月極駐車場のオーナーです。管理自体は不動産業者に委託しています。先日、借主が駐車する場面にたまた

Question

月極駐車場のオーナーです。
管理自体は不動産業者に委託しています。

先日、借主が駐車する場面にたまたま遭遇したのですが、そのドライバーがかなり運転が下手で、車止めの間を斜めにすり抜けてブロック塀に接触すれすれのあわや物損事故を起こしそうな状況でした。切り替えしたりして3回やり直してましたが、2回同じ状況が続きました。

あまりにも駐車がド下手だったため、ブロック塀や柵、隣の車に今後傷を付けられたらたまらないと思い、管理している不動産会社へその方には貸したくない旨（契約を断りたい）を相談しました。しかし、ドライバーのスキル程度で断ることはできないと鼻で笑われてしまいました。

駐車場は借地借家法の適用にはならないため、オーナーが貸すのをやめたいと通告すれば、しばらくしたら契約解除をできませんか？
契約解除理由もドライバーのスキルではなく他の理由を伝えれば良いと思うのですが…。

塀や他の車の物損があっても、その方が自己申告もしくは証拠がない限り、オーナーの私が修繕費や修理代を払うことになると思うので、そのようなリスクが多大にある方にこのまま駐車場を貸したくないのが本音です。

詳しい方、ご教示下さい。
よろしくお願い致します。

suzuki0013 · Accepted Answer

委託契約の内容次第というところもあるけれど、質問者の意向通りに解約できるよ。
月極駐車場だからね。（＝借地借家法でもないし居住権もない）

契約書に1ヶ月前通知で解約と書いてないかな？
借主側から普通解約するのと同じ条件で貸主側からも解約できるよ。
正当な理由もいらないし、理由を告げる必要もないし、スキルを理由として告げてもいい。
極端な話、気に入らないからという貸主の一方的で偏った理由でも解約は可能。
月極駐車場だからね。（繰り返し）

＞車止めの間を斜めにすり抜けてブロック塀に接触すれすれのあわや物損事故を起こしそうな状況

これは運転がうまいヘタの話を超えて、一般的に安全な運転できる状態ではないよね。
危険行為に準じるだろう。
これがブロック塀ならまだ物損事故で済むけれど、対象が人や他の駐車車両だったら大変なことになる。
対象が人や他の車になったら急に運転がうまくなるわけでもない。

運転者が初心者なら次第に上達するので、まあ今は様子を見るという措置も有効だけど。
本件が初心者ではなくて運転がド下手という人や高齢者ということなら、契約解除になるのもおかしな話ではないよ。

＞切り替えしたりして3回やり直してましたが、2回同じ状況が続きました。

これは危険行為ではなくて運転がうまいヘタの次元の話。
ぶつからないように切り返すのは正常な運転の範疇。
前述の危険行為に準じるのは”タイヤ止めをすり抜けた”という点。
また、”斜めに”という通常なら発生しない状況という点。

冒頭の”内容次第”というのは、委託契約で業者に契約の締結や解約の権限も委託していたり、転貸借のような場合。
この場合は貸主に契約締結や解除の権限がほぼなく、委託を受けた管理会社の規定や基準となる。
このため貸主側からの一方的な契約解除は難しくなる。

＞ドライバーのスキル程度で断ることはできないと鼻で笑われてしまいました。

一般的にはその通り。
現状は事故も損害も生じていないので、発生していない損害では契約解除の理由にはできない。
ただ、これは相手側の認識と質問者の認識に隔たりもあるのかなと思う。
単に運転スキルの話だから「鼻で笑う」となるのであって、場内での危険運転（フェンスや他の契約車両への被害のリスク）という話であれば、鼻で笑うようなことではないから。
本件の危ない契約者に対してはまずは口頭注意を行い、危険な運転が続くようなら契約解除すると通告するのがベター。

irisin · Answer

可能か？ 不可能か？ でいえば、可能ではないかなあ～ と思います。

月極駐車場と看板に営業種目が入っていますと、ある日「地主さんが土地を売却して、マンション建設となりますので、〇月〇日までのご利用となります」 とかの案内書が郵送されてくるとかあったりすると思います。

親から相続した土地を遊ばせておくと税金がかかるので、固定資産税の為に月極駐車場にして運営するとかはよくあると思います。

なぜ月極駐車場なのか？ と訊かれれば、借地として貸してしまえば最低30年とか追い出せない権利を賃借人に与えてしまう事になりますし、住居権が発生しますと追い出す事は難しくなります。

月極駐車場となっていますと、「地主さんの家族が免許を取って車を買う事になってしまい、たまたまその〇〇番を使いたいと言っていまして」 という風な感じで交渉をすれば「わかりました」 となる事もあるかと思います。

