4000万の住宅ローンを25年で返済可能かどうか

以前住んでいた分譲マンションが手狭になり、売却をし、新たに住宅を購入するために、一時的に賃貸に移り住みました。

ここ1.2年マンションや土地、一戸建てを50件程見て周り、やっと理想の土地が見つかりつい最近土地のみ購入しました。上物は、売却と購入を行った不動産の紹介で信頼できる地元の工務店で自分達の希望を組んだものを予算内（諸費用は一部含む）で建ててもらえると言われました。HPやその他書籍で見てもその工務店は定評があると、書いていました。

しかし、問題は山積みにしろ、まずはローン返済の問題です。今の主人の年収750万（税込み）私は現在働いてはいるものの、子供の教育を考え、3月末で退職予定です。となると、主人だけの年収で4000万の借り入れを25年で果たして返済していけるのか正直かなり不安です。

　当所、35年返済で考えていましたが、繰越返済を4回以上行うのと、25年で組んで節約をしていくのと苦労は変わらないようにも思える為、25年で返していく方向で行きたいのですが果たしてそれは可能なのでしょうか・・。

　契約してからこんな後悔をしても時すでに遅しだということは充分承知しています・・。付け加えると、諸費用込みでの頭金はたった500万です。

同じような境遇の方やプロの方の意見いただけたら幸いです。どうか、宜しくお願いいたします。

No.10 回答者： shisui77 回答日時： 2006/03/02 12:29

私は、ローン総額３８００万円で年収６００万円で２５年ローンで現在４０歳です。

ここまでは質問者さんと近い状況じゃないでしょうか。

違いは、妻も働いていて年収３００万円ぐらいということと、子供がいないことです。

返済始めて１０年近くたちますが、生活はそこそこ快適です。
繰り上げ返済も２年に１回はできていますので５０歳前にはローン終了予定です。

質問者さんは今は働いていないようですが、快適な生活を求めるのであれば
働くことを検討すればよいと思います。パートとかでもよいのでは。

お子さんに対する考え方ですが、、、私は子供がいたら今の生活できないから
作らないって考えです。欲しくなれば養子でも考えようかな...

だんなとじっくり話し合ってくださいませ。

この回答へのお礼

ご回答いだだきありがとうございます。
最初の一行のみ読んで一瞬安心しましたが、次の行を読み再び落胆です・。
子供が一人いるといないじゃ大違い、その上奥様のご年収が300万とは・・。これが決定的な違いですね・・。

今現在、幼稚園の預かり保育に子供を預けて私は働いており、17年度の年収は税込み250万でした。
勤務地が遠い為、お迎えの時間が遅くなり、どうしても最後の一人になってしまいます。子供がここ半年、最後の一人になりたくない、と泣く為、子供の事を思い、今月末で退職をする予定です。

しかしながらshisui77さんや、皆様のご意見を伺っている内に、やはり生活の為に時間に無理のない範囲で再び働く決心をしました。
子供の教育資金等の事等を考慮するとどうしてもそうせざる終えない状況だということが再確認出来ただけでも
投稿してみてよかったです。

結論として、子供の将来の為にも、夫はもちろん妻側も身を粉にして働く事と、めいいっぱい節約をしていくという方向しかないように思えます。

お礼日時：2006/03/02 13:26

No.9 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/03/02 12:18

＃１です

＞定年は65となっておりますが、本人の60歳で退職したいという

そんなのは無視無視、生活が大変なら６５まで働かせれば良いのですから．．．（笑）。

３０年で組みましょう

奥様も何年かはパートに出ましょう
１００万円でも１０年で１０００万円．．．後が楽になります。

４０００万円、３０年、１７－１９万円／月返済

年収４００万円の方には２０００万円の借入はお勧めしませんが、
７５０万円なら何とかなるでしょう

・奥様がパートを１０年－１５年間し老後資金を確保
・生活レベルは少し落とす（年収４００万円のつもり位）
・出来るだけ繰り上げ返済をする
・出来れば家の仕様を落とす（５００万円ほど）

繰り上げ返済で余裕が出来ればその分だけご主人の定年前リタイヤをご褒美として認める

これならなんとか普通の生活が出来そうです

ただ、「借りられるから借りる」の状態でのスタートですから余裕がほとんど有りません、注意してください

わたしなら家のグレードを思いっきり落とします

この回答へのお礼

確かにおっしゃる通りです。

銀行なんて先を見越してお金を貸すわけではないので、
変な話その人の生活が苦しくなる事を細かく想定しないし、ある程度の年収と勤続年数等で、ローン返済比率が多少高くてもある意味誰にでもお金を貸す時代ですよね。

