納税義務者立会いなしの家屋調査実施について

今晩は。　本年１月１日新築未完成の家屋に固定資産税が課税されてしましました。　現実、１月半ば迄補修などの工事が入っておりました。完成引渡しは、その後１月後半に行い２月に登記を行ったのですが、課税理由は、１２月３０日に家屋調査を行った際に、一連の工事が完了したとみなされからとの事です…その家屋調査のやりかたに問題があると思うのですが、担当職員は、納税者の立会いもなく、家屋調査を行い固定資産税を評価したのです。　家屋の鍵は、建築会社に連絡と取りその時間に開けておくと業者さんも開けたらしいのですが…　納税者としてなんか納得できなくて、こちらに相談致しました。　現在審議申し立ての準備をしておりますが…　　この件に対してお分かりの方いらっしゃいましら、回答宜しくお願い致します。

No.4 回答者： matthewee 回答日時： 2006/06/06 21:48

１．下記の参考URLに、最高裁ＨＰから、昭和５９年１２月７日判決全文を貼っておきます。

　確かに判決文では、「…、新築の家屋は、一連の新築工事が完了した時に、固定資産税の課税客体となると解するのが妥当である。」と書いてあります。
　しかし、この文章の前に、「また、新築工事中の建造物が、工事の途中においても、一定の段階で土地を離れた独立の不動産となる場合のあることは否定できないが、独立の不動産となる時期及びその時期における所有権の帰属を認定判断することは、固定資産の持つ資産価値に着目しつつ明確な基準の下に公平な課税を図るべき固定資産税制度の趣旨に添うものとはいうことができない。」とし、工事中の建物を固定資産税の評価・課税対象としないとその理由を書いています。

　この判決文を読む限りでは、１月１日時点では新築工事が完了しておらず、２月頃に工事が完了したので、評価対象となる家屋は１月１日現在の旧家屋（＝旧評価基準で評価）ではなく、２月に完成した新家屋（＝新評価基準で評価）として評価する、と判示したとしか思えないのです。

　この判決文からは、工事中の新築家屋については、その完成を待って慎重に評価・課税せよと最高裁は考えているように思います。
　この点は、No.２の回答で紹介した２冊の文献でも、考え方は同様です。

　市資産税課が、「新築の家屋は、一連の新築工事が完了した時に、固定資産税の課税客体となる」という判決文の一部だけ抜き出したとしたら、この判決文の趣旨を全く曲解したものと言わざるをえないと思います。

２．質問文のケースが難題だと思った理由は、既に建物は完成しているので、１月１日時点は工事中であり建物が未完成であったことの証明が難しいと思ったからです。
　建設会社の工程表などを証拠として提出し、１月１日時点で工事中であったことを証明できれば、勝算もありますが…。

　回答の補足で、「審議申し立てを行った」とありますが、固定資産評価審査委員会で審査申出事項となるのは、価格だけなので（地方税法４３２条＝平成１２年に改正）、今回のような家屋の完成時期や、所有権の存立時期については審査委員会が審理を受理しない可能性もあると思います（＝門前払い扱い）。
　この点で、No.２の回答で、固定資産評価審査委員会に審査申し出を行うというのは、間違っています。訂正し、おわびします。

　審理対象とならなければ、行政不服審査法に基づく不服審査の申し立ての対象になります。
　この場合、納税通知書の交付を受けた日の翌日から起算して６０日以内に、市長に対して文書により審査の申し出を行いますが、それでも納得できなければ、行政訴訟を提訴することになります（こちらも６０日以内の制限あり）。

参考URL：http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_i …

この回答へのお礼

丁寧な、回答有難うございます。　私も全くこの判決からは、同じ解釈をしておりました。私は、固定資産評価委員会に対して、審査申し立てを行ったつもりでしたが…担当者の勘違いにて…審議申し立ての回答を文書にて送ってきました。　私は、課税の額をゼロにして欲しくて、一連の工事の終えた時期の解釈の仕方、家屋評価を行った時点での、内部仕上げ工事が済んでなった事、評価のやり方（納税者立会いなし）で審査申し立てを行ったのですが…

