借地人が契約前は住宅を建てると言っていたが、アパ－トを建てた

Question

祖父の代より140坪の近隣商業地域にある土地を貸しております。
30年前に借地人が亡くなり、借地権を娘婿が相続しました。
その娘婿がその後、私の父に、親の面倒をみる為、親の家と自分達の家を2戸建てたいので借地権相続の新しい契約といっしょに、許可して欲しいとの事、父は何の疑念も無く契約しました。
しかし、親の為の家との1戸はテナント付計8戸の木造2階建てアパ－トに、地代は住宅並みのままで据え置き。
父はだまされた、と怒りましたが後の祭り、その父も他界しました。
先日、そのアパ－トを入居率が悪くなったのでリフォ－ムか建て直しを考えている、図面が出来たら見せる、と手紙が来ました。
地主の立場はすごく弱いと聞いています。
このまま、相手の言いなりになるしかないのでしょうか。
その娘婿は、不動産に関わっていたようで、こちらは素人です。
父の無念を一寸でもと思っていますが、良いアドバイスをお願いします。

colle-co · Accepted Answer

この場合、地主に建て替えの承諾を依頼しているということで「普通借地権」の契約かと思いますが
建て替えは許可しなければ、それでよいと思います。
仮に増築などの場合も同様かと。

借地権の契約をした場合、建物を解体して一度建物の抹消登記をしたときは借地契約は消滅するはずなので
借地人が建物を壊す＝新たに借地契約をしなくてはいけないはずです。

借地上の建物を取り壊して、新たに建て直すということは、
有利な権利を捨てて、新たな借地契約を締結すると言う事になります。
有利だという理由は、
借地権設定者＝土地所有者（質問者様）に正当事由がある場合を除き、
現在の建物を登記してもっている限り、借地人は契約の更新を請求でき、土地の所有者に返す必要がないからです。
借地人は、あえて不利な状況を作るのですから、少しでも有利な条件を引き出そうとするはずです。

仮に、ご質問者様が本当に建て直しを許可されるのであれば、
契約を結び直す際に正当な契約にすればよいだけのことだと。
ただ、余程理解のある地主でない限り、あまり契約をし直すと言うのは聞いたことがないです。

ご質問者様は交渉べたとのことですし、相手が不動産にある程度精通している人間と思われるので、
悪意があるとすると、適当なことを言って言いくるめられる可能性は大きいのでは。

交渉べただからと、このまま相手のいいなりになる訳にはいかないはずなので、
多少の金銭はかかりますが、事と次第を話した上で弁護士に依頼して弁護士を代理人として、
交渉はすべて代理人を通して行うようにするのがよいでしょう。
借地人と直接交渉しないようにすることで、相手のペースに乗らずに、落ち着いて見解をまとめられますので
相手の出方をみて、意見を押し通せばよいと思います。

Tadkashy · Answer

基本的には貸主の権利なんて“風前の灯”です。
　親からは『地貸しするくらいなら草にでも貸せ』と言われています。

　ただ、騙された過去がありますので、相手の図面など信用できませんね。建ぺい率や容積率を考えて目一杯賃貸物件を立てられた時の収益を元に話し合っては如何でしょうか。
　
　地貸しの場合、地主の権利が極端に制限されますので法律の専門家のアドバイスを頂く必要もあると思っています。

　下記のURLの適正地代の所も参考になると思います。

参考URL：http://diarynote.jp/d/61090/20060924/

semi-zzz · Answer

＞親の為の家との1戸はテナント付計8戸の木造2階建てアパ－トに、地代は住宅並みのままで据え置き。

質問とは、あまり関係ないことですが、借地上に建てられた住宅を貸すことは借地人の自由です。

一般に建物の賃貸契約をすると、大家から立ち退きを要求した場合、借家人に対して立ち退き料が必要です。

しかし、借地契約が正常に終了または、借地人の契約違反で借地契約が切れた場合は、借家人は地主に対して居住権を主張することができず、立ち退かなければなりません。

しかし、地主が賃貸させることを承諾していると、借家人の居住権が認められ、借地契約を切る際に地主も借家人の立ち退き問題の対象になります。

だまされたと思っているのでしたら、借地上の建物を賃貸にすることについては承諾をしないことをおすすめします。これは承諾する必要がありませんので。

colle-co · Answer

>30年経ってしまうと、もう20年間、認めたことになってしまうのでは。

借地借家法では
借地権の存続期間が満了する場合、建物が存在するとき借地人は、契約更新を請求できます。
これに対し、地主（ご質問者様）が遅滞なく異議を述べなければ、契約は法定更新されます（5条1項）。