No.9さんのおっしゃる通り、家のグレードを下げ、主人にも65歳まで働いてもらい、更には、土日ローン返済の為にバイトもしてもらいます。

主人は「夢のマイホームだからどうせならかっこよくしたい」なんて甘っちょろい事を言っていますがほざいてろの世界ですよね。

色々と為になる意見ありがとうございます。

お礼日時：2006/03/02 15:06

No.8 回答者： Quattro99 回答日時： 2006/03/02 12:10

> ある程度年取ってから自分達の老後のお金を貯め始める

それは、公的年金がある程度しっかりしていた時代の話ですし（今は、自分で備えろという時代）、まして退職金が出ないとなれば論外なのではないでしょうか。

外構はまったくやらない、内部の仕上げも簡略化、いっそ仕上げはしないとか思いっきり総額を減らさないと危険なのではないかと思います。

No.7 回答者： sanori 回答日時： 2006/03/02 11:48

私は住宅ローンを借りたとき、前年の年収が、ご主人と大体同じぐらいでした。

頭金沢山（内緒）＋住宅ローン１０００万　です。
しかも自治体独自の制度を利用して安い金利で借りました。

その４倍ですか・・・


あちこちの銀行のＨＰで、住宅ローン返済シミュレーションが無料で出来ますから、まずはそれで試算してみたください。（たぶん、すでに試算されてるような気がしますけど）

http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/ganri_si …

http://www.mizuhobank.co.jp/simulation/loan/paym …

http://www.shinseibank.com/powerflex/housing/sim …

ちょいと難しいですが、公の機関で、こんなのも
http://wp.cao.go.jp/zenbun/keizai/wp-je97/wp-je9 …

４０００万を借りてボーナス払いなしの場合で、上記のうちの１つで、シミュレーションしましたら

２０年ローン　月２１．０万　年間２５１万
２５年ローン　月１７．７万　年間２１２万
３０年ローン　月１５．５万　年間１８７万
３５年ローン　月１４．０万　年間１６８万

ただし、これは、リスクの高い変動金利の場合の計算です。
最初の１０年を固定金利として計算すると、年間返済額が上記より３０万強増えます。

というわけで、

仮に２５年返済としますと、年間２４０万ぐらい、単純に１２で割って、月当たり２０万ぐらい。
ご主人の年収の３分の１ぐらいが住宅ローンということになりますか。

３０年返済で年間２１０万ぐらい、年収の３割弱。

３５年返済だと、３０年の返済年額とあまり変わらなくなっちゃいますね。しかも、返済期間の最後のほうが、定年退職後になると、やばいですね。


んー・・・、どうでしょうか。
私は他の人にアドバイスするとき、「頭金をもっと」「ローンは年収の３割以下で、望ましくは１５％以下で」「返済は２５年以内で」と言ってます。
（我が家の場合は２０年返済ですけど、年間返済額が７０万を切ってますが）

たぶん３０年ローンだったら、ご主人の年収の３割弱ですし、ボーナスだけでも大部分が払えそうですよね。
その代わり、お子さんの教育費とか新車の購入とかレジャー費とかを全部「月給－α」の範囲に留めないといけなくなりますが・・・。


我が家の場合は、急な出費があっても、幾分余裕を持って生活出来てます。クレジットカード利用したときの引き落としにも、毎月びびらなくて済んでいます。
新車購入もキャッシュで支払うので、住宅ローンより金利の高いカーローンを使わずに済んでますし、毎月預金残高が少しずつ増えているので、次回の新車購入もキャッシュで出来そうです。
もしも何かの要因で年収が減ったり、リストラされるとかしても、多額の出費を抑えれば何とかなりそうな感じです。


結論が無くてすみませんが、その辺を勘案して、判断してみてください。

土地購入された時のお金が、マンション売却したときお金で全て賄われているのかどうかがご質問の文章では不明ですし、土地の広さにもよると思いますが、上物だけで頭金５００万＋ローン４０００万だとすると、私個人的には贅沢すぎるような気もしますけど・・・。


・・・・・って沢山書いてる間に、６名さんに先越された（笑）

この回答への補足

色々と回答していただき、ありがとうございました。

マンションの売却で300万赤が出ましたが、そのマイナス分は貯金で賄い、以前住んでいたマンションのローンは完済という形です。また、上物だけで、4000万借り入れるわけではなく、土地と上物を含んでの借り入れが4000万程になるという形です。

つくづく思いますが本当に無謀なギャンブルという感じですね・・。
色々とご意見いただきありがとうございます。
今後は爪に火をともすような生活を送る覚悟で腹をくくるしかないと決意した次第です。
子供も二人希望していましたが、経済的に不可能なので
もうその夢は諦めます。
ありがとうございます。

補足日時：2006/03/02 14:36

No.6 回答者： ponsuke04 回答日時： 2006/03/02 11:26

■シュミレーションをされたのですか？

■金利が2.5％（これもけっこう甘いですが）として、25年間での返済では、月々18万円の返済、総返済額は5400万円弱、年収に返済額の占める割合は28％（限度は25％、ある程度余裕のある生活を維持するためには20％以下であることが必要）となり、完全にレッドカードです。

