マンションの駐車場についてお聞きします。

Question

初めて質問します。大変困っておりますのでお力添えをお願いします。今のマンションに店を出して20年以上になりますが（10階建てのマンションの1階で理容室を営んでおります）今年に入り管理組合から2台ある駐車場を1台を組合に戻してくださいと言われました。同じくマンションの1階でラーメン店を経営している方も同じように駐車場を1台戻してくださいと言われたと言っておりました。
なんでもマンションの方々が我々だけ駐車場複数台契約は不平等だと言っているらしくその意見を聞いた理事会が動いたみたいですがそもそも部屋を購入する際に駐車場契約をしており後から購入した方々はマンションの駐車場は無いので個々に周辺の駐車場を契約してください。のはずなのですが、今更駐車場を1台返してと言われてもこちらも非常に困ります。
そして厄介なのが当マンションは分譲マンションですが1人のオーナーが半数近く物件を所有している状態でそのオーナーさんが「ハイ」と言えば管理規約から理事会の取り決め、利用規約まで変えてしまう力があるみたいなので皆その人には逆らえないといいますが、本人はそこまではしたくないと言っておりましたがこちらが提案をのまなければ最終的には管理規約ごと変えちゃうと思っています。
何とか現状を維持する方法はないでしょうか？
現在マンションは78戸在りますが反対に回れそうな戸数は3オーナー7～8部屋だと思います、そしてここからが重要でうちもラーメン屋さんも駐車場を削られたらそれに伴う損害、損失が出ますがそれに関して補填を求めることはできるのでしょうか？うちもラーメン屋さんも1台の駐車場がもたらす利益は結構なものでそこを失うことは生活に直結してくる重要なことなのです。
是非ともご意見をお聞かせください。

merciusako · Accepted Answer

駐車場そのものは、その分譲マンションの共有部分だと思います。

あなたが駐車場２台分を使用できるのは、分譲マンションの管理組合と駐車場の専用使用契約を結んでいるからです。

理事会としては、その契約の１台分の契約を解除したいということですね。

ここで問題なのは、契約の解除理由です。

一般の所有者は、そのマンションを購入するに当たって、「マンションの駐車場は無いので個々に周辺の駐車場を契約してください」という条件を了解して購入しているはずです。

あなたも、契約するに当たっては、何ら問題の無い契約をしているはずです。

とすれば、理事会がいうところの契約解除に「正当な理由」があるのか、です。

最初から不平等を承知で購入しているわけですから、「平等に」というのは希望であって、現状変更の正当な理由にはなりません。

そうなると、管理規約の改定ですが、所有者全員の４分の３以上の賛成が必要です。
「所有者全員」ということなら、４０名くらいでしょうか。
この４分の３以上ですから、正確な数字が分かりませんが、複数戸を所有するオーナー以外に３０名くらいの賛成が必要ということになります。

この改定によって、あなたのこれまでの契約が解除されるわけですから、この改定は業務妨害行為になりかねません。

契約解除によって、具体的にどれだけの損害を被ることになるのかを明らかにして、規約変更は困ることを訴えて、改定された場合は補填の要求なり何なりをするべきです。

ラーメン店と共同で動いた方が良いと思います。

最終的には、裁判を視野に入れなければなりませんから、理事会が具体的に管理規約改定に動くようであれば、弁護士に相談した方が良いです。

数さえ集まれば何でも通るという考えは間違いですから。

cactus2 · Answer

分譲マンションですよね。その２台分の駐車スペースは、１階の
美容室で経営する時に含まれていたのですか。それとも２台分の
駐車スペースは駐車場使用料を払って使わせて貰っているのでし
ょうか。部屋代に含まれていているなら明け渡す必要はありませ
ん。借りているなら契約に基づいて返さなくてはならない場合も
あります。

法律によってオーナーが勝手に規約を変更する事は出来ません。
これは営業妨害の可能性もありますから、ラーメン屋さんと共同
で訴訟に踏み切られてはどうでしょう。
これは裁判でないと決着はつかないと思いますね。

irisin · Answer

現場をみたわけでないのでよくはわかりませんが、

そもそもその月極駐車場を借りる際に、「店舗のお客様用駐車場にする」 という内容で借りてあるのではないでしょうか。

月極駐車場という風に看板に営業種目が入っておりますと、一般的には1つの場所に1台のみ、それも管理会社や地主さんが承認した車両のみを24時間出し入れるできる保管権となります。

たとえばよく、「ここは俺が借りてある場所なので置いて良い」 と友達の車を置かせる人もいらっしゃいますが、賃貸契約ではまた貸しとか禁じてあるので、それはアウトとなります。

