土地を先行して購入し、財形融資にする場合・・・

注文住宅を建てようとしています。

土地は不動産会社から買い、工務店で住宅を立てる予定です。（支払い先が別）

ローンは、最終的には、
「土地＋建物」
を対象にした「財形転貸融資」にしようとしています。

なのですが、とりあえず土地は先行で購入しておかないといけません。
土地だけだと、財形の土地先行融資を使うという手もあるのでしょうか、それをやると後々困る（利子補給の関係）ので、
１．銀行のローンで土地を購入
２．住宅竣工後、財形融資による入手金で、土地のローンは一括返済
３．「融資残額＋手持金」を住宅代に充当

という方法を取ろうとしています。

ここで質問なのですが、銀行のローンとして、
「住宅ローン」
「通常ローン」
とあると思いますが、住宅ローンをやはり土地だけで借りるというのは不可能でしょうか？
通常のローンで購入するしかないでしょうか？

また、もし銀行のローンで土地を購入した場合、
建物完成後に財形融資をする際、財形融資の年間支払額の年収にしめる割合に、土地を購入するための銀行ローンは合算しないとならないのでしょうか？

例：
年収600万
銀行ローン（土地）　　年間返済額　100万
財形融資（土地・建物）年間返済額　240万

財形融資の占める割合が、
240/600=40%　とできるのか、
(100+240) / 600 = 56%（制限超過）となるのか？

です。

銀行の方から、
「土地だけで買うにしろ、建物は予定のプランだけ
　つけておけば、住宅ローンとみなしてくれて、
　土地だけの住宅ローン（のように）借りることも
　できますよ。
　備考に、家は財形融資で支払いって書けば大丈夫」
とも教えていただいています。

これをやって、財形融資が借りれるのかも心配です。

こちらもどうなのでしょうか？

いろいろ書いてしまい申し訳ありません。

よろしくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： megumomo 回答日時： 2005/06/12 22:41

うーん。

我が家と同じような考え方をする方にあいました。現在進行中です。

で、土地は銀行から借りました。でも銀行さんがいうように、土地を購入する目的が住宅であれば住宅ローンが借りれます。建物を建てる意思確認として見積もりや設計案が必要です。

仮でもいいから財形融資申し込み書のコピーを銀行に提出するように言われました。

前月末、無事借り入れができ、土地の引渡しが済みました。現在は建物の細部設計に入ってます。
…オプション工事じゃないけれど、最初の価格から200万くらい上がってしまいました。建物のお金はある程度余裕をもって借りられるよう、準備しておいたほうがいいです。
（財形の積み立て額がぎりぎりだと焦ります）
財形で土地ローンを一括返済するにしろ、財形の申し込み時に現在借り入れの内訳を記載するので、借り入れは合算される形になるので年間返済割合は年収に応じて決まっているので、年収や購入金額がはっきり書いていないので、財形住宅金融に聞いていただくのが一番です。

我が家は、住宅メーカーに土地を探してもらって、住宅メーカーから不動産業者を紹介してもらい、銀行ローンセンターに借り入れが可能か、財形との組み合わせの話も全部して段取りをつけてもらいました。
２年固定で35年ローン金利優遇1.0％（35年間ずっと店頭表示率より－1％）にしてもらいました。また、財形による一括返済を考慮し、ローン保証料を分割上乗せ方式にしました。通常はローン借り入れ時に一括前払いらしいです。

この回答へのお礼

やはり住宅ローンとして借りるためには、建物の書類もろもろがいるということですね。。。

あれからいろいろ調べたのですが、やはりどこでもそうなんですね。。。

参考になりました！ありがとうございました！

お礼日時：2005/06/17 10:38

No.3 回答者： tanukikki 回答日時： 2005/06/13 00:39

我が家は建築条件付物件ですが、土地の決済が先に終了し、その後建物は確認申請も建築主でとり、実質的には、注文住宅と同じパターンで、財形と銀行ローンを借りる予定です。

(財形は、すでに一度目のつなぎ融資が降りて、土地の決済に使いました)
参考になるかどうかわかりませんが、状況を書いてみますね。

財形のほうは、土地と住宅で申し込み、土地の決済の時に、つなぎ融資を利用しました。
(財形は、実際に住宅が建ってから2ヶ月くらい後の融資実行となりますので、住宅の決済の時も、つなぎ融資となります）

銀行ローンは、家の決済にのみ使う予定です。
理由は、土地の決済だけに使うと、税金控除のための、ローンの年末残高証明書が出ないそうで、控除には使えないとの事でした。（どこの銀行もそうなのかは、不明です）

後、住宅ローンだと、不動産屋さんなどが手続きををやってくれるパターンが多いですが、財形の手続きはは、自分たちでやってくださいというところも多いので、(我が家は土地仲介の営業さんが、財住金に聞きながら手続きを代行してくれましたが、結構大変そうでした）、しっかり聞きながら、どういった方法が一番いいか、判断した方がいいのかも・・・

なんだか、ほとんど答えになってなくて、ごめんなさいね。

この回答へのお礼

建築申請が済んでいると、そういうことができるのですね。。。
（あってますか？）

それだとすごく楽なのですが、やはりプランとかも土地が決まらないとですもんね。。。

難しいものですよね。

ありがとうございました！

お礼日時：2005/06/17 10:40

No.1 回答者： jetaime 回答日時： 2005/06/11 22:40

住宅財形から住宅資金を借りました。

わかるところだけですが回答します。

ご質問者様とは違い、土地取得費はなかったのですが、財形融資申込書類および公庫のホームページを確認してみました。

「年収に対する年間総返済負担率」の計算には、財形以外の借入金(住宅ローンに限らない）も含めて計算すると書いてありました。

詳しくは公庫のホームページに載っていますが、
年間総返済率の限度は、

「年収300万未満２５％、年収300万～400万未満３０％、年収400万～700万未満３５％、700万以上４０％」

となっていました。

財形以外の全ての借入れの年間返済額＋財形年間返済額が上記基準を超えたら断られる可能性があるということです。

財形で土地分を借りなくても、上記計算には銀行分を入れないとだめなので、財形融資は難しいということになると思います。

公庫も貸付にあたっては信用情報を取ります。銀行から借入れをしているとそこで把握されますので、申込書に書かないということも出来ないです。


財形の申込み書類が販売されています。申込みの手引きみたいなものには色々と細かく条件が書いてあります。もしまだ手に入れてないようでしたらご覧になってはいかがでしょう？
資金計画以外の細々したことも確認できて良いですよ。