■Ｎｏ２の方の回答は全く誤りです。25年間で利子が1400万円にもなりますのでその分を無視など到底できません。また年収が税込み750万円ということは、ボーナスなしとしても手取りが35万円そこそこ。このうち18
万円が返済となります。またその他に家のメンテナンス費用など月々2万円くらの出費は必ずあります。

■通常のローンシュミレーションでは、銀行が審査許可する額では到底ありません。返済できるかどうかの前にそんなに借りることはできないはずです。

■年収750万円では、かなり苦しい生活を覚悟しても借り入れは3500万円までが限度です。しかも、退職金が無いことから一文無しで定年を迎えることになります。年金は十分なのでしょうか？老後の計画はどうなっているのでしょうか？

■身の程にあったローンを組むことをお勧めします。今の状況で4000万円はそもそも借りられない金額ですし、借りることができたとしても、それは「破産の整理券を手に入れて並んで待っているようなもの」です。

■4000万円のローンというのはそういう金額です。私が3500万円のローンを計画した時の年収は1200万円でした。それでも総額が大きいので躊躇し、頭金増やすことにしてローンは3000万円におさえました。

No.5 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/03/02 11:20

＃１です

補足でお聞きすることがもう少しあります

・定年まで何年でしょうか？

・退職金は見込めますか？

・老後の資金は大丈夫でしょうか？

恐らく３５年でも年に２００万円程度の返済になります

２５年にしたいのはそこが定年では？

２５年だと年に２５０万円は払わなければならないでしょう

ご主人の収入での返済可能期間が心配です

この回答への補足

．定年まで何年でしょうか？

→　定年は65となっておりますが、本人の60歳で退職したいという希望を考慮した上で25年返済を希望しました。かなり楽観的＆甘いですよね。

・退職金は見込めますか？

→見込めません。ゼロです。一円たりとも出ません！！

・老後の資金は大丈夫でしょうか？

→ローン返済に終われ、子供の教育資金もままならないのに、自分達の老後の資金なんて考える余裕すらありません。主人にそのことを問いただすと、こう答えました。
「みんなローンの支払いが終わるか終わらないかある程度年取ってから自分達の老後のお金を貯め始めるんだからそれからでも遅くない」と・・。

呆れます。しかも怖いです。今後の自分達の人生が。
ローン地獄とはまさにこのことを地で行っているような人生が待ち受けていると事が予測されます。

補足日時：2006/03/02 11:31

No.4 回答者： ipa222 回答日時： 2006/03/02 11:14

4000万　25年　ローン返済0で

元利均等で　月々18.8万円×12=225万　総返済額は5628万。
元金均等で　月々23万×12=273万　総返済額は5455万。

35年にすると、、、
元利均等で　月々15.1万円×12=181万　総返済額は6372万。
元金均等で　月々19万×12=228万　総返済額は6035万。

総返済額が少ないのは、、、

25年元金＞25年元利＞35年元金＞35年元利
となります。
35年元利は、25年元金よりも917万返済が多くなります。
返済期間が10年長くなりますが、そのうちの5年分は金利と言うことです。

お得なのは、25年元金ですが、年間273万の負担に耐えられますか？

No.3 回答者： Quattro99 回答日時： 2006/03/02 11:03

現在までの「住居費+住宅取得用の貯蓄に回していた金額」はいくらだったのでしょうか？

今後、返済に回せる金額から計算してみるしかないのではないかと思います。
下記でシミュレーション出来ますが、住宅ローンシミュレーションはややこしいので、まず、一般ローンシミュレーションのところでだいたいのシミュレーションをしてみてはどうでしょうか。

建築費はたいてい予定よりも1～2割増えてしまいます。大きな金額なので、細々とした変更をするときに10万、20万をたいした金額でないように感じてきてしまうので、注意しないとすぐにふくれあがります。
諸費用もきちっと計算しておかないと大変なことになります。特にあとから払うことになる税金など。

参考URL：http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html,htt …

No.2 回答者： moon_night 回答日時： 2006/03/02 11:00

月に換算すると12万弱（利子含まず）

一方月給は62万（単純に12で割った）・・・
今までどのような生活をされてきたか分かりませんが、普通に考えれば全然大丈夫ですね。
今の生活費（税金などもあるので年単位の出費も計算に入れる）と照らし合わせれば答えが出てくると思います。

No.1 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/03/02 10:56

ご主人の年齢は？

この回答への補足

主人40歳、私は28歳です。
ちなみに主人の会社は退職金が一切出ません。
今現在子供は一人（4歳）ですがもう一人と考えるとかなりキツイように思えるのですが・・。

補足日時：2006/03/02 11:04