私の場合は自宅前にデカい屋根付き月極駐車場があり、事業用として1ブロック借りてあり、そこにお客さんの車とかも置いて駐車しますが、すべて使用報告を写真付きで送っていたりします。(今年4月から工事の為に今は近所の屋根なし月極駐車場に移動していますが）

月極駐車場というのは、法人契約でいろいろな車両を不特定で駐車します～ という特殊な承認を得ているケースとかになります。

そんな感じですので、20年以上前に承認を得て賃借契約を結んでいると考えられますので、原則、利用ルールに何か違反したとか、そういう明確なものがなければ、契約解除をする事は原則地主さんであってもできないかなあ～ と思います。

いわゆる”既得権” が守られるというやつです。

例えば、月極駐車場があり、無断駐車があり、それは特定の利用者であった。 とか、騒音出していたとか、迷惑をかけられたという実績があって、管理者が「これはもう面倒みれないぞ」 という事があれば、契約解除したいという話し合いになるかと思います。

今回の場合ですと店舗の来客用として貸してあるわけで、その来店のお客さんが別の場所に置いて無断駐車していたとします。（1つの仮説として）

「あなたのお店に来たお客さんが、違う場所に勝手に置いて無断駐車していた」 とか注意されたとします。

そんな場合でも、店舗の入り口に目立つところに、「当店のお客様駐車場は11番と12番で、他は違うので絶対に置かないで」 と貼り紙がしてあれば、それはお店の責任とまではならなかったりします。

賃貸契約というのは、指定された期日までに賃借料をきちんと支払っているとか、周りの利用者からクレームが来たとかの実績がないと、地主さんや管理会社は一方的に契約解除はできないのです。

月極駐車場があり、一戸建てに住む人が2台・3台借りている世帯が複数あるとします。 その時に新しく引っ越してきた人がいて、「複数借りてある世帯が1台にしてしまえば、空きが出るのでそうしたい」 と言う人はいらっしゃるので、既得権があるので管理会社はそのようにルール変更できないのです。

ただ空き地があって、「相続してずっと固定資産税を支払う目的で月極駐車場を運営していましたが、この度マンション建てる事になりましたので、〇月〇日までのご利用となります」 という書面とかが郵送された場合は、月極駐車場としてはその日をもって閉業となるわけですので、事前に告知されますと立ち退き料などはもらえず移動しないといけないとなります。

今回の場合は、一部の人がパワーセーラーという感じで賃貸物件として所有している感じで、「俺の力でルール変更できるぞ」 みたいな感じかなあ～ と思いますが、そのまま月極駐車場は存続するわけですので、ルール変更を一方的にするというのはおかしな話かなあ～ と思います。

事業主というのは、事業活動を行うにあたり、それぞれの法律を守る義務があり、それは社員全員の責任を負うと決められているので、たまに社長が逮捕されて刑務所に入るとかあるのです。

賃貸の物件というのは、先に借りた人が勝ちという感じで、後から「あの場所を私が2倍の値段出すので借りたい」 と言われても、借りている人は追い出されない権利があるのです。

不公平感といわれても、一家に3台車持っている人がいたり、1台もない人がいたりする。

業界的にアパマン経営者としての世界では、「複数借りてある人が不公平ですよね？」 と誰かに言われても、「その人達には既得権が発生していると考えられるわけで、追い出して空ける事はできません」 と普通は言うかと思います。

自分が1台空けろという場合、話し合いとして、「ここの物件を用意しました」 と代替え月極駐車場の提示するとかが当たり前かなあ～ と思います。

ラーメン屋も月極駐車場の経営者もどちらも事業者ですのでどうしても空けたいというのであれば、立ち退きの条件を提示するかなあ～ と思いますが、普通はしない気がします。

ある日追い出されたとかの人がネットで悪口でも書けばその物件怖くて借りられないと思います。

事業者として私は書面をもって契約書も交わしているが、気持ちがコロコロ変わったりするので約束守れません～ という話ですので、事業者の人から見れば笑われる話かなあ～ と思います。

papa24 · Answer

マンションの駐車場を　住人に借りて貰い其所を借りる以外に無いでしょう。
１人１台　２人で２台

マンションの駐車場についてお聞きします。

駐車場そのものは、その分譲マンションの共有部分だと思います。

分譲マンションですよね。

現場をみたわけでないのでよくはわかりませんが、

マンションの駐車場を 住人に借りて貰い其所を借りる以外に無いでしょう。

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