隣地境界および登記面積と実測面積の違い対処

いつもお世話になっております。２件質問させていただきます。
古家付の土地を購入（契約済み）し、家を設計中ですが、
工務店による測量（隣家立会いの確定測量でなく現況測量）を行ったところ、登記面積より、3ｍ2程度実測面積が少ないことが判明しました。契約上、公簿取引であった（かつ設計上の障害はない程度のもの）ので、やむを得ないと思っておりますが、

Ｑ１
不動産屋さんから片側隣地境界は、ブロック塀の中心線と口頭で告げられていましたが、当該隣家にあいさつにいったところ、ブロック塀は片側隣家のもので、すなわち、当方から見るとブロック塀の内側が境界といわれました。
事実ならやむをえないのですが、はっきり境界を画定するためには、確定測量をやっていって詰めていくことが望ましいのでしょうが、（口頭でなく）境界自体を示した文書等は通常、どんなものが存在するのでしょうか？そのようなもので確認できれば、実測面積が少ないことを甘受することでとりあえずおさめたいと思っております。
（冒頭で申しました現況測量による実測は、ブロック塀の内側から行っておりますが、面積の齟齬はその分は僅かです）

Ｑ２.
登記面積と実測面積（現況測量による）が違うことで起こる問題点と対処法をご教示願えませんでしょうか？例えば、
・銀行に住宅ローンを頼むつもりですが、抵当権設定の対象面積について、登記面積と実測面積が違った場合、一致させることを求められるのでしょうか？
・将来、転売する際は、確定測量を行わなくとも、公簿取引でいけるのでしょうか？（今回、私自身がそうしたように）その分の減価はやむをえないでしょうが。
・登記面積と（現況測量による）実測面積が違っていても、隣家立会いの下での測量でないかぎり、法的是正義務とかは生じないのでしょうか？

良きアドバイスを是非よろしくお願いいたします。

No.6 ベストアンサー 回答者： noname#22812 回答日時： 2006/12/25 11:44

Q1）

土地家屋調査士の分野になりますのでお願いしましょう。書面としては、境界確認書（筆界確認書等名称は様々）と確定実測図が出来れば問題無いです。
どうせやるならば、その隣家だけでなく全ての境界を確定しましょう。というよりも全て確定させなければ確定実測図は出来ませんが。

Q2）
・登記簿面積と実測面積が一致しない事はそんなに珍しい事ではありません。勿論地積更正した直後であれば一致している訳ではありますが。
銀行側が担保評価としてどの様に考えるかでしょうね。多少の誤差ならば問題無いと思いますが著しく誤差がある（実測が少ない）場合には、地積更正を求められるかもしれません。

・転売する際には公簿取引で行う事も可能です。しかし境界確定はしている方が有利でしょうし、買主によってはそれを条件とする場合も有り得ます。これは相手次第ですが、今のうちにやっておいて悪い事ではありません。特にブロック塀の問題など曖昧な部分が存在する訳ですから。

・法的是正義務も何も、土地の面積というのは紙面上で帳尻だけ合わせれば良いというものでなく、実際に資格ある人間が測量して行います。是正するにしても立会いの基でポイント（境界標）を確認し、そのポイントにて測量するしかありません。その上で登記簿に反映させる（地積更正登記）かどうかという話です。実測の方が少ない場合には固定資産税も馬鹿にならないので更正するという考え方も出来ますが、更正登記にも費用が掛かりますから損得は一概に言えません。

