確定申告（不動産所得）の修正申告が突然来ました。

数年前にマンションの1室（50m2未満）を投資用として購入し、平成15年から青色申告をしているのですが、
平成17年から個人の青色申告者の事業者における青色申告特別控除額の改正により、複式簿記による記帳のある者は55万から65万と控除額が割増になったかと思いますが、
平成15.16年度は55万の控除額で申告をしており（受領済）
平成17年は65万の控除額で申告をしたところ、

本日、税務署から以下の通知が届きました。

青色申告特別控除の不動産所得について、建物の貸付が事業的規模（アパート、貸間については、独立した室数が10室以上、独立家屋については5棟以上）でないので、65万円の控除は出来ません。

従って、10万円の控除額への修正申告が必要のようです。

お尋ねしたいのですが、いつから不動産所得の青色申告特別控除（複式簿記による記帳のある者）についての建物の室数等の基準があるのですか？
（以前からこのような基準がある場合、平成15.16年度は間違って申告したことになると思いますが、今からどのようにすれば良いのですか？）

それとも平成17年4月控除額を改定した時点で、新たにこのような基準を追加したのですか？

どうか助けて下さい。
よろしくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： noname#46899 回答日時： 2006/04/01 21:08

＃１の方が根拠を示してくれているので少し解説しましょう。

法律で決められていることは、事業としての不動産所得であれば65万円の控除ができるということ。
ここでは「事業」とは何かは定めてありません。法律で定義がない場合には、その用語については社会通念で判断します。

社会通念ですから、本来、
＞アパート、貸間については、独立した室数が10室以上、独立家屋については5棟以上
でなければ事業ではない、などとは言い切れません。それなのに、なぜこのような通知が来たのかといえば、所得税基本通達にそう規定されているから、ということです。
しかし、通達というものは、税務署の見解を示したもので、税務署だけを拘束するものであって、納税者は拘束されません。なぜなら税務署が勝手に作ったものであって、国民の合意に基づく法律とは違いますから。
それに、この通達の中でも「社会通念上事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行っているかどうかにより判定すべきである」とあって、「特に反証がない限り、事業として行われているものとする。」と規定しているにすぎません。どういうことかというと、室数・棟数だけでは必ずしも決まらないということです。
http://www.otakarafudousan.com/tax/tax_2.html

さらにいうと、
＞アパート、貸間については、独立した室数が10室以上、独立家屋については5棟以上
なら、税務署は特に問題がない限り事業として認める、といっているのであって、それ未満が事業ではない、とは言っていないのです。
ですから、税務署から
＞建物の貸付が事業的規模（アパート、貸間については、独立した室数が10室以上、独立家屋については5棟以上）でないので、65万円の控除は出来ません。
などと言ってきているのは横暴だといえます。事業規模でない場合に６５万円の控除はできないことは法律ですが、10室以上・５棟以上でないと事業ではないというのは税務署の一方的規定であって法律ではなく、しかも通達でも絶対とは言っていないんですから。
ですから、あなたが事業的規模だと思っているのであれば、事業規模であると主張できるもの（収入が大きいとか、管理人の常駐が必要とか）を税務署に対して主張すべきでしょう。
ただ、具体的にどうなら事業なのか、というのは判例等をいろいろインターネットで探しましたがなかなかヒットしません。ご存知の専門家の方がいれば書き込んでくれるかもしれません。
http://www2.odn.ne.jp/muraoka/zeihou27.html

なお、事業的規模の場合には別途事業税がかかることになるでしょう。
http://www.tactnet.com/contents/news/bucknum/200 …
（規模の考え方が所得税とは少し違うようですが）

この回答へのお礼

>10室以上・５棟以上でないと事業ではないというのは税務署の一方的規定であって法律ではなく、しかも通達でも絶対とは言っていないんですから。

丁寧に説明していただいて、本当にありがとうございます。最初の確定申告の時、青色申告の決算の手引きを一通り目を通したのですが、そのような規定が書いてなかったので、全く知りませんでした。
一度税理士に相談した方が良いのでしょうか。

