住宅ローン80歳まで返済について　

Question

どのような根拠で多くの住宅ローンは80歳とか75歳を返済期間の上限にしているのでしょうか

多くのサラリーマンの定年は60歳が定年でその後の収入は年金ですよね

私は住宅ローンは使っていませんがもし自分が借りるとしたら最長でも定年を期限としたいと思います。
なお、友人の公務員ですが最近住宅を建て返済期間は80歳というのです。
しかも定年後の収入の見込みは年金しかないそうなんです。

これはどのような根拠を持って金融機関は貸しているのでしょう。

私として考えられるのは担保価値さえ充分あれば収入が途絶えても大丈夫だということではないかということです。

sinobu_wednesday · Accepted Answer

> 確かに一種のチャンスですがこれで35年ローンを変動金利で借りてしまって20年後に8%になってしまったら月々の返済金額は2倍以上になってしまうわけです。

それは完済時の年齢が70～80歳となるローンを銀行が貸し出す、という問題とは別な問題だと思いますが、確かにそういった問題はあると思います。実際、例えば3000万円を全額変動金利で借りて、金利がある日8%になったら、年齢を問わず住宅ローン破綻者が続出すると思います。

家は一生の買い物ですから、例え金利が上がらない可能性があろうとも、万が一に備え全期間固定タイプ（住宅金融公庫やフラット35に限らず、今では銀行ローンでも35年固定があります）を含めて選ぶのが私は賢いと思いますが、「低金利の今がチャンスです」「金利は絶対に上がりませんから、全期間固定タイプよりもさらに低金利のタイプ（変動金利や短期固定タイプ）がお薦めですよ」という不動産屋の営業は確かに問題だと思います。が、そういった営業行為を行う銀行員というのは、さすがにいないのではないでしょうか。銀行員は金融商品に対するリスクの説明が義務づけられていますから、不動産屋やマンションのデベロッパーならいざ知らず、銀行員がそうやって融資の勧誘をしているとしたらその銀行員の不正商法として告発の対象にすべき問題です。

が、銀行員が将来の金利情勢に伴うリスクを説明した上で、かつそれでも変動金利や短期固定金利で全額長期ローンを組んでしまうとしたら、それは借り手に問題ありです。まさに目隠しをして滝壺に向かって突撃をしているとしか言いようがありません。そういった借り手が存在するということは、年齢を問わず問題だと思います。

sinobu_wednesday · Answer

> となると現在の収入でぎりぎりの場合は破綻が目に見えてることになりますね

そうかもしれません。私も定年後の住宅ローン破綻者の比率などわかりませんからデータをもってお示しすることは出来ませんが、ただ、破綻まで行く人もそうはいないと思いますよ。

> そういうことであれば定年後破綻してしまう方の激増することにならないのでしょうか。

定年後に住宅ローンが残ってしまう人だって馬鹿ばかりではありませんから、多くの人は破綻を回避するために何とかする筈です。例えば生活を切りつめたり、車を手放したり、家のメンテナンスをケチったり、いろいろ手はあるでしょう。そうやって生活を切りつめれば個々人の幸せは遠のくのかも知れませんが、それだってマイホームを手に入れるための代償ですから、それを銀行のせいにするのは間違いです。そうして、大半の人は何とか住宅ローンを完済するのだと思いますが。

中には一部全く先の計画が立てられない人もいるでしょう。が、多くの人は、目隠しをしたまま滝壺に向かって縦列行進を続けるような人ではないと私は思います。

もちろん、人生計画を立てたときよりも経済状況が極度に悪化すれば、例え自分では破綻を免れ得る計画を持っていたとしても結果として破綻する人が増えるのは仕方がありませんが（例えばバブル期に家を買った人など）、今は景気が悪いですから、これ以上景気がバブル崩壊時のように急落するとは考えにくく、そういった時に立てた計画は概ね何とかなるのではないでしょうか。

sinobu_wednesday · Answer

基本的には、銀行はお金を貸すときの審査は厳しいですが、一度通れば後は借り手が定年になろうが退職しようが、知ったことではないというのがスタンスです。中には退職を待たずに繰り上げ返済で完済してしまう人もいるでしょうし（むしろ当初計画表通りに返済する人の方が少ないかも…）、退職金で一括返済する人、子供に家を継がせる代わりにローン返済を肩代わりさせる人、いろいろいるでしょう。家賃と違ってローンの返済は借り手によって様々にできます。借り手全員の人生のシミュレーションなど出来ないのですから、銀行としては最低限の枠（例えば90～100歳まで完済しないローンはその枠外です）だけ決めて、後はその人物の人生プランに任せている、と言ってもいいでしょう。

最悪、その人がローンの返済能力を失ったとき（その人自身の人生計画の失敗と言っていいでしょう）には、当然ですが抵当権を実行に移して、ローンの回収を図るでしょうが、競売によるローンの回収自体は銀行にとっては必ずしもリスクがないわけではないのですから、ローンの担保価値があるから無差別に貸している、というのも穿ち過ぎな見方のように思えます。ローンを貸した人の中には、完済前に破綻する人もいるでしょうが、それは銀行には防げないことであって、銀行が想定しているパーセンテージを超えなければ、融資が焦げ付いて損金を計上せざるを得なくても仕方がない、というリスクコントロールだと思いますよ。

dashi · Answer

素人ですがよろしいでしょうか。
住宅用に限らずローンはすべてそうだと思いますが、借りたお金に対する利子の大部分を先に払っていく形で、元金よりはるかに高額のお金を払う仕組みのようですよね。
だから返済期間が長ければ長いほど、余分に受け取る利息は多いわけで貸す方は損をしない。いわば金づるを持っているようなものなんでは？

家だって永久にもつものではないし、返済が終わる頃にはもう建て替えているか建て替えを要する時期。それでも借りるのは、頭金が少ししかなくてそういう形でないと借りれない人（損するとはわかっているけど、細く長くしか返済できない）なのではないでしょうか。
借りる方は少しでも元金を減らそうとして繰り上げ返済につとめる（利子分返済額が減る）。実際に８０まで払う人というのは、いないんじゃないでしょうか。

住宅ローン80歳まで返済について

> 確かに一種のチャンスですがこれで35年ローンを変動金利で借りてしまって20年後に8%になってしまったら月々の返済金額は2倍以上になってしまうわけです。

> となると現在の収入でぎりぎりの場合は破綻が目に見えてることになりますね

基本的には、銀行はお金を貸すときの審査は厳しいですが、一度通れば後は借り手が定年になろうが退職しようが、知ったことではないというのがスタンスです。

素人ですがよろしいでしょうか。

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