管理組合が駐車場運営で損害を発生させたときの損害賠償請求の時効はいつまでですか？

マンション管理組合（理事長）が管理地（マンションの敷地）外に駐車場を借り、マンションの住民（占有者を含む）に対して、敷地内の駐車場とともに外部駐車場を貸しています。区分所有法に照らして、外部に駐車場を借りて居住者に貸与すること自体が、管理組合の業務ではないと思われます。その上、会計明細が不明なので実体は現在不明ですが、うわさでは、外部駐車場を高く借り上げ、内部に安く貸し出しているようです。もしこれが事実の場合、管理組合に損失が発生することになりますが、この場合、理事長に対して不法行為責任、損害賠償責任を請求できますか？
現在、役員（理事・監事）が、グループになって仕切っており、他の組合員を寄せ付け無いので、証拠が取れないのですが、民法724条の「加害者および損害」を知ったときの３年の時効の進行は既に始まっているのでしょうか？

No.5 ベストアンサー 回答者： st_tail 回答日時： 2006/10/04 13:15

追加します。

会計帳票類の開示義務は、標準管理規約であれば第７章会計の第６４条（帳票類の作成、保管）という条項に書かれています。この条文では「会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿およびその他の帳票類を作成して保管」する事と、組合員から「理由を付した書面による請求があった時は、これらを閲覧させなければならない。」と定めています。
もし、この条項を削っているとしたら、相当なワルですね。

できれば、弁護士を通じて会計帳簿の閲覧を要求し、断られたら理事長解任、閲覧出来たら、公認会計士等にチェックをお願いするのが良いかと思われますが・・・。

お力になれなくて申し訳ありません。
がんばって下さい。

この回答へのお礼

度重なる回答ありがとうございます。

規約の会計部分見落としていました。
「帳票類の閲覧」残っていました。

早速、同士に弁護士を通じて閲覧請求することを提案してみます。
了解が得られるかどうかは微妙ですが、私のできる範囲でやってみます。

一歩進むかもしれません。有り難うございました。

お礼日時：2006/10/05 10:16

No.4 回答者： st_tail 回答日時： 2006/10/03 18:31

事情、拝見致しました。

そのような事情で有れば、やはり味方や協力者を集めるのが一番だと思われます。管理組合というのは多数決が原則ですから、同じ考えの皆様を集めないことにはどうにもなりません。

説得の材料として考えられるのは、このまま逆ざやで駐車場運営をしていると、修繕積立金が足りなくなる、と言うあたりで攻めてはどうか、と思われます。築３０年を過ぎていれば、給水管、排水管、エレベーター等、お金のかかる修繕が待ちかまえています。それらの費用概算を出し、現在の積立金金額と比較してみれば、たいていの方は青くなるのではないでしょうか。その上で、経費節減の意味から駐車場の借り上げをやめた方が良いのでは、と言う感じで提案をしてみるのはいかがでしょう？
もっとも、それでも大丈夫な位積立金があるので有れば、この方法は使えませんが・・・。

また、本当に業者との癒着が有るので有れば、区分所有法に基づき、裁判所に解任請求をする事もできますが、これは証拠がないので無理でしょう。考えられるのは、管理規約の帳票類の保管、閲覧をさせないから、と言う理由で解任請求をする位でしょうか。内容証明郵便で理事長に閲覧を請求し、拒否されれば何とかなると思いますが、実際にやったことがないので保証はできません。それに、規約にこの条項が無ければどうしようもないですね。

どうも大してお役に立てなくて、申し訳ありません。
何でしたら、地元の役所などで開催しているマンション管理士の相談会とか、法律相談等を利用してみてはいかがでしょうか。

この回答へのお礼

再度の回答ありがとうございます。

帳票類も開示義務がありますか？ということは、契約書や請求書等も見られますか？規約には、総会議事録と理事会議事録の閲覧しかのっていないのですが可能でしょうか。

同士は数人いますが、それ以上は増えません。面倒には巻き込まれたくないのが人情でしょう。居住者全員にビラで勉強会の呼びかけもしました。ただ、建物同様、高齢化が進んでいます。
総会やビラで、修繕積立金が少ないことや計画的な支出が必要なことは何度も訴えています。

マンション管理士相談会、無料の弁護士相談、有料の日住協の弁護士相談なども経験しました。
アドバイスも受け、判例を含めて研究を重ねてきています。

弁護士相談では、できれば最寄りのマンション管理に詳しい弁護士と相談し、詳細な検討をということでした。
ただ、弁護士をつけるという提案をすると、同士内で「裁判までは・・・」と言う話になってしまいます。
私は、裁判目的ではなく、理事会運営を正すために、まず情報開示を迫らないとどうにもならないので、そのためには、弁護士を付けた方が動きが早いと思っています。裁判は覚悟しますが、弁護士＝裁判では無いと思うのですが・・・。

