今のマンションを保持しつつ、個建てへの住み替え

都心まで約20分、最寄り駅まで5分の立地に建つデザイナーズマンションを2年前に新築で購入しました。販売当初はかなりの高倍率の抽選でした。（運良く当たりました）今でもこのマンション指名で売り手募集の不動産屋のチラシがポストに入ってきます。

間取りは1階の2LDKです。子供が大きくなり、将来手狭になると感じています。ですが物件自体は大変気に入っており、出来れば手放したくないのです。ローンはあと1600万程度のこっています。
希望としては、賃貸で貸し出し、ローンを返済しつつ、このマンションを担保にお金を借り、頭金に充てて、個建てに引っ越せないかと考えています。

こうした事を相談するとしたら、どこの業者がよいでしょうか？
賃貸の先も一般ではなく出来れば企業の社宅として一括で5年程度纏めて契約出来ないかなと思っているのですが・・・こういう社宅なんかを仲介する不動産屋ってあるのでしょうか？

No.2 ベストアンサー 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/04/06 18:45

私は大丈夫な気がしますけどね。

手順を書きます。
住宅ローンが、公庫であれ、銀行ローンであれ、「自己の居住」が条件になっていますから、転勤などやむをえない場合
を除き、賃貸への用途変更は銀行が知るところとなるとクレームがきます。
知られずに貸しちゃうというと、今度は住み替えの与信の際に、審査でばれるとそっちの融資が危うくなりますから
度胸ないならお奨めしません。というかやめましょう。

実はわたし、１ＬＤＫを投資用にセカンドローンで借りて、賃貸に出したときに、某メガバンクの与信センターにさんざん油絞られました。
それでも「全額返済せよ」とはついにいってこなくて、「自分で住め」の一点張り。
「馬鹿なことをいわないでください。借主には賃借権も居住権もある。簡単に追い出せませんよ。」
といって断りました。たしかに使用用途には「セカンドハウス購入」と書いてありましたが、セカンドハウスを貸してはいかんとは
どこにも書いてないのです。（読んでたらまたむしかえされそうだな）（＾＾；

「給与振込み口座作れ」だの「公共料金の振込みを全部うちにしろだの」せこいことを言ってきたのでそのとおりにしました。
あと、もともと販売会社がいうままにローン組んだので、俺には責任ないと突っぱねたらそれきりでした。

ですから、用心に越したことはないけど、一回今の「住宅ローン」を銀行のアパートローン（金利と融資限度額が違ってきますので
要注意）に借り替えます。金利が惜しいというのでもせめてセカンドハウスローンにしておいてください。
ちなみに、私は年収１■００万円時点で、３０００万円のセカンドハウスローン抱えたままで、４５００万円のローン（頭金３千万弱）のローン審査は通った記憶あります。これって年収多かったからですかね。

今回２０００万円に新たにいくらのローン組むかが
一番問題
３５００万円くらいなら、年収７００万以上あればＯＫのような気がしますけど
そこは何も書いてないので、普通のローンと同じということで・・・


それは、セカンドハウスの１ＬＤＫに家賃収入が固定的に入っているからできた話ですね。

そういうわけで今のお住まいを一端出られて、アパートローンへ組みなおし、さらに賃貸の客がついて家賃振込みが預金通帳で
確認できたら、次の物件の審査も可能になります。

＞賃貸で貸し出し、ローンを返済しつつ、このマンションを担保にお金を借り、頭金に充てて、個建てに引っ越せないかと考えています。
本当は、家賃収入を含めた年収の合算が、ローン審査に求められます。
確定申告の控えは必要です。家賃が月に１４万円なら、年収が給与収入＋１６８万円ということになります。
頭金は、デザイナーズマンションの銀行の担保評価によりますね。
立地と面積わからずに評価は予測できませんが、２年前の物件で１７坪として売り出しが３０００万円
担保評価が出せる限度が２１００万円くらいではないですかね。
リフォーム費用という名目で融資してもらえばいいです。アパートローンに上乗せして借りられます。
ただし、アパートローンで返済期間は３０年くらいまでかもしれません。
みずほで、３５年があります。
金利は１０年固定の３．１５くらいは覚悟してくださいね。（みずほの優遇キャンペーンで２．６％ぐらいになりそうですが）
頭金ふくめて２０００万円を借り換えたとして
２．６％で３５年ローン（１０年金利固定）で月々の返済は７２，５６０円
１０年後の残債　１６００万円
家賃がいくらくらいかが鍵ですね。

月坪９千円として　１７坪なら　１５万３千円　空室率を１０％見て１０年間で家賃収入累計が　１６５２万円
固定資産税やマンション管理費修繕費が月合計３万円として　１０年で　３６０万円
ローン支払い８７０万円　　　収益は　４２２万円
黒字だから節税効果もないし　まあ小遣い稼ぎですかね。
問題はあくまで家賃。お話ではなんかいけそうな雰囲気におもえますけど。

＞こうした事を相談するとしたら、どこの業者がよいでしょうか？

手順では、ローンの借り換え
引っ越し仮住まい
貸し出し（クリーニング程度で十分）
入居
新物件ローン審査
新物件購入契約
新物件入居

新物件の不動産会社が大手の戸建分譲ならまずそこと相談ですね。
販売担当者はまずローンのことには詳しいですから
次に、今のローン借り換えをそこの提携銀行とやるとスムーズです
賃貸の仲介は大手３社
エイブル
センチュリー２１（フランチャイズ　実際は地元業者）
スターツ（ピタットハウス）
が法人契約の声がよくかかる業者と聞きました。
べつにここでなくてもいいですが、「法人貸し希望」でお願いすると
いいですけど
ほとんど転勤時期でないと話きませんよ。
３月８月が狙い目です。
今からならすべてを７月末に終わらして入居可能にするか
来年３月入居ねらい。

あとは、１５％減額でよければ物件がいいとサブリース業者に賃料保証で貸すのも可能かも。
個別のほうが空室リスクあっても更新料とれて私は好きでけど。

この回答へのお礼

詳細にご説明頂き有り難うございました。いろいろ方法があるんですね。検討してみたいと思います。

お礼日時：2005/04/26 12:06

No.1 回答者： sinobu_wednesday 回答日時： 2005/04/06 16:46

まず、現在そのマンションにはあなたの住宅ローンについての抵当権が設定されています。

この条件で、さらにこの物件を担保にお金を貸してくれる金融機関はまずいないと思います（よほど高利でなら別ですが…）。頭金0でも融資してくれる銀行を探して（案外多くあります）そこから全資金を借りた方がまだマシです。
また、新しい住宅ローンの設定については、現在の借入金1600万円も含めた形での審査となる点に注意してください。
例えば4000万円の戸建てを頭金ゼロで借りる場合であっても、借入額5600万円での審査となります。5600万円の借金をあなたは背負うことになるため、それだけの借金を背負ってもあなたの年収で返済することが可能かどうか、具体的には5600万円を返すためにそれぞれの金融機関に年間いくらずつ払う必要があり、その合計額が年収の何%になるかを審査されます。安全圏はあなたの年収に依りますが、40%オーバーではまず貸してくれないでしょう。またこの際の「年収」はあなたの過去の実績ベースですので（過去の課税額証明書や源泉徴収票を証拠に差し出す）、「このマンションを賃貸に出せば○○円の収益が…」というようなことは審査に影響しませんので注意が必要です。

賃貸として貸すほうについては、ちょっと私も経験がないのでアドバイスできません。

この回答へのお礼

なるほど、抵当の事は考えてませんでした。参考になりました。

お礼日時：2005/04/26 12:05