分譲マンションとは・・

現在一軒家の借家に住んでいます。かなり老朽化が激しいため夏に引越しを考えています。賃貸マンションに引越す予定でいたところ、たまたま手に入れた雑誌に分譲マンションがのっていました。一例ですが、

●４ＬＤＫ　８５０万円（税込み）
毎月返済金額２３,６０１円（８５０万円借り入れの場合　※諸経費は別）
●建築／平成元年
●構造／ＳＲＣ構造　１１階・６階部分
●土地権利／所有権
●管理形態／委託管理
●管理費／８，５００円
●積立金／１０，５８０円

となっていました。
ここで質問です。
(1)そもそも分譲マンションとはなんでしょうか？　賃貸とは違うのでしょうか？　
“土地権利／所有権”や“管理形態／委託管理”という言葉の意味がよく分かりません。

(2)賃貸マンションを探している時、家賃が月７万円程のものを探していたため、上記の数字だけ見れば私の月収でなんとか払っていけそうと思ったのですが、本当に月々の支払いは、“毎月返済額”＋“管理費”＋“積立金”だけでいいのでしょうか？　他に大きく払わなければいけない料金はありますでしょうか？　

初めての引越しでいまいち仕組みが分かりません。色々教えて頂けると助かります。

No.5 ベストアンサー 回答者： Takamitu 回答日時： 2006/03/05 00:07

不動産業界の経験者です。

今回の物件は、部屋や周りの環境がよければいいと思います。築年数１７年で、SRC（鉄骨鉄筋コンクリート造り）で、６階で、管理費や修繕積立金もちょうどいいでしょう。

８５０万円なら、仲介手数料が、３％＋６万円＋税として、３３０，７５０円です。
諸費用が、中古物件は１０％から８％です。
およそ、８５０，０００円です。これは、融資や保険によってかわります。
全部いれて、約１０００万円
なら、おとくでは。

もちろん、きにいらない物件や業者なら、やめるべきです。
個人的に、１０００万円前後の中古マンションと、２０００万円中古戸建は狙い目だと思います。
充分に、使用価値はありますし、３５年から４０年は住めますしね。
なにより、リフォームする楽しさがあります。

No.4 回答者： Jodie0625 回答日時： 2006/03/04 23:46

分譲に住み始めて、６年目になりました。

分譲マンションは、その所有権を自分のものにすることができるマンションのことです。だから、「借りる」ではなく、「買う」になります。

（１）
一軒家のマンションというのはありませんから、何軒かが一緒になった建物です。１１階・６階部分という表示は、建物の一番てっぺんが１１階で、売りに出ているこの部屋は６階にあるという意味です。

買って自分の持ち物になるのは、専有部分と呼ばれる自分の部屋、付帯設備などの現物の他に、敷地全体の面積を各戸の専有面積の比で配分した土地の権利です。住んでいる部分の他にこの土地にも、固定資産税というものがかけられます。

自分の持ち分である専有部分の他に、住民全体で使う設備（水道、下水、配電盤、エレベータ、植え込みなど）は、共有施設といいます。これらの維持、管理は住民が個々に行うと漏れもありますし、実際不可能ですので、マンション住民全員で構成される管理組合が、外部に委託して管理する方法が一般的です。

積立金は、設備が壊れた、設備が耐用年数を迎えたなどの際に備え、共有部分の設備を更新していくために住民全員が積み立てるお金です。修理には多額のお金がかかるので、毎月一定額を積み立てるのです。

（２）
上記費用の他に、購入時には諸費用がかかります。
登記費用、印紙代、ローン手数料、仲介手数料、火災保険料、引っ越し代などです。

毎月の支出は、質問文の内容で合っていますが、返済額とは別に、あなたの身に万が一のことが起こった場合に返済を肩代わりしてくれる保証機構への保険金が含まれることがあります。購入時に一括の場合もあります。

ほかに年一回、５月頃に固定資産税、都市計画税がマンションのある市町村から請求されます。マンションの評価額、土地の評価額によってまちまちですが、都心から４０分、駅から１２分、２ＬＤＫ、築５年の例で数十万です。

ローンを組むには、収入の額の他にお勤めの会社のこと、借金の状況など、クレジットカードを申し込むときと同じような審査があります。
借り始めだけでなく、返済中でも、格安の利率の数字を飛びつきたくなりますが、借り換えに伴う手数料などもばかにならないため、綿密なシミュレーションが必要になります。銀行やマンションの売り主であるデベロッパー（例のニュースで一般的な言葉になっちゃいましたね）などがやってくれることもあります。

No.3 回答者： bell753 回答日時： 2006/03/04 23:45

(1)分譲とは購入です。

部屋を借りることとは違います。あなたが、その部屋の購入者になるのです。
マンションは区分所有といって、建物は複数の人間が買っているため、その部屋ごとに所有権が発生します。マンションが建っている土地も同様に区分所有となります。
委託管理とは、マンションの住人が自分たちで管理をすることが難しいため、管理業務を外部の管理会社に委託することを言います。
無論、無料で管理などしてくれないので、委託料を管理費という名目で支払うわけです。

(2)月々の支払額は当面はその金額になると思います。
が、修繕積立金は建物が古くなるにつれ高くなる傾向があります。
また、管理費は、基本的に住人の数で頭割りになりますので、マンションの居住者が減ると高くなります。
更に、ローン返済額の2.3万は恐らく短期固定だと思いますので、２，３年後には間違いなく高くなるでしょう。

＞他に大きく払わなければいけない料金はありますでしょうか？

購入時に仲介手数料、ローン諸費用等で１００万はキャッシュが必要です。

また、毎年固定資産税を支払う必要があります。
これは広さにもよりますが、マンションの場合は１戸建てに比べ割高です。
概ね１５～２０万は見ておいてください。

No.2 回答者： biwako1215 回答日時： 2006/03/04 23:26

マンションに住んでいますが、４ＬＤＫで８５０万と

言うのは、随分安いですね。築年月にもよりますが、...
毎月の支払いは、ローンの返済、管理費、積立金の
３種です。土地は区分所有者に所有権があります。
マンションの管理は、居住者では出来ませんので、
マンション管理会社に委託管理を委ねます。管理は
区分所有者の管理組合が行いますが、実際の管理は
管理会社に委ねるわけです。

No.1 回答者： fitzandnao 回答日時： 2006/03/04 23:26

分譲マンションは、一室を買い取る形式のマンションです。

自分の持ち物になるわけです。
それで、マンション全体の土地について、全戸で割った面積分の所有権もあるというわけです。ここからここ、という線引きはないですけれど。
委託管理は、共用部分の清掃や管理を全員でする代わりに、業者に委託していることです。管理人さんがいて、世話をしてくれるということです。

さて、支払いですが、この毎月返済額というのは、ローンを組むわけですが、最も安くなるパターンを書いてあると思われます。（長期ということです。）ですから、長期のローンが組めない場合はこのようにはなりません。
それと、積立金というものは、建物が古くなると値上げされる傾向があります。また、20年をめどに大規模な修繕が入るのが普通で、その時に別途10～100万が必要になる場合があります。もっと経てば立て替えという話もでてきます。
中古マンションを買われる場合は、マンションの寿命も考えあわせて、自分がそこに何年住みたいかもよく検討する必要があると思います。