ですので、この場合は契約は法定更新されていると思います。

また、貸主がこの異議を述べるには、正当事由が必要（6条）ですので、ただ単に解約はできなかったでしょう。
立ち退き費用なり、権利を買い取ることになると思います。

>それでも大丈夫ですか？

現状のままでは解約はできませんが、増改築を拒否することはもちろん可能です。
とりあえず、正式に承諾の依頼があったわけではありませんが
建物を築造する旨を通知してから、2ヶ月以内に異議を申し立てなかった場合
建物を築造する旨を承諾したと見なされるはずですので、早いうちに増改築を拒否するべきだと思います。

また、不当に安い地代で土地を貸している場合、賃貸借ではなく使用貸借になるのでは？とも思います。
使用貸借であれば、正当事由などでなく、解約の通知で契約を解除できるはずなのですが、
不当な地代かどうかや、賃貸借か使用貸借かは、今ここでは判断できませんので、そのあたりも識者に意見を聞くのがよいかと。
近所の土地の相場、路線価などから、大まかな地代が算出できるかと思いますので。

また、増改築の際、先方から更新料や承諾料の話は出ているのでしょうか？
とりあえず、立ち退かせることはできなかった場合でも、契約についての更新料や、
築造を許可するに当たっての承諾料をとれるはずなので、それでも多少は溜飲が下がるかもしれませんよ。

semi-zzz · Answer

＃４です。

まだ誰も用途違反について書かれていないので、補足します。
＃４で書いたように、建物を賃貸させることは借地人の自由なのですが、あからさまに住宅を共同住宅にした場合、用途や規模・構造について契約違反について論じれる可能性があります。

契約書をよく読んでみてください。

用途や建物が木造で契約しているのに鉄筋コンクリート造等にした場合などは、用法違反を理由に契約解除することができる場合があります。

確か判例では、住宅で契約しているのに売春宿を建てたような場合契約解除が認められています。
ただし、それを黙認していると合意が成立されているとされることもあります。

もともと、住宅で契約をしているのなら共同住宅にする場合、同じ住宅なので契約解除までは認めることは難しいかもしれませんが、規模など大きく変わるようなことについては拒否出来る可能性もあります。

後金銭的なことについては、承諾料の他、地代の値上げも税金や周辺の地価上昇など合理的な理由があれば、認められますので、これも検討してみるとよいのではないでしょうか？

いずれも弁護士さんなどに相談しておいた方がよいと思います。

semi-zzz · Answer

＃５です。

＃５に書いた自分の回答番号を間違えて書いてしまいました。
＃４とあるのは、＃３の間違いでした。
＃４さんごめんなさい。

semi-zzz · Answer

＃５です。

>非堅固な‥-

契約時期からして、現行の借地借家法ではなく、契約当時の旧借地法が適用になると思います。旧借地法では、堅固な建物と非堅固な建物では、契約期間の制限などに違いがあります。

このような構造を変更する場合は地主の承諾が原則必要ですし、変更する場合は承諾料が発生することが多いようです。

堅固・非堅固に明確な定義はないのですが、一般的に木造やプレハブは非堅固、鉄筋コンクリートは堅固として扱われます。
アパートによく利用される構造は鉄骨と鉄筋コンクリート造です。鉄骨造は判例などでは、堅固として扱われる場合と、非堅固として扱われた場合の２つがあります。

おおざっぱな目安としては、軽量鉄骨造は非堅固、重量鉄骨造は堅固と思われます。
両方の違いは軽量鉄骨造は柱などに用いる鉄骨の断面がＣ形のようなもの、重量鉄骨造は正方形またはＨ形などで大まかに判断出来ます。
このあたりは弁護士さんは詳しくないので、もし相手が図面を見せに来たら建築関連の知り合いにみてもらうとよいと思います。

借地人が契約前は住宅を建てると言っていたが、アパ－トを建てた

基本的には貸主の権利なんて“風前の灯”です。

この回答への補足

この場合、地主に建て替えの承諾を依頼しているということで「普通借地権」の契約かと思いますが

この回答への補足

＞親の為の家との1戸はテナント付計8戸の木造2階建てアパ－トに、地代は住宅並みのままで据え置き。

>30年経ってしまうと、もう20年間、認めたことになってしまうのでは。

＃４です。

＃５です。

＃５です。

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