どちらかといえば、”契約解除” と呼ばれるものは、アパートなどで賃借人の家族がいて、その家族の中に統合失調症とかで認定されている人がいて、家の中でわめいたりするという事で他の賃借人からクレームがあったりして、1度注意したが改善されないとかの場合に、追い出すという話を賃借にするとかあると思います。

建前としての大義名分という部分では、家主さんは他の賃借人の平穏生活権を守る義務がある。 みたいな感じで伝家の宝刀を振り下ろす事はある感じ。

月極駐車場だと、事前に承認した車両を保管することを前提に貸しているのに、友達に車を置かせたとかの、転借を認めていないのにそんな事をされると管理が大変になるとかの迷惑があったとかの場合でしょうか。

地主さんが、自分の物件を定期的に視察するとか当たり前なので、ある日来て無断駐車だと判断し110番緊急通報したらまた貸しのような事だったとかわかるとかあり、「こんな人を面倒みれないぞ」 となると契約を解除していく事もある。

今回の場合ですと、「危なっかしい」 という不安のような部分であり、「迷惑かけられた」 というものではない。

強いていえば、「車を公道で運転するに当たり、バック駐車などができないレベルで公道を運転している」 という部分で、不安に感じるとは思います。

ただ、月極駐車場って普通は「借りたいです」 という人が引き合いをしてきますと、仕事していたりするので、「今日の夜仕事終わった時にどうですか？」 と話して、現場に夜20時とか21時に車で来てもらい現場で説明して、「良かったらせっかく車できていらっしゃいますので、ここにバック駐車してみてください」 と言ってやってもらう。

月極駐車場というのは、枠の長さも物件によって違い、ショッピングセンターのお客様駐車場だと広めでバック駐車しやすいとかあるし、古い月極駐車場だと狭いとかあったりします。

その為、借りてみたものの1週間後とかに、「ちょっとバック駐車しづらいので」 と解約される人はざらにいたりします。

借りる際に平日昼間に来て、周りの車が出かけていたのでバック駐車しやすかったが、そうでない別の日に来たら出し入れしづらいとかあったりします。

無人運営する場所になるので、不慣れ過ぎる人は軽くこすったりしますと、周りの車からクレーム来たりする事もあるわけで、内覧の際に隣は今仕事で出かけていますが白の50プリウスが駐車していますとかも説明し、借りたい人のバック駐車を見たりもする。

借りたいと言われても、「これは貸しづらいな」 と思えば審査前にその旨説明して貸さないとかもやったりします。

これは、貸す前に相手に説明する内覧時にバック駐車させて確認するという人もいる反面、毎回貸すのに現場に行くのは面倒という人もいて、貸すのは不動産会社のカウンターでというやり方もある感じ。

どちらかといえば、最初に「運転下手な人はNG」とか不動産会社に言っておかないとそこまでは配慮しないとは思います。

貸した後に言われると、板挟みになる感じもあるので、地主さんが自分で交渉しないのであれば、不動産会社の人から見れば、「私たちがやると毎回何か言われるのかも」 と思ったりすると思います。

そんな感じだと思いますので、「あの賃借人をお金かかっても良いので別の物件に誘導して」 と不動産会社に交渉する感じになると思います。

＞ドライバーのスキル程度で断ることはできないと鼻で笑われてしまいました。

絶対にできないわけでもなくて、貸すという説明時に確認しているだけだったりします。

月極駐車場は最低利用期間の設定とかあるので、もしも借りて１週間で解約したいと言えば、賃借人が損しますので、実際にバック駐車してもらい、確認した上で審査するとかある感じ。

ただ、そのような確認を不動産会社にしてといえば、手間暇かかるので、あまりやらないとは思います。

OnneName · Answer

契約に貸主がいつでも契約解除できる旨の条項がない限り無理です。
借地借家法は適用されませんが民法、商法は当然適用されます。

契約更新時に更新しない旨を事前通告するか高額の立退料を支払うかしか有りませんね。

kakibesuto · Answer

不当な理由で解約は出来ないでしょう。
嘘の告知で実際には他の車は駐車しているんでしょう？
それはやばいよ。

オーナーとしては監視カメラを設置して証拠を残すべきと思います。
他の契約者からの苦情に応えるためにも絶対に必要です。

ぷらぐろまあ · Answer

無理です。あきらめましょう。。。

月極駐車場のオーナーです。 管理自体は不動産業者に委託しています。 先日、借主が駐車する場面にたまた

委託契約の内容次第というところもあるけれど、質問者の意向通りに解約できるよ。

可能か？ 不可能か？ でいえば、可能ではないかなあ～ と思います。

契約に貸主がいつでも契約解除できる旨の条項がない限り無理です。

不当な理由で解約は出来ないでしょう。

無理です。

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