賃貸住宅の更新手続き

Question

２００４年４月２５日に入居しました。契約は２年。更新まで１ヶ月を切ったのですが更新手続き関連書類が届きません。
契約書を見ても「自動更新」の記載はありません。

本来なら大家に連絡をすべきなのでしょうが、高い更新手数料（家賃１ヶ月分）のことを考えると知らん顔をしたい気もします。
仮に、このまま大家から何も連絡がこない場合は住み続けて良いと判断してもよいのでしょうか？
（大家から退去通達の場合は６ヶ月前に家主へ通知ですよね？）

宜しくお願いします

m_inoue · Accepted Answer

＞書類を送付するべきなのでは？

本来はその通りです

ただ書類が来ないから更新料が必要ないと言うことではありません

大家が時効になるまでに請求すれば有効です

更新は双方が行う行為です（契約と同じ）
便宜上大家側が契約書を作成しています
貴方が作成しても構わない性質の物です

貴方から請求しても構わない物ですから連絡されればいいでしょう

手続きをしなくてもそのまま住み続けることは可能です

権利・義務はそのまま更新されたと同じ事です

でも、「更新料」が貴方にとって隠れた負債である事には変わり有りません

契約は貴方と大家の間で取り交わして有りますからなんら変化は有りません

オーナーチェンジでも他の方が書かれているとおり、貴方の契約は引き継がれます（競売時を除いて）

＞「賃貸人（大家）に対し更新料を支払うものとする」

この一文が有る限り、５年後に更新料の請求が来ても払う必要が有ります

再度書きますが「更新手数料」はあくまで更新のための事務手数料です

書類を書き換えていないなら必要有りません

＞（大家から退去通達の場合は６ヶ月前に家主へ通知ですよね？）

前回の回答で忘れましたが通知があっても貴方が住み続けたかったらそのまま１年でも２年でも住めます

「正当な理由」が無い限り６ヶ月前に通知しても大家から契約は解除できません

m_inoue · Answer

＞契約書の立会人が不動産会社から弁護士事務所になった事は「書き換え」となるのでしょうか？

契約は大家と貴方の間で結ばれていますので管理会社はどこでも関係有りません

普通、賃貸契約に関与するのは不動産業の方だけです
更新を弁護士事務所が代行しても良い物だろうか？

もしかすると「更新手数料」は必要ないかも知れません
宅建業者以外が請求すると違反かも？

物件の管理自体は誰がしても構いませんので問題有りません

＞更新料の支払いは契約書のやり取りが終わった後に支払う方法でよいのでしょうか？

もし支払うのならほとんどが契約と同時ですが後で振り込む事も有ります

管理会社が存在しても大家との直接契約で更新する場合も有ります
その時は「更新料は支払い」、「更新手数料は発生しません」

sayakaslaw · Answer

ごめんなさい。今、ＮＯ．4さんの回答そして、お礼，見ました。私は，関西在住なのでその感覚で回答していましたが・・・
　契約書には，賃貸人（大家）に対し更新料を払うと記載されているのですね。絶望的です。後、２年の契約期間終了後、契約を締結しなおす。と記載されてませんか？
　そして契約期間内の借主からの解約時には，解約手数料として敷金を充当する。等の記載は，ありませんか？似たような文面で、なんせ途中解約は、敷金，返還なしという内容の文章です。ごめんなさい。もしあれば、契約書の扱いに関しては，同じですが契約期間の扱いは，まったく違ってしまいます。他の方の言われてるとおり
　契約更新料は，発生します。多分、手続きが遅れているだけでしょう。そして、契約を更新する時に契約書を作りなおすなら更新手数料も発生してしまいます。
　すみません、振り回してぬか喜びさせてしまって。
契約書の内容が優先します。連絡をしようが、しましがまったく関係ありません。期日までに必ず連絡がきてしまうでしょう。
　いいかげんな，回答をしてしまい大変なご迷惑をおかけしました。本当に申し訳ありません。