高齢化と住民の無関心（危機意識の欠如）お任せが一番の難敵となって、それが相手の追い風にもなっています。見たところ、役員と取り巻き含めても全体の２割もいないですが、巧みなテクニックで委任状を集めれば過半数どころか３／４もクリアします。
私がかかわる前の、自治会時代から彼らは周到に準備を進めていたのですから敵わないです。

文書（内容証明等もつかって）や総会で追求しても、質問のすり替えを多用して回答にはなっていませんし、最後は取り巻き応援団につぶされます。内容はなくても、心理的な効果を使っての広報や議事進行のテクニックは長けています。ですから、相手の土俵で行動をしても不満が高まるだけなので、別法をと、提言するのですが、同士の賛同が得られません。

でも、ココは辛抱と思っているので、唯一時効のことが気になっています。弁護士相談でも、設立総会時の手続きににも違法と思われる事項が上がっていますが、そろそろ諦めですかね。相手の思うつぼなんですが・・・

これを読まれた皆さんの所では、このような事態にならないように、意識高揚、啓蒙につとめて下さい。

お礼日時：2006/10/03 20:01

No.3 回答者： sannomaru 回答日時： 2006/10/01 18:40

　＃１です。

　説明が不足していたようで、あらぬ誤解を受けたようですので、参考までに当方の管理組合の状況を差し障りのない範囲でご説明しておきます。

　ご質問者が回答の中でご指摘になっている点については、小生も承知しております。管理組合の理事については、ご指摘の通り持ち回りでやっておりますが、持ち回りであれ、理事である以上は責任をもって、民法上の善良な管理者たる注意義務をもって、理事会、総会に臨むべく、マンション管理士試験と管理業務主任者試験の両方に合格だけはしております。専門家ではありませんが、必要な知識は身につけていると考えております。

　さて、周囲が無関心であるということですが、うちのマンションでも関心がない人は多く、総会の出席率も3割程度（あとは委任状により総会を成立させているような状態）です。ご質問者のところと違い、最初から分譲で購入していますが、居住者の中には、管理組合が自治会で、管理会社が大家さんみたいな感じで総会で質問する方もいます。
　
　駐車場の問題も前期の総会で居住者から見直しの意見が出ていたのですが、前期理事会で十分議論がされないまま当期理事会に引き継がれたもので、理事である以上は、必要な検討を行い、総会に案をかけるまではやる必要があると考えており、前に回答したようなことを検討し、区分所有者に対して案を示してアンケートを実施しております。最終的には、現状維持で行くのか、民間駐車場を借り上げるのかは、総会で決定するべきものと考えており、当方としては方向性も考え方もすべて住民にオープンにして、その決議で決めれば結果はどのようなものであってもよいと考えております（理事としての責務を果たすという意味で）。

　なお、ご質問者が、管理組合が理事長等により違法に運営されていると考えているならば、不法行為というよりは、刑法上の背任や横領にあたるかどうかを検討し、最寄りの警察署に相談されることも一つの方法であると思われます。

この回答へのお礼

先ほどは、感情的になり本当に申し訳ありませんでした。マンション管理士試験と管理業務主任者試験の両方に合格していれば立派な専門家です。それが国家資格というものではないでしょうか。使うかどうかは別にしても登録されておいた方がいいと思います。
私も、思いつく得失について正確な情報を全て流された上で、区分所有者がそれを理解し同意されるならば不本意な内容でも仕方がないと思っています。但し、＃２でも指摘されているように、将来、背任行為として追求されないように、不利になりそうな内容は特に詳しく説明しておいた方が無難だと思います。
ご指摘のように、警察へ相談というのも思案の一つにあげています。ただ、証拠がある程度挙がらないと困難と、現在の管理組合組織に問題有りと考えて動いている人の中でも意見が割れています。当方内でも考えがいろいろあってその中で不和があってはもともこも無くなってしまうことも懸念材料です。とりあえず、もう少し大事（事件）になるまで様子見（資産の目減り覚悟で）ということになってしまいました。私としてはいささか不満ですが、今後のことも考えると足並み重視は必要と思っています。
今回の質問は、情報として「可能性の有り無しを知りたい」のが真意です。
お話ついでに私がもっともよくできていると思う規約の一つを披露します。「理事会は、総会の決議にかかわらず、予算総額以内ならば、理事会の決議を経て予算の変更ができる」というものです。ブレーキのない電車という感じでしょうか。
私どものようにならないように、自立した管理組合運営をされるように真に祈っています。