担当者にも、業者に確認取って、工事が終わっていたのか確認、調査する権利はあるのですが…それさえもやろうとしないのが現実で、調べたのは、電気、ガス水道がつながっているので、課税対象だといいはる始末でした。（涙）　いずれにせよその担当者が問題です。

本当にありがとうございました。　頑張ってみます。

お礼日時：2006/06/06 22:21

No.3 回答者： zeizei2000 回答日時： 2006/06/06 12:54

この場で結論を出せるような内容ではないので参考までに。

>１月半ば迄補修などの工事が入っておりました。

質問文を拝見してこの部分が気になりました。一連の新築工事は１２月末に一旦完了して、その後、追加で補修等がされたのでしょうか。内装等が未施工の状態であれば完成と判断されることはないはずですが、施工された後の補修工事であれば、一連の新築工事は一旦完了していたと判断される可能性は充分にあります。実際、担当者が１２月末に調査した段階ではそう見えたのでしょう。

また、質問者さんは家屋調査の方法に問題ありとお考えのようですが、法的には、正当な評価をするために納税者に対する質問・検査権が認められていますが、家屋を評価するのあたっては、家屋そのものを調査すればよいわけで納税者の立会いが義務付けられているわけではありません。道義的な問題はあるにしても法的には間違っていないといえます。

調査に際して業者と交渉したことについては、引渡前の物件は建築業者の管理下にあるので当然のことでしょう。業者が完成していると言って調査に応じた可能性が大きいと思いますが、施主の了承無しに鍵を開けた業者に道義的な責任はないでしょうか。このあたり、業者と質問者さんとの間にも見解の相違があるように感じます。

なお、納税義務者の認定について、賦課期日現在、まだ請負人から注文者へ家屋の引渡は未了であるが、すでに家屋は完成している場合、引渡未了であっても注文者を納税義務者と解してよいという判断が示されています。民法での所有権の考え方とは少し異なるのかもしれません。このような判断が示されているということは、引渡前でも課税対象になることもあるということです。

この回答への補足

回答ありがとうございます。法の解釈の仕方にもよると思いますが…一連の工事完成が完成とは、どのような状態の事でしょうか？　私が建築した物件は、賃貸用の物件です。1月段階では、内装工事の仕上げが終わっておりませんでしたし、又1月に入り一部分テラスを延長する工事を行っております。　皆様からの回答ありがとうございます。　参考にさせて頂きます。

補足日時：2006/06/06 15:57

No.2 回答者： matthewee 回答日時： 2006/06/06 00:45

※おそらく、市資産税課の“フライング”だと思いますが、それを市資産税課に認めさせ、あるいは固定資産評価審査委員会で市資産税課のミスを認めさせるのは、かなり難題だと思います。

　なお、今年の１２月３０日時点で、どの程度まで完成している建物であったかについて不明なので、見解の相違を生む可能性もあることに十分、留意して下さい（門、フェンス等は課税対象外なので、工事未了は関係ありません）。

１．不動産登記規則第１１１条で「建物とは、屋根及び周壁又はこれに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供しうる状態にあるもの」と定義されています。
　おそらく、資産税課は、同規則を課税根拠としているものと推察されます。
　だから、未完成建物であっても、屋根、壁があるから家屋として固定資産税を課税できると判断したのでしょう。

　この考え方には、例えば、農家住宅の離れの増築等には一定の効果がありました。離れの骨組みを作り屋根を葺いても、下地壁の状態で何年も未完成のままにしておくことがあったからです。
　この場合、市町村は、未完成家屋の状態で（＝例えば、下地壁の状態で）評価し、完成家屋に比べれば低い評価額で課税していました。
　
２．しかし、この考え方は、請負による新築家屋には該当しないものです。

　新築家屋の請負契約の場合は、建物の引き渡しまでは請負人に建築中の建物（＝この場合は完成前の建物資材の集合体というべきか）の所有権が帰属し、建物引き渡しを完了してはじめて、発注者（＝建築主）に所有権が移転すると考えたほうが合理的だと考えられています（民法の「請負人帰属説」）。

