建蔽率を満たすために隣家に貸した土地の地代について

隣家に名目上ながら貸した土地の地代の件で困惑しています。
ご教示頂ければ幸甚に存じます。
父が存命していた12年前のことですが、隣家は建築基準法上の建蔽率を3割ほど超える住居を建造中である事を知り、完成すれば我が家に少なからず影響の出ることを感じて先方に抗議したところ、先方は土地面積不足を隠蔽するためとして、父に土地賃借契約書を締結して欲しい旨の要請をしてきました。当時、私は海外駐在中であり、その間の事情等について何もしりませんでした。
最近、私は自分の健康に不安を感じ父の書類等を整理していたところ、父と先方との間で「土地賃貸借契約書」及び、この契約を結ぶに至った上記の事情を含んだ先方の「念書」を発見しました。
契約によれば1,000円/坪/月の地代を当家に支払うこと、3ヶ月間滞納した場合には本契約は失効し、隣家は旧状に復する等の内容であり、相互に署名捺印しています。
そこで、隣家に地代の請求をしたところ、そんな契約は知らないと言い張り、その後、弁護士から実質的な土地占有、使用の事実はなく、土地賃貸借契約書は実体のないものである旨の内容証明郵便が送られて来ました。
果たして、先方の言っていることが正しいのか、或いは、当方も弁護士を立てて争えば勝訴する可能性があるのか、お教え頂きたく存じます。

No.2 ベストアンサー 回答者： m_inoue 回答日時： 2005/12/28 14:55

田舎でも良く見られるケースですが、参考に．．．。

・Ａさんが家を建てるとき、土地が不足するのでＢさんに相談
・Ｂさんは架空を承知の上で契約（善意）
・Ａさんはその書類でめでたく家を建てる
・当然借りた事になっている土地も使用していない

この場合、確かに契約書は存在しますが、実質ＡさんはＢさんの土地を使っていません

貴方の土地は今現在Ａさんが使っていますか？

最初から、又は今現在は元の境界に戻っているのでは？
戻っていれば「本契約は失効し、隣家は旧状に復する」になっていると思います

＞この契約を結ぶに至った上記の事情を含んだ先方の「念書」を発見しました。

念書が有るくらいですから双方納得の上で架空の契約書を作成されたのだと思います。

貴方の土地を現在も使っているのなら
「土地賃貸借契約書は実体のないものである旨」
このような言い方はしてこないでしょう

隣地境界は確定されているのでしょうか？
確定していてそれを越えていないのなら契約は失効しているでしょうね。

この回答への補足

アドバイス、ありがとうございます。
おっしゃるとおりかもしれません。
でも、名義貸し料としての賃料ですから、実際に土地を使用してはいない、とも言えないのではないでしょうか？名義上でもこの土地を貸さなければ違法建築物として、取り壊される運命にあったのではないかと思います。
斯様な考え方は出来ませんか？

補足日時：2006/01/02 18:26

No.6 回答者： 10pph 回答日時： 2006/01/03 11:38

＃４です。

実際のところ、契約書は存在するけど相手は実際には土地を使用していない。
内容から見る限り、建築基準法違反を免れるために交わした契約とも取れます。残酷な言い方かもしれませんが、双方とも違法行為に加担していたといえませんか？。
「公序良俗に反する契約は無効」との判決例もありますから、裁判であなたが勝てない可能性もあります。
おそらく、裁判になった場合、相手は「公序良俗に反する契約は無効」との判例を持ち出してくると思われます。
相手をこらしめたいなら、相手は弁護士をたてている状況なので、あなたも弁護士に相談して戦う必要があると思います。

No.5 回答者： exclusive 回答日時： 2005/12/29 13:50

結論から言えば、弁護士を立てなくてもpocco0902さんが勝訴する可能性は高いです。

（弁護士を立てれば、ほぼ間違いなく勝てる）
隣家は自分の土地だけでは建蔽率をオーバーする為に貴方の家の敷地を借地した事にして、規定の建蔽率をクリアして確認申請を通している訳です。

つまり話の内容からするとpocco0902さんのお父さんの厚意を完全に無視しているという事ですね。
確認申請を借地で出す場合には、地主の同意書が必要になります。
隣人に地代を契約通りに支払わないのであれば、市役所の建築指導課に行って、借地にしたのは無効だと言いに行きますよ。と言ってやればいいと思います。

なぜなら地主であるpocco0902さんのお父さんが同意していない限りは、隣家は建蔽率を3割ほどオーバーしている違反建築になるからです。
逆に、貴方の家（隣家）は違反建築物なので特定行政庁（人工25万人以上の都市は市長、それ以外の市町村は都道府県知事）に告発しますよ。と脅しをかけてやればいいと思います。

その隣家の弁護士もかなり悪質な確信犯だと思うので、少し締め上げてやった方がいいと思いますよ。

この回答への補足

アドバイス、ありがとうございます。
杉並区役所の建築指導課に相談したところ、
(1)隣家が提出した建築確認申請は自身の所有する土地面積に対して適法。
(2)完了検査の申請を受けていないので、検査をしておらず、違法建築である　ことの認識はない。確認申請どおりに建てられているものと理解するのが　杉並区役所の見解である。
(3)完了検査を受けるように指導する方法もあるが、何分、件数が多いので個　別に対応は出来ない。
(4)仮に違反建築であっても財産権の問題等、微妙なため、取り壊しの手続き　は通常取らない。
(5)したがって、民事の問題として当事者同士で解決して欲しい。
との回答でした。

補足日時：2006/01/02 18:16

No.4 回答者： 10pph 回答日時： 2005/12/29 11:52

あなたはお金が欲しいのでしょうか？

それとも、隣に貸した土地を返してほしいのでしょうか？
或いは、隣家の違法建築物を告発したいのか？
いずれなのでしょうか？

この回答への補足

まず、建築確認申請を無視した住居を建て、父から指摘されると名義上の借地を申し入れ、その後、名義だけの賃貸借契約だからといって、亡くなった父の厚意を無視して来た上に、弁護士を立ててきたと言う、その心根が許せない。金はあったほうが良いが、小生、生活に困っているわけではなく、適法な構造物にスケールダウンさせるのが第一希望ながら、既に居住していることもあり壊すのは無理と考え、先方を「懲らしめる」方法乃至は手段を探しているのです。亡くなった父の日記を読んで、その悔しさに一矢報いて遣りたいの一心です。こんな話がまかり通るのでは、法律って何なのだろうと考える次第です。言い方を帰れば、この無法行為に対する懲罰が、金銭であろうと取り壊しであろうと、公にこの住居は違法ですと確認させることが目的です。

補足日時：2006/01/02 18:10

No.3 回答者： setamaru 回答日時： 2005/12/28 18:50

　１２年前の最初のころ、地代を払っていたことがあれば、契約が成立している証拠になります。

　契約が当初成立しているとしても、すでに３ヶ月間以上滞納しているので、その契約は失効することになります。
　失効した契約では、何もできません。

　市役所に、建蔽率に関して違法建築であるかどうか、調べて
貰う依頼をするくらいでしょうか。
　

No.1 回答者： yoshi170 回答日時： 2005/12/28 13:05

貸し借りということは、境界線をいじったり、登記簿を書き換えたりということはしていないですよね。

そうであれば、面積を測量したり、公図をとってきて、境界線を明らかにすることで、質問者さん側の言い分を立証できる気がしますが。