残積割れの中古マンション購入について

Question

先日質問をさせていただいたのですが、
私の飲み込みが悪かったせいで何だか混乱してしまい、
今一度質問させていただこうと思った次第です。

今現在の状況はこうです。
・購入したい物件は売却価格850万であるが、
　売主のローン残積が1300万ほどであるため、
　500万程の残積割れを起こしている。
・売主は急な転勤で手持ちの現金も用意するあても
　ないため、500万を新たな物件購入のローンに
　組み込むつもりでいる。
・手付金は業者が預かる。

前回の質問で、手付金は業者が預かるため、
倒産の可能性がない限りほとんど返ってくると
考えて良いとわかりました。違約金も、
こちらの都合でない限り払う必要はない。

ただし、
・ローン条項の期限以降に万が一相手が
　ローン以外の理由で解約を申し出た場合、
　違約金が支払われるということになれば、
　仲介手数料が発生する。（違約金を上回る？）
・現金を用意できない売主に対し、
　違約金を請求するということも難しい。

ということもわかりました。
今現在は、慎重にではありますが話を進めて
いこうかということになっていますが、上記２点の
リスク以外にも、何か問題がありましたら
お教え願いたいと思うのです。
またその問題を回避する術も、教えていただければ
幸いです。よろしくお願いします。

takasan1029 · Accepted Answer

再度読み直してみましたが、補足させていただきたいと思います。

まず、つなぎ融資については、売主側で応じるかどうか不明です。つなぎといっても残債分の500万円を売主側の新規ローンが可能となるまで、つないでおくという意味ですから、つなぎの利息も結構なものとなる可能性があります。ですので、そこまでのリスクを売主側が負おうとするのかは、現段階でははっきりしません。

続いて、手付金についてですが、通常は契約時に業者が預かり、買主さんには、預り証を発行します。
お預かりした手付金は、決済、引渡しのときに業者が持参します。私はＳ社ではありませんでしたが、手付金のことに関しては、信頼されていいかと思います。預り証について担当者にお尋ねいただければ、説明してくれると思います。

それと、ここまで購入されたいご希望をお持ちのお客さんであるkorokoro56222さんがいらっしゃるにも関わらず、買い付けも書いていただくようにしないという事は、私は担当者に対して紳士的な印象を受けました。通常担当者なら、買い付け欲しさにどんどん話を進めて行かせようとすると思いますから。

もし、買い替え特約を入れて、つまり、売主側のローンが承認されない場合は、すべて白紙解約にするという条件でならご契約をされるという気がおありなら、事前に売買契約書、重要事項説明書等のコピーを担当者からもらい、しっかり確認されてから、契約をするということもできます。
実は担当者は、契約の際にも説明しなければなりませんので、大変なのですが(私も経験があります。)今回の場合は頼まれてみることもできる担当者のような気がします。

物件自体は大変お気に召されているようですので、うまくまとまればいいですね。

但し、他の方のご回答にもあるように、同時並行で別の物件もご覧になられた方がいいと思います。今ご検討されている物件よりも、もっといい物件にめぐり合える可能性もありますし、探している間に、今ご検討されている物件の問題も解決するかもしれません。

あとは、担当者と連絡を密に取られる事だと思います。

ponsuke04 · Answer

■No2です。「売主・業者の立場に一切の保証がない」というのは、契約してお金が手に入った後に売主が返済をせずに、物件が抵当として差し押さえられる場合です。

■「売主側のローンが承認されない場合」は契約書に書かれているかもしれませんが、「売主が残債を返さなかった場合」については契約書に書かれていないか、書くことができないのです。つまり、残債を返すかどうかは売主と残債のある金融機関の契約だからで、それを第３者が規定することができないからです。残債を返さなかった場合は担保物件が差し押さえられるだけですので売主や仲介業者に損は全くありません。損は買い手だけです。この点での保証が無いのです。

また、売主が残債を返済せずに担保物権が差し押さえられたとしても、売主や仲介業者には法的に何の罪も問えません。「返済できなければ担保物権を差し押さえる」という法的な措置がとられただけだからです。「買主は担保であることを承知で買った」という法的理解だからです。