　要するに、賦課期日である１月１日時点では建物の引き渡しを受けていない以上、質問者さんはこの建物の所有権を得ていないということになります。

　質問文で資産税課が家屋調査を行う際に、「家屋の鍵は、建築会社に連絡と取りその時間に開けておく」という事実が、この完成前の建物の所有権が質問者さんにはないという反証だと思います。
　建築確認書を閲覧すれば、建築主が誰であるかはすぐわかります。この建物の所有者が質問者さんであると市資産税課が認識していれば、質問者さんに家屋調査の問い合わせをするでしょう。

　地方税法第３５９条では「固定資産税の賦課期日は、当該年度の初日の属する年の１月１日とする。」としていますが、１月１日時点において、質問者さんは家屋の所有権を取得していないので、納税義務者ではないのです。
　市資産税課は、平成１８年１月１日現在、この家屋の所有権を得ていない質問者さんを納税義務者とみなして課税していますが、本来、みなし所有者の課税は、災害等によって所有者の所在が不明なときに使用者に課税するものですから（地方税法３４３条）、法の趣旨が違います。

３．昭和５９年１２月７日最高裁判例では「工事途中の建造物を課税客体とすることは、固定資産の持つ資産価値に着目しつつ明確な基準の下に公平な課税を図るべき固定資産税制度の趣旨に沿うものということはできない」という判断を下しています。

　さらに、固定資産税務研究会編（＝総務省自治総務局固定資産評価室の現職担当者が執筆している）「要説固定資産税（ぎょうせい刊）」では、
http://www.gyosei.co.jp/
「課税客体となる家屋」の項で、「従来固定資産税においても、実務上、建築途上の家屋である場合、賦課期日現在において登記可能な程度に至ったからといって直ちに評価・課税していたわけではなく、完成を待って評価・課税してきたところである。ただし、例外的に家屋が未完成なままに使用が開始されたような場合、不動産登記法上登記が可能である程度に至っていれば、評価・課税することになろう。」（以上、引用終わり）。

　要するに、総務省・固定資産評価室の見解として、建物の完成を待って評価・課税し、未完成建物の場合に、例外として “使用”が開始されれば、評価・課税すると結論付けているのです。
　
　同じように記述は、固定資産税務研究会（＝同上）編「家屋評価実務ハンドブック」（地方財務協会）にもあります。
http://www.chizai.or.jp/

４．一般に、固定資産評価審査委員会には、過大な期待を持たないほうがいいと思います。
　審査委員は、市町村の議会の同意を得て、市町村長が選任しますが、中立の立場というより、むしろ資産税課の評価を追認する機関であることが多いようです。

　これは、審査委員の経歴を調べればわかると思います。また、審査委員は、固定資産税の評価のプロではなく、情報は全て資産税課から得ることになりますから、資産税課に厳しい裁決というのは期待できないと思います。だから、地方税法に違反していること、そして、総務省・固定資産評価室の見解を記述した文献を証拠として、審査委員会で申述して下さい。

　それでも、最終的には、固定資産評価審査委員会を相手取り、行政訴訟を提訴することも視野に入れる必要があります。

この回答への補足

回答ありがとうございます。私が、発注したのは、賃貸住宅でした。職員が、家屋調査を行った当日にその目的とする用途に供しうる状態にもなっておりませんでした。建築主が誰であるかはわかっていたそうです。　担当者の言い分は、私より管理会社のほうが、入居状況を把握しており、管理会社より私に連絡がいってるものだと思ったとの返答でした。　又、審議申し立てを行ったのですが、回答では、一連の工事が完了した時（昭和５９年１２月７日最高裁判例）時との文面が入っておりました。　固定資産評価委員会の委員も、役所OBなど、中立的な立場ではなく、どちらかと言うと資産税課よりである事も、判りんました。mattheweeさんの回答大変参考になりました。

補足日時：2006/06/06 16:30

No.1 回答者： zorro 回答日時： 2006/06/03 06:19

所有者に事前に通告があり、立会いも必要です。

ましてや引渡し前です。役所と交渉してください。