業者の見解がまったく逆で本当の事がわかりません

Question

SハウスとDハウスとの競合にしているのですが、両社の「できる出来ない」が全く正反対の為、何が正しいのか解らなくなっています。
皆さんのご意見を下さい。

＜状況＞
・建替え
・「建築基準法の道路でない道」（２項道路に指定されていない）道路に接している。幅は２ｍ
・現在の土地ギリギリに道路に接してガレージが建てられている。

　│　│　　　　 　　　　　＿＿＿＿＿＿
　│　│＿＿＿＿＿＿＿│　　　　　　│
　│　│　　 　│(ココ) │　　　　　　│
　│２｜　　 　│　　　＿」　  │￣￣￣￣
　│ｍ│＿＿│＿│＿│＿│
　│道　＿２ｍ道路＿＿＿＿│
　│路│　　　　　　　　　│

・セットバックが不要ならば、現在のガレージを塗り替えだけで済ますことができ、経費を削減できる

＜業者の意見＞
・セットバックは・・（S社：必要×D社：不要）
・道路が狭いことによる材料などの運搬における手運び（S社：必要×D社：不要）

本当はどうなのでしょうか？？

walkingdic · Accepted Answer

>→現在家がすでに建っていて、建て替えなので建築はできるようです。
それが出来るとは限らないのです。出来ずに売れないから放置されている家もありますよ。
もちろん例外的に出来る場合もあるにはありますが。
他の補足を見ますと第４３条１項但し書きで申請するようですから、これは許可されるかどうかは事前に役所に聞かないとわからない話です。許可を出すのは役所ですから。多分ハウスメーカーは打診して許可される見込みを貰ったのでしょう。

でセットバックの話は多分その許可条件の中に含まれていて役所から指摘された可能性はあります。
もし役所から指摘されたものなのであれば、どのメーカーでも同じです。
ただこの規定では単に土地の部分だけの話ではなく建物の種類やプランなども建築許可の条件に入るので、片方のプランではセットバックなしでＯＫ、もう片方のプランだとＮＧという可能性が０というわけではありません。
こればかりは役所に直接聞かないとわからないです。

法律の但し書きというのは、
「その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない」
というものですから。通常はだめなのです。いわば特例措置です。

>50年前に建てた時には、「２項道路」という法律がなかったようで、この法律に当てはめられていないのです。
これは関係ありません。２項道路というのは後から出来た法律で定めたものであり、出来た当時には全国一斉に勝手に２項道路指定しました。この頃に接道条件も厳しくなったのです。

>→Ｓ社は県に確認をとったようで、「セットバック必要」とのことでした。
であれば確実だと思います。４３条１項但し書きで建てるのであれば県の建築審議会の承認が必要ですから。

>なぜD社が「セットバック不要」と言っているのかが解らなかったです。
確認していないのでは？

>→Ｓ社では「どこの業者であろうとも、クレーン車が通れない道幅なので、手組み・手運びとなる」
これは単なる言い訳ですね。そもそも工法によりクレーンが必要とは限りません。

>D社はどうやって手組み・手運びせずに建てるつもりなのでしょうか？
工法がわからないからわかりません。

運ぶのはユニックで運べばよいだけですから、クレーンは不用です。
（でかいものを運ぶのであればクレーンが必要ですが）

組み立てるにしても、鉄骨住宅であればクレーンは必須でしょうけど、２ｘ４とかＲＣなら必要ないでしょう。
木造軸組みの場合でも必ずしも必要とは限りません。

walkingdic · Answer

>鉄骨2階建を予定しています。
それだとクレーンは必須ですね。

>大和ハウスは、「ラフターを使用するので大丈夫です」と言い、
知っている範囲では通れるやつは私も知りませんねぇ。多分ラフターではなく、他の方が言うようにかにさん（クローラークレーン）じゃないかなぁ。２ｍから２ｍの道路となるとラフターで通れるものはありえないですよ。
クローラーなら出来ますよ。

>単に材料の違いなのでしょうか？
いえ、同じ鉄骨ですから。。。。

でもしかすると、クローラー２台位つかって、Ｔ字路の角までトラックできて、クレーンで敷地まで運んでというやりかたをするんじゃないかなぁ。
複数のクレーンを使えばバケツリレーでどんなに道路が長くても出来ますし。

theonti · Answer

＃１０です
４３条１項の但し書きを読み間違いました。
建築物の周囲に空地があり、その他これと同様の状況にある場合で安全上支障がないときは、この限りではない。

この条項は敷地が道路に２ｍ以上接しなければならない事の緩和処置です。
だから、いずれにしても違います。

４２条３項で大丈夫です。
４２条２項道路より規制はゆるいです。
町長はそのために公道にしたのでしょう。

最近の建築物によるところが大きいですから周りを見ればおおよそがわかります。
既存の建物（ガレージ）も規制の対象になりますから、少こしはセットバックするようになります。

theonti · Answer

まず
４３条は敷地は道路に２ｍ以上接しなければならない。ただし、次のものを省く
１項　自動車専用道路
だから、４３条１項で申請と言うのは間違いですね。

４２条２項　は私道の条件
４２条３項　特定行政庁は土地の状況によりやむお得ない場合においては、前項の規定に関わらず、同項の規定する中心線からの水平距離については２ｍ未満1.35ｍ以上の範囲以内において、別にその水平距離を指定する事が出来る。

前面道路が公道になったんですよね。
この条項を利用するのだと思います。
まして、鉄骨造ですよね。
下りるはずです。
問題は何ｍセットバックするかです。
1.35ｍで許可が下りればセットバックはほとんど有りません。
周りの環境によります。
町の中心から外れていれば都市計画区域やその他の規制はないと思いますが斜線制限は掛ると思います。
業者ではなく建築指導課に聞く事をお勧めします。