お礼日時：2006/10/01 22:14

No.2 回答者： st_tail 回答日時： 2006/10/01 14:42

マンション管理会社社員です。

まず、確認をしておく必要があるのは、外部に駐車場を借りる、と言うことがどういう経緯で行われたか、です。
過去の総会できちんと議決された事で有れば、これは不法行為でも何でもありません。

また、区分所有法では、外部に駐車場を借りることを別に禁止もしておりません。ちなみに「管理組合」とは、区分所有法第３条に規定されているとおり、「建物並びにその敷地及び付属施設の管理を行うための団体」です。組合で借りた駐車場の維持管理、と言うのは、その業務に入ると思われます。

で、賃料が逆ざやになっていると言う点ですが、＃１さんが書かれているとおり、十分あり得る事でしょう。駐車場の数が足りないから抽選にして、外れた区分所有者は我慢しろ、と言うのも一つの意見なら、利用出来るスペースが足りないのであるから、その分を管理組合が負担して駐車場を借りよう、と言うのも一つの意見であり、どちらのやり方にも問題はありません。要は、区分所有者がどちらを選択するか、にかかっています。

いいですか、それを決める事ができるのは、あなた達区分所有者だけ、なんですよ。逆に言えば、区分所有者の過半数が納得しているので有れば、公序良俗や法に違反しない限り、好きなように決めて構わないのです。

外部の駐車場を借りて、それを逆ざやで区分所有者に貸す、なんて事は、理事長が単独で判断してできる事とは思えません。更に毎年の会計報告、予算案を承認しているので有れば、なおさらです。当然過去に何らかの総会決議を取っていると考えるのが妥当でしょう。

それが嫌だというので有れば、あなたが総会で声を上げる事です。あなたの主張が、組合員の過半数を納得させられるので有れば、このシステムを変えることができますよ。

さて、せっかく回答をしてくれた方に、大変失礼なお礼を書かれていますが、あなたももうちょっと勉強すると良いですね。

あなたは理事長に対して損害賠償を請求しようとされているようですが、一般に個々の組合員が理事に対して賠償請求ができるか、と言われれば、これは「できない」が正解です。

理事というのは管理組合の総会で選任され、管理組合の役員としてその職務を遂行する立場にあります。この職務遂行の過程で発生した損害賠償義務は組合に対してのものであり、個人の組合員に対するものではないからです。以下に判例を示します。

「また、区分所有者の団体（管理組合）に損害が生じてもその賠償請求権は団体の全構成員に総有的に帰属するから、各構成員が単独でその損害の賠償を請求することもできない。」（東京地裁Ｈ４年７月２９日判決）

つまり、理事長に損害賠償を請求するなら、管理組合の総会でその旨の決議が必要です。おわかりですか？

また、このような逆ざやでの貸し出しが、区分所有法で定める「共同の利益違反」である、と言うので有れば、「その是正を求める様な団体的性格を有する権利は区分所有者全員が平等に有し、その行使は集会（総会）の決議によるべき事」と言うと言う理由で、理事長への賠償請求を認めなかった判例（神戸地裁Ｈ７年１０月４日）も有ります。

ついでに書いておくと、理事長には会計帳簿類の作成義務があります。また、総会の議事録の作成義務があります。そして組合員が理由を書いた書面をもって請求すれば、その閲覧を断れない事になっています。（標準管理規約第４９条、第６４条）いきなり損害賠償だ、不法行為だと騒ぐ前に、まずは、そのあたりをきちんと調べて見る必要が有るのではないでしょうか。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
前回答者には申し訳ないと思っています。この場を借りてお詫びします。
問題全体を書けないので矛先を誤った方向に向けてしまいました。本当に申し訳ありません。

もちろん、多くの組合員同様、見ざる聞かざる言わざるが、お叱りを受けることもなくストレスも無いです。
駐車場の問題は、ごく一部です。役員の方々は、率先して役員になられて、次期役員も理事会で推薦することになっています。
組合員からも立候補できますが、多くの推薦人を必要とし、更に総会決議に図る前、事前に定員に絞ることになって、実質役員は理事会推薦で決まっています。

組合員自身が、直接損害賠償請求をできないことは、十分承知しています。将来、現体制が崩壊したときに責任追及ができる可能性があるかどうかを知りたかったのです。

管理組合は、所有権の移転が生じて築、３０年以上を経て設立されました。そのとき、管理組合準備委員会として、現体制の役員がかかわり、設立総会を経ています。詳細は、当時私は現在のところにいなかったので不明ですが、業者との癒着なども耳に入っています。また、町内会の活動費も規約で決めて、管理費とは別途に居住者（占有者を含む）から徴収しており、町内会のお祭りを最大の管理組合の仕事と広報誌にも大々的に取り上げています。修繕工事の見積もりの閲覧を請求しても、業者の個人情報と称して見せてもくれませんし、理事会議事録以外の資料はほとんど閲覧できません、コピーや写真撮影も理事長の一存で禁止です。

