるということ。競売することで債権者も多少なりとも残債権を整理できるということが見えたことで、話が債権者と元家主間で話がまとまったのではないかと想像しています。

賃借物件が競売にかけられました

再度失礼いたします。

結論から言うと何の心配も要りません。

ganbareyoでございます。

皆さんが説明されていらっしゃるので、purpleheartsさんが今するべきことを

#1でございます。

この回答への補足

不動産業者です。

ぴったりと同じケースではないですが、似た経験があります。

この回答への補足

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