敷金精算　特約の解釈：貸主指定業者にて行う？

Question

現在、愛知県でアパートの敷金精算の交渉をしています。（私が借主です。）
賃貸借契約書の特約として、
「借主は明け渡しの際に、鍵器具の交換・畳の表替え・襖の張替・ルームクリーニング等
貸主の指定する業者で必ず行うこと。」と書いてあります。
契約書の別の部分に、「退去時に鍵を１本でも紛失していた場合、鍵器具の交換をします。その代金は借主の負担となります。」と、書いてあります。
この二つを併せて読むと、この特約は「借主の責任で交換・修復するものは借主の負担とする、ただし、必ず貸主指定業者にて行う。」と、解釈してよさそうですがどうでそうか？

現在、畳表全部・襖全部・ルームクリーニング他で敷金１８万と、ほとんど同額の負担を求められています。当然、私の責任である部分に関しては負担するつもりですが、
それ以外の自然損耗については拒否するつもりでいますが、大屋さんから（個人の方です。交渉は全国チェーンの不動産屋としています。）この特約を盾に認められないと言われても、「業者は指定されているが、全額負担するとは書いていない」と、主張ができるでしょうか？

敷金の精算の交渉は初めてで、色々調べてはいるのですが、このようなあいまいな特約で参考にできるものがなく、皆様の力を貸していただければと思います。
よろしくお願いします。

legalmindcojp · Accepted Answer

的確な回答を入れられずすみませんでした。
　疑問に思われている点については、「指定業者が施工」「(このうち)借主が負担すべき部分は借主が金銭で負担」という解釈でよろしいかと思います。「施工箇所全部借主負担」というような理不尽な主張は常識的にも、出るとこに出ても通用しないと思います。
　具体的な数字を概察すると、畳表替え6帖として30,000円、襖6枚で20,000円、クリーニング40,000円程度として、とくに名古屋以西では合計9万円程度は通例かも知れませんが、18万円は高めの全部のようなので、全額負担としても半値ぐらいが妥当のような気がします。
　ただし、上記についても、とくに関東では畳襖クリーニングについて、貸主が全部または半分をもつような(日常生活上の損耗貸主負担基準)傾向にあるようです。
　お話を伺う限り、突き詰めていくと施工業者の金額の高低の側面を残しつつ、その代金負担の有無なり割合がポイントになってくると思いますが、敷金全額返還でもよさそうな感じを受けます。
　この関係の紛争のため、(不動産適正取引推進機構?からだったと思いますがこれには自信なしです)ガイドラインが出ていますので、そのようなものを示しつつ積極的な主張を展開されるべきと思います。

youchann · Answer

主張は出来ると思いますが、実際的には管理会社が全国チェーンの不動産業社であれば、現実的には厳しいと思います。

どこの業界でもそうですが、これからのお客さん（新たな入居者）にはやさしいですが今までのお客さん（退去者）には厳しいのが実情でないでしょうか。
全国チェーンの会社にはマニュアルがあり、できるだけその方針に応じたシステムを用います。ゆえにできるだけ例外は作りたがらないものです。
仮にあなたの主張が通ったとしても、リフォーム業者が指定されているわけですからそこが水増しの見積を出す事も考えに入れなくてはなりません。
また新たに請求があれば支払拒否もできますが、敷金を預けているという状況も考えあわせるとなお、一層難しいと思います。
直接オーナーがに談判するか、裁判に訴えるつもりの気概くらいなければ無理でしょう。