外部の駐車場は、自治会時代から、借りていたもののようで、特に総会で決議されていません。とにかく、役員は根回し上手です。
こんな話、内部で処理すべきであり、そのように努力もしました。が、周囲が、無関心を装っています。
私は、新参者ですし。個人的には、「あなたの方が正しいけれど、長年のつきあいがあるからねぇ」とか、「本当にひどいよね。がんばって」とか、でも動いてくれる人はわずかです。自分だけの問題なら、さっさとできるのですが、管理組合となると、たとえどんな内容でも、多数を取ればＯＫの論理になってしまいます。無関心な人から議決権をあつめればＯＫです。役員はそこを心得ています。

こんな内部批判の文章では、またお叱りを受けるとは思いますが、現状打開を目指していることだけをご理解頂ければ幸いです。

お礼日時：2006/10/01 17:54

No.1 回答者： sannomaru 回答日時： 2006/09/30 23:10

　法律の専門家ではないので、時効の起算点等についてはお答えできませんが、マンションの管理組合の理事を現在やっている立場から、一言申し上げます。

　
　私の居住するマンションでも、外部の駐車場を借り上げて、借り上げ料金よりも安く居住者に貸し出すことを検討しています。これは、管理組合に損害を与えることを目的とするものではなく、区分所有者数に対して、敷地内の駐車場の数が不足しており、結果的に共有の敷地から利益を受ける者が特定のもの（敷地内の駐車場を利用できるもの）に限られています。この不公平を解消するために、定期的に抽選するか、若しくは不足する駐車場（うちのマンションでは５，６区画ですが）を借り上げて、その分を敷地内駐車場料金を上げるなどして対応することを考えています。

　ご質問の外部の駐車場を高く借り上げということが、cayra氏の居住するマンションが同様の状況にあるならば、周辺の駐車場料金に比べて高いということでなければ、必ずしも損害が発生していると言えないのではないでしょうか？
　さらに、管理組合では、毎年総会において決算報告、予算案について総会決議を行っているはずであり、その予算案で駐車場の借り上げ費用が予算化されていて、それが総会で承認されているのであれば、不法行為は成立しないものと思われます。
　不法行為責任や損害賠償責任を検討する前に、管理組合の総会で予算、決算について質問をすることが必要だと思います。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
　総会資料では、駐車場借り上げ費用として明記されておらず、駐車場整備費となっていて明細がわからない状態です。

　失礼ですが、sannomaruさんは、どちらかというと順番で理事にさせられた方ですか？それとも、マンション管理の重要性感じて率先して理事になられた方ですか？
もし、前者であれば、理事の方々で区分所有法や、マンション標準管理規約等をぜひ勉強して頂けるといいのではないでしょうか。
　ご存じとは思いますが、管理組合は、敷地と建物の管理を目的とした、区分所有者のみかつ全員による組合です（居住者のコミュニティを目的とした任意加入の自治会とは違います）。そして、駐車場収入は、（長期）修繕積立金として歳入されていて、日々の管理費とは別になっていると思います。その意味は、修繕のための費用の積立ではないでしょうか。
　外部駐車場を高く借り上げて、安く提供することは、駐車場を借りたい人には好都合ですが、駐車場を借りる必要のない人にとっては、積立額が減るだけで不都合です。更に、本来の目的である、建物等の修繕のための積立金を結果的に取り崩すことになるので目的逸脱の恐れがあると思います。ですから、駐車場については、定期的な抽選をして公平を図るのがいいと思います（マンション標準管理規約でもそうなっています）。
　駐車場収益は修繕積立金に繰り入れられるのですから、それ自体が区分所有者の（平等な）利益ではないでしょうか。そう考えれば、内部の駐車場の料金が外部よりも安く設定されていることに問題があると感じるのは私だけでしょうか。駐車場を必要としている個人の利益のために管理組合が損をしていませんか？そして、その収入減が、結果的に修繕積立金の値上げか、修繕時の一時金となって降りかかってくるということを忘れていませんか？
　規約の趣旨やあり方については、法令、通達、マンション標準管理規約と解説に詳しく載っています。管理組合は当座の居住者間の公平を図る場ではなく、長期的な視点での建物と敷地の管理を目的としているので、何より大事なのは適切な修繕計画です。そして、目先の利益にとらわれず、収入源が区分所有者からの修繕積立金を除くと恐らく駐車場収入しかないということを十分考慮されて、本当に修繕積立金の取り崩しが必要なときに困らないような管理組合運営をされるといいと思います。

お礼日時：2006/10/01 12:57