次に、道路ですが２ｍの道路に２ｍの道路が接道しているんですよね。隅切りはして有りますか。
もし無ければ、どんな小さなラフターでも無理ではないかと思います。
隅切りがしてあって、ラフターが入ったとしても鉄骨などの資材のトラックが入らないのでは有りませんか。
柱の長さが６ｍ近く有りますよ。
トラックを途中で止めてラフターで釣り込むにしても隣の敷地内を通ります。またそれがOKとしてもラフターの足が出せません。

鉄骨と言っても軽量鉄骨ですね。
手運びと言っても、６ｍの柱や梁が運び込めますか？
短いものを入れて現場で継愚しかないように思います。
その辺も確認してみるようです。

mono_biwa · Answer

セットバックが必要かどうかは解決しているみたいなので運搬方法の話しだけさせていただくと、２ｍ道路ではクレーンが入れたとしても仕事が出来ないと思われます。理由としてはアウトリガが立てれないからです。倒れないようにする足ですね。
　現地を見ていないのでなんとも言えないのですが、全面道路２ｍでは材料を手運びで「かにクレーン」使ってぐらいしか作業できないのではと思いました。以上、勝手な感想でした。

p.s:かにクレーンはほんとに蟹ですw(*゜ー゜)

参考URL：http://www.maesei.co.jp/merchan/

abacabu · Answer

もし、立替でなくペンキ塗り替えのみをかんがえているなら
現状のまま可能です。
セットバックとは新たに建てる場合、一回解体して建て直す場合にのみ
適応されるはずです。
立っている家の塗装工事をするに当たってセットバックは出来ませんから。
少しガレージを移動するならセットバックはしかたありません。
ので、家の建て替えを考えている人もセットバックで家自体が狭くなるので
しない人が結構いますしね。
後道路が狭いなら小さな車を使えば良い話ですしね。
荷物の配達の車いわゆるトラックサイズの車は通っていませんか？
通っているなら、通れますよ。

kkknagisa · Answer

もう、ここまできたら、ぶつけるしか無いでしょうね。
Ｄには、「Ｓはこういう事を心配してるけど、本当に大丈夫なのか」を。
Ｓには、「Ｄはこう出来ると言っているけど、どうしてお宅は出来ないんだ」と。
で、どちらがhatikin920さんが納得できる説明をするかですかね。
もし、それでも心配なら（Ｄにする場合ですが）大丈夫だ、追加費用は請求しない、というような一筆書かせても良いと思いますよ。
それと、セットバックやクレーンの話以外の、性能や設備のランクの比較も忘れずに。

kkknagisa · Answer

そうですか、４３条１項の許可申請ですか。
質問中の図しか状況を推し量るすべがないのですが、許可されるようですし、実際に建替も行われているようですので、可能なんでしょうね。
そのような許可が通とは、ちょっと私には想像できない世界ですが。
ちなみに、町長さんの家とかは、かなりセットバックなりしてきているんでしょうかね。
それとも図で左側の２ｍ道路に接してるんでしょうか。
ま、建てられる建てられないの話は止めましょう。

さて、セットバックについては、許可申請の条件とされている可能性があります。
条件が、建物の形状等で変わる場合、両者の設計条件や調査内容が違う場合、などなど、いろいろ考えられますので、確認するしかないですね。

手運びの有無については、それこそ各社によって違いますので、何とも言えません。
ま、どちらも建てられる、と言っているのでしょうから、各社の考え方なんだ、くらいに捕らえて、後は設計内容や金額で比較すれば良いんじゃないですかね。
手運び分の経費も当然、見積もってるのでしょうから。

蛇足ですが、Ｓ造ですか。
Ｓ社は「一番小さいラフターを使用しても物理的に通れない」と言っているんですよね。
どうやって建てるんでしょうかね。
ま、仮設で現場組のクレーンを建てても、何とでも出来るかな。人力じゃ無いと思うんですが。
ちょっと見物ですね。

kkknagisa · Answer

うーん。他の方も書かれていますが、建築可能なんでしょうか。
都市計画区域外でしょうか。なら、納得できます。
都市計画区域内の場合は、建築できない敷地のように思えます。本当に２項道路に指定されていないんでしょうか。
幅員２ｍで、公道又は既存道路として認められているんでしょうか。でも、「「建築基準法の道路でない道」（２項道路に指定されていない）道路に接している。幅は２ｍ」なんですよね。私の知らないウルトラＣが有るのかな。
どうしても理解できません。ので、回答できません。

inon · Answer

NO1の回答者さんの言う通り、そもそもここに家が建てられるのでしょうか。2Mしかない道が2Mしかない道に接道しているわけですから、セットバック以前の問題と思われます。
その他の条件を省いて敷地の前の道だけに限れば、2Mしかなければ当然1.0ｍのセットバックが必要になると思われます。（道に反対側が崖等であれば2.0M必要）
役所にきいてみるのが一番得策でしょう。

業者の見解がまったく逆で本当の事がわかりません

>→現在家がすでに建っていて、建て替えなので建築はできるようです。

この回答への補足

>鉄骨2階建を予定しています。

＃１０です

まず

セットバックが必要かどうかは解決しているみたいなので運搬方法の話しだけさせていただくと、２ｍ道路ではクレーンが入れたとしても仕事が出来ないと思われます。

もし、立替でなくペンキ塗り替えのみをかんがえているなら

もう、ここまできたら、ぶつけるしか無いでしょうね。

そうですか、４３条１項の許可申請ですか。

うーん。

NO1の回答者さんの言う通り、そもそもここに家が建てられるのでしょうか。

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