■実際に、残債を返済しないで居座り、買い手の弱みに付け込んで追加金を支払わせたり、残債せずに行方をくらます、という事例は後を絶ちません。

■他の方々も言っているように、抵当に入っている（残債の残っている）物件はどんなに良い物件に見えても「不良物件」なのです。

■通常の段取りでは住み替えローンとつなぎ融資で残債を支払い、抵当権を外すことができるわけです。確かにつなぎ融資の利息は高いのですが、それは売主側の理由であって、そのリスクを買主に転嫁するのはお門違いというものです。また、つなぎ融資のＯＫが出ないような売主であれば尚更リスクがあるわけです。

■このような物件は売主が返済しないリスクがあっても補償可能な資金がある会社や、返済しない売主に有形無形の圧力をかけられる土地ブローカーが扱うもので素人が一般に売買するものではありません。

■不動産取引のイロハです。仲介業者もその点は十分承知のはずです。その際、売主の「つなぎローン」の手続や可否など買主には関係ないことです。一切関わる必要はありません。

■よいですか！「抵当権を外して買う」これ１点です。理由を付けられたり、変に納得したり同情したりしてこの原則をはずれると、かならず痛い目にあいます。全てではないにしろ、痛い目にあって人生が狂ってしまった方々は少なからずいるのです。

■抵当権がはずれない物件は、どんなに土地形がよくても日当たりがよくても、交通の便がよくても、「不良物件」なのです。

takasan1029 · Answer

つなぎ融資のご質問が出ましたので、再度ご回答したいと思います。
もし現在の売主側が1300万全額つなぎをしてしまいましたら、例え直に決済となっても、最低1日は1300万について利息が生じます。従いまして、決済の時に残債分をつなぐというほうが売主側にとってはメリットです。
但し、つなぎの利息は高いですから、売主側は最悪の場合としてしか考えないはずです。
現に、今すぐにでもつなぎをしようと思えばできる可能性はあるかと思いますが、実際はしていないようですので。。。

takasan1029 · Answer

ご返事頂戴致しました。ありがとうございます。
今までkorokoro56222さんの以前のご質問、一連の回答を拝見しておりませんでしたが、先ほど読まさせていただきました。

なるほど。
現在の売主は、売りと買いを同時並行でやられているようだという事がわかりました。
現在の物件担当者も物件をkorokoro56222さんの為に止めているようですので、必ずしもないがしろにしているわけではなさそうですね。失礼致しました。

まず、売りと買いの同時並行はできなくはないのですが、売主さんの属性、残債の程度によっては難しいものとなる可能性があります。もちろんkorokoro56222さんの立場である方も大事ですが。。。
当然のことながら、売主は買い替えローンを組もうとしているわけですから、金融機関から融資承認が下りない方ですと、売りも買いもできない形になります。
結局、契約が2件分、しかも時期をあわせてうまくまとめなければならないという事で、一般の1対1の売買よりは難易度は上がります。

今回の件について、物件担当者は売主から買い替え先の物件の紹介も任されているのでしょうか？それとも担当者が最近変わられたという事で、突っ込んだ話はできていない状況なのでしょうか？また、売主さんの現在の買いの物件に関しての進捗状況も大切な情報です。このあたりについても、担当者から聞かれては如何でしょうか？

これは業界では一般的なことですが、Ｓ社は他社にあまり物件を紹介していただけないことで有名です。売主から専任以上の媒介をもらい、最悪でも片手(売主側から手数料を頂戴する事。ちなみに、売主、買主の両方から手数料を頂戴する事を両手といいます。)を確定させた上で、両手を追求するという感じです。

従って、買主よりも売主重視の営業ともいえるかと思います。
今回は売主兼買主となっているようですので、もしかすると、今回売主側が購入する物件の紹介はＳ社自身でしていない可能性があり、そのことから、あまり連携がうまくいっていない印象を受けます。

以上明確な回答はできない状況ですが、推測も含めてお答えさせていただきました。
また何か、お答えできる事でしたら、ご質問いただければと思います。

takasan1029 · Answer

なるほど。
実は私は以前、大手の仲介業者にいたことがあるのですが(Ｍ社、Ｓ社、Ｔ社のうちのどれかです。)、ご質問のようなケースは私自身経験ないですし、周りでも見た事がありません。
物件担当者が最近変わってしまったという事のようですが、大変大切なお話ですから、密に連絡を取られた方がいいと思います。
もしかすると、買い付けを入れられていないという事ですので、担当者がkorokoro56222さんを冷やかしのお客さんと思って、ないがしろにしているのかもしれません。
それと、物件価格が850万円ということもあり、担当者がいい加減に対処している可能性もあります。
なぜなら、仲介手数料があまり取れないからです。
どのお客さんにも公平にというのが理想ですが、営業マンにはノルマがあり、期限もある為、どうしても仲介手数料が多く取れる可能性のあるお客さんを優先してしまいます。契約を1件することについて、1000万円の物件も1億円の物件も大変さは同じですので。。。
ただ、あくまで推測であるという事をお断りしておきたいと思います。

