６０年居住の借地の自宅を退去するよう求められてます

Question

６５年前に亡父が借地に住宅を建てました
現在まで契約書はないままトラブルなしで地代を払っていました
６０年前に嫁いだ母親が現在一人暮らしです
育った子供は全員独立しています
地主が土地の明け渡しを求めてきましたが、母はその土地を離れたくありません
地主は土地を返して欲しいので相談したいといい、返さなければ地代を世間相場に値上げするといっています
何の契約書もないので困っております

こんなときはどの程度の妥協をするべきか、教えていただけたら幸いです
（世間常識として、転居したくなくても我慢して出て行くべきだ、、、、とか。よろしくお願いいたします）

noname#17334 · Accepted Answer

平成４年に借地借家法がかわっていてきわめて複雑です。
手元に文献なしに回答したので、一部用語の間違いとか、わかりずらいことがありました。
自分の勉強の意味で再度整理させてください。

＞地主は他人様です
(1)土地の持ち主と、建物登記の名義が異なっている場合、法定地上権の発生
　　する可能性があります。

(2)借地権には、地上権と賃借権の二種類があります。
　　地上権の場合、それ自体登記できますが、多くは賃借権です。賃借権は
　　債権ですからそれ自体登記できずに、かわりに目的となっている建物を
　　登記すれば、賃借権が第三者に対抗できます。
　　地上権は売買は自由ですが、賃借権の売買は地主の承諾が必要です。
　　
(3)借地権には、平成４年以前の旧法とそれ以降の新法があって
　　簡単にいうと旧法のほうが圧倒的に、借地人に有利です。

(4)　お父様から相続された借家権は、「相続」ですから旧法の契約を
　　引き継ぐものです。
　　今新しく契約を結ぶとしたら、それが「旧法の借地契約の延長で
　　あること」を契約書に明記しないといけません。
　　建物登記の名義人と借地契約者が異なったままであらたな契約を結び
　　そのあとで建物登記の名義を変えたりすると
　　「契約が新法の契約になるおそれ」があります。
　　新法は地主に有利です。

＞登記は確認していませんが、一度お金に困って建物を買い取ってもらい、
＞その後地主から買い戻したと言ってますので、正式に売買していれば
＞登記されていると思っていいのでしょうか

(1)まず、法務局へいって確かめてください。
(2)建物の売買契約書、権利証とかおうちにあるはずですが・・・


＞数年前に他界した父の相続は今からデモでできるのでしょうか
できますが、法定相続人の全員の判のついた「遺産分割協議書」
除籍謄本など必要な書類があります。司法書士さんに頼むべきです。

＞地主さんも、無理難題を言ってくるとは思えないので、
＞うまくやりたいと思っています

それは、いいのですが。旧法・新法の境目で古い契約書がないという
ことで、相手が悪気がなくても、新法の契約にすりかえられたり、不当な
地代をとられたり、立ち退きをせまられたりしそうです。

当面立ち退きを拒むには、旧法の借地契約の物権であることを双方が
認識しなくてはいけません。
借地法の本たとえば
『明解Ｑ＆Ａ新借地借家法　』榎本武光ほか著　三省堂
をよく読むか、司法書士・あるいは不動産に詳しい弁護士に相談すべき
ですね。

いまできること
(1)法務局で登記簿・公図を確認します。
(2)契約書がないなら、家の権利証と売買契約書を探します。
(3)敷地の境界標石を確認して，借地の面積を知ります。
(4)近隣の不動産屋で、借地権価格　地代の相場を確認します。
(5)あわせて、家屋の相続登記を大至急すませること。
(6)家屋が老朽化して滅失してしまわないように、必要な修繕をおこなう

具体的に、地価がいくらで、借地権をいくらで買い取ると言ってきているので
しょうか。

それとしつこいようですが、新たに結ぶ契約書を「旧法の契約の継続」として
結ぶことが肝要です。
私が、地主ならこの機に、新法の契約におきかえようとたくらみます。
それを防ぐには
(1)まず相続登記
相続人であれば被相続人の権利を承継できます。逆に登記名義人と
借地契約者が異なる場合、借地権を第三者に対抗できません。
御注意ください。

noname#17334 · Answer

>６５年前に亡父が借地に住宅を建てました

まず、所轄の法務局にいって地番にあった住居の登記簿を
とってください。
お父様の名義の「家屋の所有権」登記がなされているはずです。
地主が御親戚かなにかだと、家屋の登記がなされていないケースも
あります。