sayakaslaw · Answer

お返事です。通常こういうとき契約の締結しなおしは、しません。契約内容に改定場所がありませんから。管理会社が変えたという家主側の事情です。ただ、管理会社が、何月何日より変わります。という予告通知が前もってあったと思います。これは、口頭でわなく、書面による通知だったはずです。その中に、管理会社の変更に伴った契約内容の変更は，ありません。と明記されてませんでしょうか。まず、最初の契約締結時、その後、管理会社変更、予告通知を保存しておくことで、契約をめぐる環境の変化というか時間の流れがつかめますよね。家主と入居者の契約内容に変更がない場合。
　入居者側の権利に抵触する問題じゃないこと、という風に法的には、判断され、通知だけで良いとされています。管理会社選択の権利は，家主側にありそこが変わっても入居者の権利を大きく侵害するものでは，ないとの見解からです。
　契約というのは、お互いの納得ですから口約束でも成立します。書面なしでも、ただ、後々、トラブルを回避するための取り決め等の覚書という意味があります。
　よって、管理会社の変更は，覚書は、内容が一緒だからつくり直さないけど、大事なことだから書いて残しましょうという意味で書面にするのです。
　現実、私の現在の入居しているマンションも入居5年目になりますが3年半めで大手管理会社から個人の不動産屋に移りましたが同じ流れです。質問者様と同じように不安に思い契約のし直しを依頼された方もありましたが、経費と手間の無駄です。とあなたの権利は、何も変わりませんと説明を受けなっとくされていました。
　なお、事例をひとつ、以前かかわった件ですが、ある会社が所有していた物件ですが、物件の所有者が売買によって変わりました。入居者一同、不安におもわれていましたが、次の所有者もその物件をそのまま賃貸物件として使用するとの事でしたので、手続は所有者が変更する旨の通知、契約内容にに変わりはない、敷金等預り金もきちん新しい所有者に移行されている、経費、手間を省くため契約書の作り直しは，しないとの内容の書面、一枚で終わったことがありました。考え方は，同じです
　入居者の権利は、何ら変わることがなく保証されているという見解からでしょうが、さすがにこれは，作り直してもいいだろう思いましたが、その後なんのトラブルもおきておりません。
　余談ですがこれは，債務者と債権者の間でもおなじで
債権者が変わる場合、Aさんは、Bさんから10万円借りていたその後、BさんからCさんに返すようにいわれた。この場合もAさんに了解を取る必要がなく書面通達のみでいいと民法に記されています。（ただ、債務者の変更は、債権者の許可がいります）
　どうしてもと契約しなおして欲しいと管理人、売主に
申し込めば、契約しなおしては，くれますがもちろん契約書作成料等事務手数料を請求されるでしょう。上記のような見解からです。
　納得されましたでしょうか？私としても不安に思われることなく、契約のし直しもせずこのまま安心しておられるのが一番無駄がないように思いますが、ご検討ください。余計なことまで書いてしまいましたが、参考になれば・・・

m_inoue · Answer

大家してます

契約書は確認してください

地域によっては退去時にまとめて更新料の請求が有ったとこの掲示板にも書いていました

更新料もその時払わなければそれでお終いでは有りません、何年かの時効期間があります

・民法１０年
・商法　５年

４年前の更新料の請求は適法となります

短くても５年間は油断が出来ません．．．（笑）。

更新料＝大家への支払
更新手数料＝管理会社（不動産屋）への支払い

更新の書類を書かなければ「更新手数料」は発生しませんが「更新料」は別物です

要注意！！

sayakaslaw · Answer

またまたです。契約のし直しがなかったのならそのままの内容です。弁護士さんなら、法の正統派ですからなおさら更新料なんてないと思いますが（笑）。更新料は，管理会社、不動産屋が作った儲けるための工夫です（笑）。
　きちんとされているので大丈夫です。弁護士さんの方があなた的には，いいことだと思います。法に縛られてますから。不動産屋のような相手は，素人だからというような対応をされることは，絶対にないですもん（笑）

sayakaslaw · Answer

入居とありますので賃貸のマンション、アパート等だと思います。住居の場合、本来、基本的に契約更新の必要はありません。最初の契約時、とりあえず、契約期間を設けますが、それは、そこで契約が切れるという意味では，ありません。えっ！とおもはれるかもしれませんが、実は，法律的には、そうなってるんです。詳しい説明は，省きますが、住居の契約に関しては、入居者が退去予告をする時まで自動的に続きます。昨今、契約更新手続として金銭が発生することが多くなっていますが、こちらのほうが、特例で、契約時に特約事項として２年おきに契約を締結しなおす旨、その時に更新料が発生する。と明記しなくては、なりません。従来の契約では、ないものなのです。契約書を見なおしてください。明記されていないのでは？もし、書かれていても、入居者から連絡する必要は、ないでしょう。それにより、退去を迫らせることもないはずです。

yachan4480 · Answer

更新手数料は大家には一切関係ありません。
不動産屋の儲けだけです。
私も最初の一回は更新の手続きが来ましたが無視したらその後10年来ていません。

賃貸住宅の更新手続き

＞書類を送付するべきなのでは？

この回答への補足

＞契約書の立会人が不動産会社から弁護士事務所になった事は「書き換え」となるのでしょうか？

ごめんなさい。

お返事です。

大家してます

またまたです。

入居とありますので賃貸のマンション、アパート等だと思います。

更新手数料は大家には一切関係ありません。

この回答への補足

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　またまたです。