住宅ローン10年固定1.9％のJAへ借り替えるべきかどうか・・。

で悩んでいます。
今現在の契約は、変動金利（長期プライムレート）で、
年2回金利見直しがあり、今年は1月～6月が2.25% 7月～12月は2.1%と通知がきています。
毎月の支払額は108000円程で、５年間は金利が変わっても支払い額は変わらないようになっています。あと２年程で見直しがあり、毎月の支払額は上がるのではないかと思っています。
108000円のうち元金と利息の割合は半々くらいです。

で、JAの方で今,10年固定1.9%という、他の銀行では見たことのない金利がでていて、早速相談に行ったのですが、保障料などが110万！もかかるとのこと！
それをローンに組み込んで計算してもらったところ、毎月の支払いは119000円程になりました。
これってどうなんでしょうか..？今のままだと、2年後にはどれくらいの支払いになるのか正直不安です。長期プライムレートは、私には全く分からないのですが
金利が微妙に上がったり下がったりしています。なので、２年後に見直しをした時に支払額がどれ位あがるのか、よくわかりません・・。
JAは金利が安いものの、保証料で110万かかるので、それを負担してまでも借り替えた方がメリットがあるのか、本当に悩んでしまいます。
JAの方や、今の契約中の担当者の方に相談しても、この先の傾向が全く予測できないので、お客様の判断ですね、と。
ローンに全く無知な私たち夫婦は頭がこんがらがって、みなさんにアドバイスをお願いしたく、書き込みしました。

返済残高約30600000万　残りの返済期間　29年

これから金利は下がる事はないですよね～？1.9%のJAにかなり傾いてはいるのですが、ただ、手数料110万をうわのせでと考えると・・結局元本がふえるのでどうなのか・・
でも今のままだと、もし金利が少し上がると、２年間は支払額は代わらないにしても、元本よりも利息の割合の方が大きくなるんですよね？

こんな説明で分かりにくいかも知れませんが、ローンに詳しい方アドバイスいただけませんか？
宜しくお願いします・・。

No.1 回答者： ma_h 回答日時： 2008/06/13 09:46

元業者営業です

悩ましいですね。仰る通り、金利に関してはどの金融機関、不動産業者に聞いても確定的な事は言ってはくれません（当たり前ですが）

ご質問文ですと。。。
現状：残高30,600,000円　支払期間29年　金利2.25％　支払108,000円／月

ちなみに現在三菱○ＦＪですと（保証料一括前払い）
変動金利2.875％　10年固定4.050％です。

2年後の金利がどうかはわかりませんが、現在の金利より下がることは考えにくいのであくまで「仮定」として計算します。
残高28,000,000円（仮定）10年固定金利4.550％（仮定）　支払期間27年とすると・・・
支払150,252円／月となります。

ＪＡで借り換えですと月の支払は119,000円との事ですから、その差は31,252円となり、年間にしますと375,024円になります。
現在の支払は逆に月11,000円程安いですが来年はどうなるかわかりません。（たぶん金利上昇するでしょう）

結果からすると残り2年間を勘案しても300万以上の支払差が出ます。
勿論、10年後ＪＡがどのような金利設定になるかは全くの未知数ですので、断言はできませんが、計算上は借り換えが圧倒的に有利です。

最後はご質問者が「事故責任」でお決めにになる事ですが、ご自身の生活設計とを基にじっくりと熟考されることを。。。。

この回答へのお礼

参考になるご回答有り難うございました。
JAの受付が今月末なので、早く結論を出さないと間に合わなくなってしまいそうなのですが、決めかねています・・。
保障料の高さ、またどこかで1.9程の固定ローンの商品が出たら・・（おそらくなさそうですが・・）など、考えてしまいます。慎重になりすぎでしょうか・・。
ma_hさんの意見を参考にしつつ、また、もう少し勉強したいと思います。

お礼日時：2008/06/14 23:27