家屋の「所有権保存登記」がされていたら、それは借地権が
法的にまもられているということです。

契約書などなくてもいいですし、場合によっては地代など払って
なくても、借地権は建物の所有権を明確にできたらそれで主張
できます。

＞現在まで契約書はないままトラブルなしで地代を払っていました
振込みならその記録、通い帳のようなものがあったらそれを証拠に
とっておいてください。

＞６０年前に嫁いだ母親が現在一人暮らしです
＞育った子供は全員独立しています
＞地主が土地の明け渡しを求めてきましたが、母はその土地を離れたくありません

建物が登記されていたら借地権（性格には法定地上権）を主張できます。
借地借家法という法律の保護をうけられます。
すなわち借地人は、むやみに立ち退きをくらうことはない、もし立ち退かせる
ならば、地価の借地権割合（普通は７割程度）の代価を払ってもらうか
嫌な場合は拒めばいい。
もちろん借地契約が曖昧なばあい、新たに借地契約を結べばいいです。
たしか普通借地の契約期間は３０年で更新できるものです。
借地契約の更新を地主は拒めない・・・これが借地法の鉄則なのです。

＞地主は土地を返して欲しいので相談したいといい、返さなければ
＞地代を世間相場に値上げするといっています

世間相場に値上げするのは、世間相場というものに正当性があれば仕方
ないことです。
近所の不動産屋さんに坪辺りの普通借地権の地代相場を聞いておくこと
です。
不当に高い地代を払うと、逆に自分で借地権を否定して（相当地代方式）
しまうことになりかねません。要注意です。

＞何の契約書もないので困っております
建物の登記があれば十分です。もしもめるようならば、司法書士さんに
入ってもらうことです。少なくともお父様の相続登記はしないといけませんから。


＞こんなときはどの程度の妥協をするべきか、教えていただけたら幸いです

建物の登記があるなら妥協は一切いりません。
基本的にいままでの地代を納め続ければそれでいいのです。
むこうが地代をあげさせてくれときたら、嫌だといえば何もできません。

ただし、地主さんがお父さんの親の末裔とかだと話は微妙です。
親子で土地を貸しても使用貸借といって普通借地にならないケースが
あります。いずれにしろ今の地主が赤の他人なら、建物登記の登記簿を
見せて借地権があります。といえばいいです。

契約書なんかなくても平気。

lemonbarm · Answer

契約書が無いというのは困った物ですね。

まず世間相場に値上げとなると、これは了承せざるをえないと思います。但し、金額に対して不満がある場合、裁判所等に賃料を供託して賃料を改めて協議する方法もあります。従って相手のいいなりの金額を払う必要はありません。言われた金額が本当に相場に見合った金額かを、ちゃんと確かめましょう。

これを機に＃１の方のとおり契約書を作成されるべきです。
これは不動産業者に作成して貰う事も可能ですし、司法書士等でも作成できます。

どうしても立ち退いて欲しいという場合は、相手方の理由によっては対抗出来ない場合もあります。
この場合は、逆に立ち退きに対する相応の立ち退き料を請求することが出来ますのでこれも相談されるといいでしょう。
また、今住んでいる建物に対する責任問題（買い取ってもらうのか、または取り壊しをしないといけないのか等）も発生しますので、よくよく注意しながら地主と話しを勧められることをお勧めします。
誰か信頼の置ける人に間に入ってもらうのがベストだと思います。

jetaime · Answer

こんばんは。

　立ち退きを求められているとのこと、さぞご心配かとお察しいたします。
私も借地に住んでおりますので、他人事の様な気がしません。

地主さんに地代はお支払いしているんですよね？
間に不動産業者は入っておられるのでしょうか？
地主さんに相当の理由がない限り、そのまま住めるとは思うのですがどうでしょうか？
どうしても立ち退きを撤回してくれない場合は、裁判所での調停になると思います。（←専門家ではないので、ここらへんは専門家のお答えを期待します。）

以下、そのまま借地として住めることになったとしての話ですが、、、


(1)契約書がない→これを機に契約書を作成する。間に不動産屋さんに入ってもらう。

(2)地代を世間相場にする→これは地主さんの申し出が正しいかと思います。ただし、地代を決めるときは周辺地代の相場をきちんと把握して、計算式があればそれを提示してもらうことが肝要かと思います。

上記にも書きましたが、すぐに立ち退きということにはならないと思います。
良い機会だと思って、契約書等で借地の期間・地代・更新等々の条件を結んでおけば後々トラブルにならないと思います。

借地権も立派な財産です。色々専門的で大変かと思いますが頑張ってください。
本屋には少しですが、借地に関する本も売っています。参考にお読みいただいても勉強になるかと思います。

あまり参考にならないお答えで申し訳ないです。

６０年居住の借地の自宅を退去するよう求められてます

平成４年に借地借家法がかわっていてきわめて複雑です。

>６５年前に亡父が借地に住宅を建てました

契約書が無いというのは困った物ですね。

こんばんは。

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