また、残債については、korokoro56222さんがお考えになることではなく、売主さんが考える事です。
私も以前債務オーバーの物件を扱いましたが、先にも書きましたように、引渡しのときに売主さんに残債分の現金をお持ちいただき、無事引渡し完了できました。
マンションの場合、新築で購入された売主さんですと、残念ながら中古で売却するときは、大幅に損をしてしまいます。今回の例も同じようですね。

また、何かご質問がございましたら、私でよろしければお答えしたいと思います。

takasan1029 · Answer

大変な事になる前に申し上げたいと思います。
現状では契約してはいけません。
確かに債務オーバーで売却に出されている物件はありますが、引渡し前に抵当権等の担保物件が抹消できる前提です。
民法上、抵当権等がついたままの売買も認められてはいますが、実務上はないです。危険過ぎます。
ご質問内容から考えてみますと、korokoro56222さんが500万円の借金を引き受ける契約となってしまいます。
さらに物件価格の850万も払う羽目になり、相場よりも500万円も高く購入する事になります。
こんな仲介業者が本当にいるのですね。
下手をすると、手付けの入金があった時点でトンズラされかねません。
もし、物件自体は気に入られているという事であれば大手の仲介業者に頼まれては如何でしょうか？
大手の仲介業者のメリットは看板がある為、仕事内容がきっちりしています。お客さんにとっては安心感があるかと思います。

noname#15038 · Answer

下記のURLをご覧になってください。

http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=1676198
http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=1686142

こんな恐ろしいことがあるのです。
前回の質問では、ローン残金を用意できないからと
いって売主を信用できないわけではないと主張される
人もいましたが、手付金を払うのにこんな売主を信用
できますか？
最低限、買い替えローンが組める確かさや、相手の経済
事情を調べてからにした方がよいですよ。
個人情報だから聞けないこともありますが、聞けない
からといってリスクしょうのは買主さんです。
売主さんは個人のどういった人かもわからないのです。
そういう人に大金を払う危険をよく考えてくださいね。
それに、ローン残金の処理についての確実性も示さない
で売買契約をしようとするというだけでも、不誠実な
売主さんです。
そういう人の物件は、買った後もいろいろたいへんですよ。

ponsuke04 · Answer

■素人は手を出してはいけない物件の典型です。

■Ｎｏ１さんの書かれている抵当権の設定も大問題ですし、売主や仲介業者の立場などに一切の「保証」がないからです。

■方法は１つしかありません。売主には一時的に住宅ローンではない別のつなぎローンをしてもらい、現在のローン残債を支払い、抵当権も外してもらいます。その後に通常通り売買契約を結びます。

■売主は住み替えローンの利用なので不可能ではないはずです。抵当権や物件の残債が残ったままで素人に不動産を売ることは何かの「たくらみ」がある以外に尋常なことではありません。

■悪いことは言いません。抵当権を外した（残債を返済した）物件にしてから契約してください。大損したいのであれば止めません。

nrb · Answer

購入したい物件は売却価格850万であるが、
　売主のローン残積が1300万ほどであるため、
　500万程の残積割れを起こしている。

ので通常第一抵当権が銀行に設定されている

念の為
登記簿の謄本を上げてきて抵当権の状況を確認する
第２、第３が有れば問題がややこしくなる

売却価格850万を払うまでに
相手に銀行でつなぎ融資をしてもらい
抵当権を真っ白（設定がされて無い状態にする）

抵当権を抜かないで
貴方様がもし売却価格850万を払って買っても
抵当権が残っていると
相手がローンとか払えないと
家を競売に掛けられるので
そうならないためにも

ちゃんと抵当権を抜いた状態で買わないと
家を銀行にとられる可能性があるのでね

残積割れの中古マンション購入について

再度読み直してみましたが、補足させていただきたいと思います。

■No2です。

つなぎ融資のご質問が出ましたので、再度ご回答したいと思います。

ご返事頂戴致しました。

なるほど。

大変な事になる前に申し上げたいと思います。

下記のURLをご覧になってください。

■素人は手を出してはいけない物件の典型です。

購入したい物件は売却価格850万であるが、

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