マンション共用部の費用負担について

当マンションは分譲マンションで、機械式駐車場設備が共用部設備として定義されたいます。
マンション引き渡し時は駐車場使用料は専有使用権として１０００円～５０００円でした。
管理費、修繕積立費は専有面積比で各負担金額担っております。
しかし、機械式駐車場の更新料が多額の費用がことがわかり、料金を１万円値上げの改定しました。
この料金改定は機械式駐車場の更新料のための値上げでしたが、修繕積立金ではなく、駐車場使用料を値上げしてしまい、利用者が減って機械式駐車場の更新料の積立がままならなくなりました。
住人の中からは駐車場を解約すれば、駐車場使用料を払わなくてすみ、本来ならば修繕積立金として払わなければならない金額をは割っていないことになるのではとの意見もあります。
少し調べたところ、以下の法律があり、当マンションは誤った運用をしているように思えます。
機械式駐車場もエレベータ同様に専有面積費で管理費、修繕積立金を払うのが筋ではないでしょうか。

『建物の区分所有等に関する法律』より
（共用部分の持分の割合）
第十四条　各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。

（共用部分の負担及び利益収取）
第十九条　各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。

これらを絶世するための合意形成等はどのようにすればよろしいでしょうか。
アドバイスいただける幸いです。

No.3 回答者： マンション管理士資格者 回答日時： 2023/10/04 20:59

ﾏﾝｼｮﾝ駐車場料金額の値上げするには次の点が,重要

①総会で)特別決議(3/4以上)の値上げ承認決議をしたのか？
②その値上げ議案の総会開催前に)
▼あなたのﾏﾝｼｮﾝ『近隣の同じような民間駐車場料金額の実地調査表』を
総会議案書に添付していたのか？
③理事会は)駐車場の更新(建替)工事が高いため→駐車場料金額を値上げする』と主張する以前に
当該駐車場の更新工事の見積書を→(管理会社だけの1社だけの見積書ではなく)他の小規模な自社による完全施工する駐車場更新工事の見積書を→3社以上からより安い更新工事の見積書を収集して→『相見積書の比較･考量して』適切(かつ)合理的な駐車場更新の工事見積書の比較･考量をしたのか？
▼駐車場更新工事の費用が高いと言っても→(もし)管理会社側の駐車場更新見積書だけに丸投げした見積書に基づいての→更新工事額が高くなったとの主張は→駄目❗
①の【近隣駐車場料金額の調査表】
②の【小規模な1社だけによる完全施工する駐車場更新工事の業者から,3社以上の複数の見積書の,相見積書】の総会の値上げ議案書に添付した上で→広く議論したのか？
④他の回答者さんが指摘するとおり)
区分所有法は→規約で(専有面積による比例的に負担するべき)との、主張は→根本的な勘違いですよ‼️
▼日本全国の分譲ﾏﾝｼｮﾝの管理規約や国交省の標準管理規約では→管理費みたいな専有面積による駐車場料金額の設定するﾏﾝｼｮﾝ管理組合は→ほぼ皆無です❗
▼他の回答者さんが指摘のとおり)
なんで車を所有しておらず(又)駐車場未使用の組合員にまで→駐車場料金を支払わさせるのですか？
(とんでもない)区分所有法の無理解ですよ‼️
ﾏﾝｼｮﾝ敷地内の共用設備の駐車場の使用の法律根拠は→(規約のとおり)ﾏﾝｼｮﾝ内の駐車場施設の利用者が独占的に使用する行為を→民法上の『使用貸借権』に基づいて→(この全組合員の管理組合が所有する共用設備の)独占的利用者に賃借料金を→近隣の駐車場料金とほぼ同額の料金を→使用者から徴収する制度ですよ‼️
⬛駐車場未利用者の』組合員から,専有面積による全組合員から,徴収する』とんでもない区分所有法の間違い理解ですね‼️
⬛それよりも)もし,仮に→理事会が,駐車場更新工事の見積書を→管理会社から提出された1社だけの更新工事の見積書であるならば→とても高額な見積書額となり→値上げに成るのが当たり前ですね‼️
⬛管理組合の理事会の各種の補修や取り替え工事の見積書を管理会社だけではなく→他の専門的小規模な補修工事業者からも見積書を収集して→『相見積書により』より安い見積書を提出した業者にするのが安く最も節約した工事見積額となるのが、合理的な方法ですよ‼️
▼もし)今回の駐車場更新工事額の見積書を→『管理会社だけの見積書だけで→更新工事額が高くなったため』と理事会が主張しているのならば→あなたのﾏﾝｼｮﾝ管理組合の理事会は→管理会社への丸投げ依存した理事会ですので→理事会自らで,更新工事を行う専門業者から見積書を広く収集して→より安い合理的かつ適切な節約した見積書比較･考量すれば→通常の一般的な駐車場料金で→取替･更新工事が(値上げしなくとも)できるはずです。
⬛それには)この駐車場更新工事の見積書収集だけではなく→他の長期修繕計画書上の他の大規模修繕工事の計画への工事計上額も→先程言った【相見積書収集の比較】をしないと→管理会社に言われるままの→将来の修繕積立金が不足する事が、想定されます。
⬛あなたのﾏﾝｼｮﾝでの)長期修繕計画書へ計上された補修工事計上額が,どの見積書収集したのか？によって→積立金の不足(或いは)少額な値上げで済むのか？→改めて→補修･更新工事の【見積書収集の方法】を→(理事自らも収集する)【相見積書方式】を→ご検討してください。
▼管理会社だけの見積書だけでは→修繕積立金が不足して→値上げとなるのは→理事会の見積書収集を→管理会社へ丸投げ･依存しているように感じられます。
▼さらに)修繕積立金の値上げ検討する前に→もっと理事会が、前記の①や②の調査資料を全組合員へ値上げソウカイ前に配布しなければならない．そう感じます‼️

No.2 回答者： gookaiin 回答日時： 2023/10/04 19:20

＞第十九条　各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、

つまり、規約に別段の定めがあるから、「駐車場の使用者が、駐車場使用料として払っている」　ということでしょ。


＞少し調べたところ、以下の法律があり、当マンションは誤った運用をしているように思えます。
＞機械式駐車場もエレベータ同様に専有面積費で管理費、修繕積立金を払うのが筋ではないでしょうか。

車を持っていない人、持っていてもそのマンションの機械式駐車場を使う意思のない人からしてみれば、専有面積比で機械式駐車場の修繕積立金を払うなんて、マッピラゴメン、という意識でしょうね。


＞これらを絶世するための合意形成等はどのようにすればよろしいでしょうか。

マンション管理組合の総会で、規約を改正すればいい話でしょ。
ただし、車を持っていない人、持っていてもそのマンションの機械式駐車場を使う意思のない人は賛成しないでしょうね。

No.1 回答者： ogi_3 回答日時： 2023/10/04 18:53

エレベーターは「使用料」は取りませんから。