元金均等払い・元利均等払いどちらを選択するべきでしょうか。

買いか待ちか散々悩んで、結局4530万円の新築マンションを契約しました。新婚で頭金は400万と少なく、公庫2170万+都銀(変動金利）1960万の35年ローンを組む予定です。一生住めればよいのですが、子供の人数等の関係で10年後位での買い換えの可能性もあります。いざ買い換えたくなった際の元金割れを最小限に留めるために「元金均等払い」と「元利金等払い＋繰上げ返済」とで悩んでいます。
（(1)～(3)は金利上昇がないものとして概算を教えて頂ければと思います）
(1)元金均等でいく場合、当初の返済月額は約何万円になるでしょうか？
(2)元金均等・繰上げなしの場合、10年間でいくら返済済みで、元金残高はいくら程度でしょうか？
(3)元利均等＋毎年定額の繰上げ　をする場合、10年後時点の月額内訳を「金利分＜元金分」とするためには、毎年いくらの繰上げ返済が必要でしょうか？
(4)元金均等を選択して、途中で元利金等に変更することは可能なのでしょうか？
(5)また、現在は共働きで年収1300万程度ですが、3～5年後に産休で年収700万の期間が一時ありそうな事や、金利が今後上がりそうなことも考慮した上で、元金と元利とのどちらが賢明な選択でしょうか？

No.6 回答者： noname#5145 回答日時： 2002/01/17 18:39

＃６　＞もちろん長期的にみれば、元金均等の総支払い利息は多いです。

すいません、元金均等→元利均等　に訂正です。
たびたび混乱させてすいません。

No.5 回答者： noname#5145 回答日時： 2002/01/17 18:32

参考までに、

私の知り合いに公庫の元金均等を選択した人がいます。
その例では、

金利3.1%で　約1900万円の元本に対し、
この人はその後３年間の間に繰り上げ返済を数回して約1200万円まで元本を減らし、銀行の低金利の３年固定型に借り替えをしました。

この間の公庫での利息払いの総額を、元金均等と元利均等とで比べたら
その差は数万円程度だったとのことです。

短期的にみると差はかなり少ないようです。
もちろん長期的にみれば、元金均等の総支払い利息は多いです。
長期的な返済をお考えでしたら、元金均等の方が間違いなく得です。
（当初の支払い額は多いですが。）

No.4 回答者： mayuusa 回答日時： 2002/01/17 16:22

色々な考え方がありますよね。

私は行き詰まったら原点に戻って単純に考えるようにします。
（と言いつつなかなかそうもいきませんが＾＾；）
「元金」の方が、「総額」が小さいではありませんか。
同じ金額を借りても、「元利」は返す金額の総額が多いのですよ。断然「元金」が良いと思いませんか？

ちなみに、私は借金が何よりも嫌いで、ローンはとにかく早めにクリアすべきと思っています。目先のリッチ感より、負債無しを誇るべし！（？）
結婚前に女一人で収入の５５％を貯め続けて買った小さな小さな戸建ての家のローンの全額を先月、無事貯め終えました！もう少し現金を貯めたら、さっさと繰り上げ返済し、子供が生まれる前に、借金の無い身になり、また一生懸命倹約を続けて、教育資金を貯めるつもりです。というか、こういうやり方じゃないと、不安で、楽しめないんです。私が変わっているんでしょう。きっと。
でも、これから何があるかわからない世の中、それぞれの性格で、楽しく生きてゆければと思います。

No.3 回答者： noname#5145 回答日時： 2002/01/17 14:23

＃２　＞しかし注意しないといけないのは、元利均等は当初支払い額自体も多いということです。

すいません、元利均等→元金均等　の間違えです。

No.2 回答者： noname#5145 回答日時： 2002/01/17 13:57

元金均等の方が、当初返済額の中で占める元金の割合が高いため、元金の減りは確かに早いです。

しかし注意しないといけないのは、元利均等は当初支払い額自体も多いということです。例えば、金利３％前後の場合、毎月払う金利分は元金均等も元利均等も大きく変わらないと思います。
繰り上げ返済を積極的に計画されているのでしたら、少なく金利を払って、余裕な資金ができたら繰り上げ返済に次々にまわすという方式が良いと思います。そういう点では、元利均等の方が、収入減少時のリスクを減らせるでしょう。

元利均等がシュミレーションできるURLがいろいろありますので、お試しください。参考URLは私も活用しています。

参考URL：http://hirotako.net/kintou/kintou1.html

No.1 回答者： mukarin 回答日時： 2002/01/17 13:13

こんにちわ！うちも去年家を買いました。

その時に、住宅金融公庫のホームページにある返済のシュミレーションというのを使って金額や返済年数とか考えました。
大まかにしか入力できないので実際には誤差もありますが、だいたいの目安として見て見てはいかがですか？