全体的に土地家屋調査士へ相談すると良いでしょう。

この回答へのお礼

銀行に確認したところ、担保の対象面積は登記簿上の面積とするとのことでした。いずれにせよ境界の確定はやらなくてはならないですね。ありがとうございました。

お礼日時：2006/12/25 20:44

No.5 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/12/25 10:38

＞はっきり境界を画定するためには

＞ブロック塀は片側隣家のもので、すなわち、当方から見るとブロック塀の内側が境界といわれました。

基本は売り主に確認することです

いくら測量しても２０年以上前から隣家がその部分を専有していればそこは時効で隣家の物かも知れません
ムダな費用になります

境界は売り主が知っているはずです

購入前に境界を確定してから買うべきでした

この回答へのお礼

時効の考え方というものがあるのですね。ご助言ありがとうございました。

お礼日時：2006/12/25 20:42

No.4 回答者： kekerokun 回答日時： 2006/12/24 12:30

　No.1さんがお答えされているように、法的是正義務はないと思います。

　今回、不動産屋と隣家の主張の食い違いのような問題を、将来的に避けようと
するのであれば、境界確定図を作っておくのが、確実です。
　しかし、土地家屋調査士への依頼作成にも費用が結構かかってしまうので、
文書的な拘束力はないにせよ、後で双方が違った主張をしないように、
双方合意の上で、境界に杭や標を設置しておいてはいかがでしょうか？
　

この回答へのお礼

境界の決着の仕方もいろいろなレベルがあるのですね。大変参考になりました。ありがとうございます。

お礼日時：2006/12/24 21:45

No.3 回答者： W33SA_2GB#2 回答日時： 2006/12/24 12:26

>　将来、転売する際は、確定測量を行わなくとも、公簿取引でいけるのでしょうか？

どうでしょうか、坪単価が安い地域ではそういう取引もアリかもしれませんが、地価の高い都市部での感覚では考えられません。なんだか境界が確定していない(確定しようにも無理な)山間地の山を立木ごと売買しているみたいな印象です。おおらかですね。でも買いたいってお客が実測でと言ったらどうするのでしょうか。

それとこういう経験を初めてされる方々に共通してるのは、土地は動かないと思い込んでいるということです。土地は日々動いてます。先週と今週で測量の数値が合わないなんてザラ、というか軟弱地盤の上ではそれが普通です。

でもそれを言い出したら収集が付かないから、結局「何回か測った結果、この新しい境界案にすると両者の主張する地形と登記された面積に最も近いようです。利害関係者の方々、これで納得してもらえませんか」、と決着をつけるのが多いようです。結果、実測値と登記簿面積が合わなくても仕方ありません。だから、売買する時には再度計測して実測面積ｘ坪単価で実際の売買値段を確定します。

登記云々は別にして、境界の確定だけはすべきでしょうね。いずれそのブロック塀も老朽化します。造り直しの際になって、再度揉めるのでしょうか？

この回答へのお礼

ありがとうございました。境界の決着の仕方のイメージが分りました。実測測定は費用もかかることもあり、ご助言を参考に今後、どう進めていくか考えてみます。

お礼日時：2006/12/24 21:41

No.2 回答者： dr_suguru 回答日時： 2006/12/24 11:40

＞申請しないでそのまま放置しておいてもかまわないのでしょうか。

（できればそうしたいと思っております）

自分の代できりをつけるか、子供の代まで残すのかどっちが良いか？
考え方次第です。

この回答へのお礼

再度のご助言ありがとうございました。

お礼日時：2006/12/24 11:47

No.1 回答者： dr_suguru 回答日時： 2006/12/24 11:17

＞境界自体を示した文書等は通常、どんなものが存在するのでしょうか？そのようなもので確認できれば、実測面積が少ないことを甘受することでとりあえずおさめたいと思っております。

確定測量図ですね。
なければ、土地家屋調査士に依頼しましょう。

＞・登記面積と（現況測量による）実測面積が違っていても、隣家立会いの下での測量でないかぎり、法的是正義務とかは生じないのでしょうか？
法的を不動産登記法と解釈するなら地籍公正は隣地同意がないと申請できませんね。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございました。申請しないでそのまま放置しておいてもかまわないのでしょうか。（できればそうしたいと思っております）

お礼日時：2006/12/24 11:26