たまたま今回は全国チェーンの不動産業社だからですが、
不動産業社の中には良心的な業者もいますのでくれぐらも勘違いのないように。

legalmindcojp · Answer

よく見られますが、概してあまり望ましくない契約書条文のひとつですね。
　契約自由の原則といわれるように、契約においては、法令等に反しないもので、公序良俗に反しないものは一応有効と考えるべきだと思います。その点、ご質問のような業者指定の特約が、これらに反しない限り、契約に際してそれを認めている以上原則としてこれに従わなければならないと思います。
　もし、今になってその条項にどうしても納得がいかない場合は、以上のように合理的に話を詰めていかなければならないといえるでしょう。
　以上によく似ているものとして、かつて銀行で住宅ローンを組む際に、その銀行の指定する火災保険会社で保険を契約しなければ融資をしないというものがよくありましたが、各銀行ともこの方式は顧客からは不評であり、自由競争促進や独占禁止法の意識からか最近はこの方式を撤廃するなどの改善されているようです。しかし、公的な住宅金融公庫の融資に際しては、何か他に合理的な理由もあるのかも知れませんが、いまだに保険会社指定が行われているところをみると、契約において優位な立場にある者が一定の条件づけをすることは、線引きが難しいところですがある程度是認されているものなのかも知れません。もっとも、相手が公庫であろうと銀行であろうと、そして大手管理業者であろうとも、意外にそういった隅々の部分については例えば裁判には負けて結果的に違法とされるケースもないとは限りません。
　今日、不動産の賃貸市場は借り手市場という傾向があり、今後は契約の際にその条件が気に入らなければ借りない、というように借り手側がどんどん対等以上の優位な立場で取引を進めていくようになっていくものと考えられ、望ましくない契約内容やそのような方式をとる業者等は自然淘汰されていくでしょう。
　なお、観点が別の問題として、その指定業者リフォームとこちらで依頼したリフォームとの間に例えば1.5倍なり2倍以上の開きがあった場合には、その点を指摘して逆に特約を潰す特約をする必要があるものと思われ、このためには、退去の1ヶ月程度前には一度立会いを要求し、どこをどう直せばいいかということを協議しそれをメモするなり証拠を残しつつ、早め早めにこの処理をしていくことが肝要と思います。退去日が迫ったりその日を超えた場合には、貴方に立ち入る権利もなくなることから、結局指定業者がせざるを得なくなります。

forlent · Answer

敷金精算の交渉は面倒ですよね。
　賃貸物件の退去時にかかる原状回復費用の特約については、「修繕費用」の負担を求める内容になっている場合が多いと思います。これは「貸し主が業者を手配して修繕工事を行うから、お金だけ出してください」という意味です。
　aptivaさんの場合、貸し主指定業者の手配による修繕については同意されているわけですから、この点に関しては争いがないわけですよね。
　
　問題はその負担金額に不満があるということですね？もしそうであれば、非常によくあるお話です。
　鍵の紛失に関しては、鍵を拾った人などによる後日の事故を予防するために交換をします。これは借り主にしても、原状回復できないわけですからその分を弁償するのは当然といえるでしょう。ですので、もし紛失されていれば当然に費用負担が発生します。しかし元の鍵（合い鍵も含めてすべて）を返却できるのなら原状回復できたことになり、本来費用負担は発生しません。ただ、ここで退去時に必ず交換せよという特約条項の妥当性が問題になります。
　
　部屋の鍵は、入居当初新品だったでしょうか？もし新品だった場合（新築物件を除く）には、交換負担が認められる可能性があります。以前は、鍵を使い回していたりしたのですが、近年これを悪用して犯罪が発生したことがあり、管理会社や大家さんがその損害賠償責任を免れるため入居ごとに鍵交換をするケースが増えてきています。鍵は基本的に設備なので、本来は貸し主の負担で交換すべきなのですが、借主が無断で合い鍵を作る例が後を絶たず、その確認のしようがないのが現実なので、鍵の返却がなかったものとみなすことでその交換代を負担してもらおうという考え方なのです。逆にいえば、このような条項が入っている物件の場合は自由に合い鍵を作っていいということです（勝手に違う鍵にすることはできませんが）。
　要するに、費用負担を求められる可能性があるということです。
　
　ではそのほかのものはどうでしょうか。破損・汚損した器具や壁クロスなどはやむを得ません。破れやめくれなどは張り替えになります。また、ルームクリーニング代はおおむねどこでも借主負担が認められているようです（関東地方の場合）。
　しかし、畳・襖の張り替えや自然損耗による汚れに関しては貸主負担が原則です。日常生活をしていれば、畳がすれるし、襖も退色する、クロスもしかりです。なのにすり減ったから、変色したから弁償しろとはいえないはずですね。人に住んでもらうことを前提に貸しているのですから、それは家賃に織り込み済みだというのが判例の考え方のようです。ですから、この部分は返却請求しても良いように思います。また、いくら特約に「すべて張り替えること」などの文言があっても当然に有効ではありません。あまりに一方に有利な契約はその部分が無効になることがあります。特に建物賃貸の場合、借主保護に傾いた解釈をする傾向にあるので、らちがあかないようなら少額訴訟で争うのも一つの方法かも知れません。
　
　ただし、これは裁判になった場合の話なので、そんな面倒なことはやっていられないというのでしたら、クリーニング、畳、襖、壊した所、鍵代くらいで折り合いを付けてはどうですか。それで大体１０万円前後というところだと思います。
　こういう問題をいろいろ扱っているＨＰがありますので参考になさってください。大変長くなって済みませんでした。

参考URL：http://www.yamatetsu.com/

敷金精算 特約の解釈：貸主指定業者にて行う？

主張は出来ると思いますが、実際的には管理会社が全国チェーンの不動産業社であれば、現実的には厳しいと思います。

よく見られますが、概してあまり望ましくない契約書条文のひとつですね。

的確な回答を入れられずすみませんでした。

敷金精算の交渉は面倒ですよね。

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