お礼日時：2006/04/01 23:50

No.4 回答者： shentihao 回答日時： 2006/04/03 11:48

突然の修正申告で心中お察しします。

Ｎｏ.１の方が根拠を示してくださってますが、私もＮｏ.２の方と同じ立場で通達で税務行政を行うのはけしからんと思っています。
ただ、税務の現場を考えると通達がなければ実務が動かない現状もあります。また租税裁判になっても特殊な事情以外は通達があたかも法令であるかのように取り扱われます。

今回は運悪く（？）税務署の目にとまってしまいましたから、修正申告するしかないです。Ｎｏ.３の方もおっしゃるように現実に税務署から通達に基づく修正があったのですからそれに手向かいする税理士はいないと思われます。また修正額も小額ですし、税理士に依頼しても赤字になると思われます。せっかくの収入をとられてしまうのは悔しいですが・・・。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
本日税理士に問い合わせをしました。
結論から申し上げますと修正申告をすることにしました。
皆様から貴重なアドバイスを頂き、大変勉強になりました。
本当に感謝の気持ちでいっぱいです。

お礼日時：2006/04/03 19:50

No.3 回答者： tantan54 回答日時： 2006/04/03 00:13

１．まず、事業的規模でない限り、残念ながら、６５万円控除や青色専従者控除などはできません。

２．理論的には、「事業概念」に税務署の指導に納得できない場合は、そのまま放っておくと、必ず、増額の更正決定処分を行ってきますから、その処分の取り消しを求める訴訟を起こすことになりますが、この場合、証拠を十分に持っていないと、訴訟自体維持できません。
また、税務署との話し合いで、投資用マンションの不動産所得を事業所得と認めてもらおうと思っても無理です。形式基準ではねられます。
３．この基準は、２０～３０年以上続いており、「事業」概念についての考え方は、植松守雄編著『 注解所得税法〔四訂版〕』（大蔵財務協会、平成 17 年）などが参考になるかもしれません。
４．通常は、税務署の指導に従うのが一般的です。税理士さんに尋ねても、同じような回答が返ってくるはずです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
本日税理士に問い合わせをしました。
結論から申し上げますと修正申告をすることにしました。
皆様から貴重なアドバイスを頂き、大変勉強になりました。
本当に感謝の気持ちでいっぱいです。

お礼日時：2006/04/03 19:50

No.1 回答者： ichimoku 回答日時： 2006/04/01 19:16

平成15年、16年、17年分について青色申告特別控除額を10万円とする修正申告を

することになるでしょう。

青色申告特別控除額は下記の措置法25条の2のような構成となっております。
改正されたのは控除額のみで、それ以外の適用関係は変わっておりません。
第3項の65万円は、事業的規模で営まれていることが適用要件となっております。
不動産所得が事業的規模で営まれているかどうかの判断は、平成15年以前から
ありました。


租税特別措置法
（青色申告特別控除）
第25条の2
第1項　10万円と不動産所得、事業所得、又は山林所得の合計額のいずれか低い金額

第3項　不動産所得又は事業所得を生ずべき『事業』を営むもの
　　　　65万円と不動産所得又は事業所得の合計額のいずれか低い金額


第3項の事業に該当するかは、下記の通達により判断されております。

所得税基本通達
（建物の貸付けが事業として行われているかどうかの判定）
２６－９　建物の貸付けが不動産所得を生ずべき事業として行われているかどうかは、
　　　　社会通念上事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行っているかどうか
　　　　により判定すべきであるが、次に掲げる事実のいずれか一に該当する場合又は
　　　　賃貸料の収入の状況、貸付資産の管理の状況等からみてこれらの場合に準ずる
　　　　事情があると認められる場合には、特に反証がない限り、事業として行われている
　　　　ものとする。
（１）貸間、アパート等については、貸与することができる独立した室数がおおむね
　　　10以上であること。
（２）独立家屋の貸付けについては、おおむね５棟以上であること。

この回答へのお礼

やはり以前からこのような条件があったのですね。
平成15年、16年、17年3年間の修正申告をすることになるのですか...困りました。

ご回答どうもありがとうございました。
大変勉強になりました。

お礼日時：2006/04/01 23:42